作爲新加坡交易所的TOP50房企獨苗，仁恒置地日前公布了2020年成績單。
年報顯示，2020年，仁恒置地實現收入239.18億元人民幣，同比增長28.1%。雖然受到新冠疫情沖擊，但整體銷售和房屋交付沒有受到多少影響。
近240億元收入中，209.6億元是來自房地産銷售結轉，租賃和酒店收入11.39億元，物業管理服務收入8.13億元。
2020年，仁恒置地預售額大約784.55億元，同比上漲40.8%；預售合約建築面積214.14萬平方米，同比上漲14.0%，平均銷售價格爲36638元/平方米，長江三角洲和大灣區項目分別占69.7%和16.3%。
此外，仁恒置地集團（含合聯營公司）在2020年向客戶交付了總建築面積爲85.73萬平方米的住宅和商業單元，以及4922個停車場單元，分別同比增長7.1%和9.6%。
值得注意的是，在2020年的物業潮下，仁恒置地于年報中也首次披露了關于物業管理服務的相關情況。
據觀點地産新媒體了解，仁恒物業管理面積約爲1400多萬平方米，合約建築面積有2400萬。
一位參加了Analyst Meeting（投資者會議）的分析師透露：“仁恒置地物業板塊是有上市的安排和計劃，但要當管理面積實現目標後才會進行。老板鍾聲堅覺得當前收入水平和規模在香港上市還是比較難。”
據悉，仁恒置地在每一個已進入城市都有擴張物業管理，包括政府公共項目等。
另外值得關注的是，仁恒置地陷入了增收不增利的情況，2020年實現歸母淨利潤25.92億元，同比下降22.6%。
從全行業看，中國金茂、融信中國、招商局置地等房企同樣面臨歸母淨利潤大幅下降的情況。其中，中國金茂主要是由于計提和減值所造成；融信是由于疫情影響了房屋交付結轉；招商局置地是由于合聯營公司的權益問題。
對仁恒置地而言，主要是由于相較以前土地成本上升，合聯營企業收益重新計量損失，以及投資性房地産公允價值收益降低。
雖然每一家都有自己的原因，但這已逐漸成爲擺在房企面前一道共同的難題。土地成本愈發高昂，商品房議價能力消失，政府對樓市和地市的管控越來越嚴格，每一次競價都基本達到了各家的利潤底線。
2020年，仁恒置地毛利率爲36.4%，而2019年爲41.2%，下降約5個百分點，主要原因是高毛利項目減少。
上述分析師對觀點地産新媒體表示：“未來，仁恒置地的毛利率或會因行業原因進一步下降，但依舊會保持行業頭部，約在30%左右。”
代建與舊改
仁恒置地要保持毛利率有兩把鑰匙，第一把叫舊改，第二把叫代建。
目前，仁恒置地在上海、深圳、珠海、中山都有參與布局舊改項目。以上海項目爲例，案名爲仁恒·海上源，位于楊浦區，土地成本僅1.2萬元每平方米，目前市場吹風價接近6萬元每平方米，溢價空間較大。
2020年中期業績會上，董事局主席鍾聲堅曾表示，未來舊改會占土地獲取的30%，另外30%通過合作，剩余40%通過競拍來獲取。舊改項目的入市銷售，將會改善仁恒置地整體向下的毛利率。
“毛利率下降是現實，而且市場容錯率更低，以前投錯標做錯了，可以快速賺錢補回來，現在看來很難了，要盡量保證每一個項目都能産生盈利。”鍾聲堅談到。
另一方面，代建的具體項目並沒有在仁恒置地年報中單獨披露，但已經成爲公司一個重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。
仁恒置地代建主要分爲兩種：第一，以仁恒置地作爲項目操盤方，進行開發和銷售，不需要投入資本金，輸出管理和品牌，收取相應的費用，並同時伴有激勵機制；第二，接受政府或當地國企的委托，進行項目開發管理，但此類項目並不流入市場銷售，會移交給持有方處置。
仁恒置地做代建的最大依仗是公司過去打下的品牌能力和品質基礎，並以此獲取不少的訂單。
在公司看來，輕資産輸出是一個極具潛力的業務。
鍾聲堅則認爲：“代建就如同一個鍋煮10個雞蛋，再加多兩個雞蛋不會有影響，也不用另起爐竈增加費用。代建整體收費並不低，有部分甚至比自己投資拿地去做項目更賺錢。”
目前，仁恒置地在上海、海南、蘇州、南京等地都在布局代建項目。其中，第一類代建項目約有400億貨值。在2020年已經有項目進入市場銷售，預估大概收入十幾個億，整體利潤率達到60%，平衡了整體毛利率水平。
2020年，仁恒置地在中國大陸新增總建築面積約232萬平方米的土地儲備，投資總額爲259億元，其中119億元來自集團。
具體來看，在上海、南京、太倉、濟南、鹽城、海口、蘇州和武漢等地通過公開市場囊獲165萬平方米；珠海和中山兩個舊城改造項目共收購67萬平方米。
對于2021年，仁恒置地設置了一個較爲謹慎的銷售目標——700億，而目前可售貨值約爲1000億。
收購UEL
仁恒置地房地産開發銷售業務集中在中國，商業、寫字樓、酒店等出租業務則在新加坡布局了不少，其中包括2020年收購的UEL（United Engineers Ltd聯合工程公司）。
2020財年，仁恒置地租金和酒店收入11.39億元人民幣，同比增長24.6%，其中新加坡投資組合占比超過40%，增長的主要原因是收購UEL。
據悉，這一增長抵消了疫情對酒店和商業的影響，以及部分商業翻新導致的租金下降。
2019年末，仁恒、鵬瑞利和一名私人投資者組成的財團宣布，同意向華僑銀行和大東方控股等股東，收購聯合工程33.5%股權，以及聯合工程子公司維信集團29.9%股權，大約爲18.3億新加坡元。
不久後，仁恒置地以2.297億新加坡元收購Perennial UW公司和恒裕控股（Heng Yue Holdings）持有聯合工程的所有股權，這代表著仁恒置地持有聯合工程35.27%股權，成爲最大單一股東。
雖然交易過程恰逢疫情最高峰，但鍾聲堅依然對這筆交易充滿信心：“從今天來說，比原有的願景更好。”
鍾聲堅算了一筆賬，這個收購成本大概19.5億新加坡元，其中在中國成都、上海、沈陽項目都變現賣掉，這部分可以最少收回6億新加坡元。
換句話說，仁恒置地等于拿13.5億新加坡元把收購新加坡、英國、澳洲資産，這部分是很便宜的。
鍾聲堅認爲，如果全部拆開賣掉，最少可以賺到10億新幣。
本文源自觀點地産網