“他山之石,可以攻玉”,分析總結國內外典型經驗及教訓,可以爲我們房地産市場發展提供鏡鑒和參考。
一、美國次貸危機。美國房地産市場從1997年開始持續擴張,2001年“911”事件發生後,美國經濟開始陷入衰退,小布什政府推動美國家庭“居者有其屋”計劃,當時美國富裕階層的購房需求基本飽和,政府把注意力轉向那些中、低收入或收入不固定甚至是沒有收入的人群,促成了次級貸款的大量發放。同時美聯儲連續13次降息,寬松的貸款利率和低門檻貸款條件刺激了低收入群體的購房需求,同時也催生了市場大規模的投機性需求。2001年美國房地産占GDP比重爲15.9%, 2006年上升19. 7%,住宅投資在總投資中的比重最高時達到32%,新房開工量年均增長率超過6%,2003年最高時達到8.4%。在流動性過剰和低利率刺激下美國房價一路攀升。在長期的低利率政策刺激下,美國房地産市場進入了前所未有的大牛市。隨著實體經濟明顯回升、通貨膨脹壓力加劇,美聯儲又在2004年6月至2006年6月期間,連續17次調高聯邦基金利率,將其從1%上調至5.25%。與劇烈變動的貨幣政策相對應,2000年1月至2006年6月,美國10個城市的房價指數由100上升至226,另有20個城市的房價指數由100上升至206;2006年7月至2009年3月,美國10個城市的房價指數由226下降至151、降幅23%,20個城市的房價指數由207下降至140、降幅32%。劇烈變動的貨幣政策雖然是基于宏觀經濟運行的需要,但卻在造就了美國房地産市場空前繁榮後,又使房地産價格從高位上轟然坍塌,成爲次貸危機爆發的導火索。
美國次貸危機啓示我們,房地産要回歸居住本質,過度的金融化可能會帶來金融系統性風險,同時政府要保持金融貨幣政策的連續性和穩定性,並加強監管和調控。
二、日本房地産泡沫。二戰後日本地價飛漲,人口過度集中,住房問題日趨突出,政府通過立法來推行住宅建設,先後制定了《住宅金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團法》,制定了公營住房計劃和住房建設計劃,建立了住房金融公庫和日本住房公團等機構。日本政府通過財政撥款、貸款,采取了重點支持公營住房的建設和資助各種住房機構、團體建造和供應出租住房的政策。進入20世紀80年代中期以後,日本住房政策的重點從支持住房直接投資向住房直接投資和間接投資並重的方向發展,政府既對公庫、公團、公社的住房建設投資給予資助,同時又大力支持住房信貸,促進居民個人自建、自購住房。在住宅市場方面,由于戰後日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展,使人們相信日本土地價格永遠上漲的神話。1955-1987年東京土地價格在保持年均增長16%的增長速度,土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海裏根深蒂固。但是自1985年“廣場協議”簽訂之後,日本房地産和金融泡沫已經相當嚴重,1991年第4季度日本經濟開始崩潰,股價和房地産價格同時暴跌,土地價格大幅下跌,房地産“泡沫”破裂。房地産價格暴跌重創了日本金融業和日本經濟,甚至直至今日也尚未完全恢複。
日本房地産泡沫啓示我們,要高度重視貨幣金融政策調整對房地産市場的影響,保持貨幣政策總體穩健,適當控制流向房地産市場的各類資金,防止流動性過剩導致的房價過快上漲脫離基本經濟面和居民正常收入水平。同時,要高度重視調控政策的力度和節奏,尤其保持金融政策連續性和穩定性對促進房地産市場平穩運行至關重要。改變住房供給單一商品化的現實弊端,進一步明確政府在城市化快速發展過程中的公共服務職能,保障大城市中低收人階層的基本住房條件,能有效防止房地産泡沫的形成。
三、新加坡住房保障制度。新加坡是較少能成功解決住房問題的國家之一,其房屋自有率高達90%以上。1964年推出了“居者有其屋”計劃,經過不斷地探索,新加坡的住房保障體系已趨于完善,主要內容包括:一是住房公積金制度。新加坡中央公積金制度創立于1955年,其實質是一種社會保險制度,由雇主和雇員共同繳費。住房公積金制度對于“居者有其屋”計劃的實施起著巨大的推動作用,爲政府建設公共住宅提供了大量的資金,同時它也爲居民買房提供了一筆款項,有力地解決了老百姓購房難的難題。二是房屋補貼制度。主要包括三個方面:建設組屋的補貼,爲了保證組屋以低于市場的價格出租給低收入群體;購買組屋的補貼,爲了鼓勵居民擁有自己的房屋,在購買組屋時,政府會提供一定的補貼;三是租用組屋的補貼,這一補貼主要是針對那些買不起房的最低收入的群體,爲他們提供價格便宜面積較小的組屋,以保障其最基本的物質生活。三是公共住宅配售制度。在公共住宅的分配上采取了政府分配與市場出售相結合的方式,根據不同家庭收入水平的差異,實行中、低收入群體的住房由政府建設並有償提供,高收入群體由市場提供住房。四是准入與退出制度。爲了保障低收入群體的住房權益,制定嚴格的准入退出機制。
新加坡住房制度啓示我們,建立多層次的住房保障體系,注重不同層次之間的銜接。強調政府在保障性住房中的主導作用,解決住房問題不能過多的依賴于市場,政府應當積極介入,承擔起爲低收入群體提供住房的責任,彌補市場存在的不足。