不動産或已成爲高端酒店的進入門檻，酒店管理公司開始參與重資産投資。
1月29日，華住酒店集團（HTHT.NASDAQ）宣布與另類資産管理公司TPG（德太集團）共同成立合資公司，華住占股20%，TPG占股80%。同時這家合資公司已與騰飛酒店信托（新加坡）達成股權收購協議，將以11.8億元人民幣全資收購其旗下的兩家酒店地産——北京諾富特三元酒店和宜必思北京三元橋酒店。
“這次是一個開始，未來還會有新的收購。”華住方面對21世紀經濟報道獨家透露，這兩處資産通過翻新改造和運營改善來打造全新的旗艦店，其中中端品牌諾富特會保留，經濟型品牌宜必思會改成華住旗下中端品牌CitiGO。“CitiGo小房間大公區適合這處物業，又能提高坪效。諾富特會重塑，推出旗艦店。”
這意味著華住爲深入中高端酒店市場開始做不動産方面的准備，其高端品牌發展也會提速。華住方面透露，旗下高端品牌禧玥位于上海徐家彙的旗艦店將于2018年春節後開業，正式從二線城市進軍到一線城市。
參與重資産投資
據了解，此項交易須經監管部門批准，預計將在2018年上半年完成交割。交易完成後，這兩家酒店將進行翻新改造，並由華住繼續經營。
“輕資産的運營模式仍然是華住的戰略重點。”華住酒店集團CEO張敏表示，“但同時，華住也願意以參股的方式，與重資産投資夥伴一起收購商業物業，充分發揮我們的運營能力，打造更多的旗艦店，並獲取更多的資産投資收益。”
華住方面對21世紀經濟報道進一步表示，華住參與重資産投資有以下幾個標准：首先，配合中高端品牌的發展戰略，參與重資産是獲得核心物業的有效途徑，目前城市更新中有很多運營不善的酒店亟待被調整，有價值的窪地可循。
“華住是參股，不是控股，華住扮演品牌管理方，重資産的少數股權股東或小部分LP以及GP角色。我們從酒店管理費，資産增值（LP部分），及超額收益（carry）等三個方面增加我們的綜合回報。”華住方面表示，同時這個資産的退出多數情況由華住的基金夥伴來決定，他們沿用的是“buy fix and sell”的思路，華住不會一直持有資産，希望出售後仍然華住管理。
華住方面強調，華住只參與基于運營提升後能帶來高回報的重資産投資，絕大部分的項目仍然只是加盟或委托管理爲主。“這種收購模式對華住發展中高端會更加可控（考慮改造投入地段優勢），華住的改造運營能力和坪效指標也是國內一流的，可以吸引優質基金一起合作，這樣就又能繼續輕資産模式不受影響。”
邁點研究院與TalkingData日前發布的《2017年中國高端酒店市場大數據分析報告》指出，過去國內酒店集團多以重資産模式經營旗下品牌酒店，但這種資産回報率模式在集團處于擴張階段時，弊端愈發明顯。未來國內酒店市場或將嘗試更多類似輕重資産並重的商業模式，以此將集團資産與品牌經營剝離，既能保證酒店前期投資回報率，又能在後期持續提升酒店品牌影響力。
中國旅遊研究院産業所副所長楊宏浩表示，國內酒店集團發展模式開始從注重市場思維轉向關注資本思維。酒店發展模式變化的一個重要方面體現在從以前的重資産模式到輕資産模式的轉變，其實就是在思考運營的資本成本問題。”楊宏浩表示，酒店集團融資模式從債權型到股權型。從進入行業的主體看，早期主要是産業資本，近年來金融資本也積極介入酒店投資和運營管理。
執惠創始人劉照惠對21世紀經濟報道表示，華住嘗試重資産持有物業，以打造閉環式的服務和體驗，也是爲了對産品鏈條更有強有力的控制，在産品升級叠代和服務上有更好的主動權。
“現在越來越多的地産集團和酒店品牌也在嘗試業主和管理團隊的統一控制。比如首旅集團收購如家，重資産一方收購管理團隊，也是一種創新。”他表示，業主和管理團隊如果是同一個管控方，在協調和管理上會變得更好，另外以前的酒店管理方式也亟待轉型升級。
高端酒店布局
“高端酒店是住宿業競爭的高地。”華美顧問集團首席知識官、高級經濟師趙煥焱在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，高端酒店有不動産的進入門檻，上市公司有業績財報的壓力，所以華住量力而行合作收購不動産，爲進入高端酒店做准備。
“因爲經濟型酒店都是租賃的，沒有不動産，好的地段增加裝修投資值得。高端酒店一般都有不動産，獲取中長期利益。租賃物業大規模裝修投資風險大，因爲不動産不是酒店名下的。如果有了高端酒店旗艦店，才有可能輕資産模式進行高端品牌輸出管理。”趙煥焱表示，高端酒店多是不動産性質的經營，追求中長期經營效益，原先的經濟型酒店集團包括華住旗下沒有不動産，因此轉型高端風險大。
目前，華住的高端品牌包括美爵（雅高旗下品牌）、VUE、禧玥。其中自主研發的品牌禧玥第一家店于2013年在武漢開業，此後陸續在大連、西安、成都等二線城市試水。華住方面曾表示，這是爲了避開在一線大城市與其他更多的高星級酒店的競爭，能在中西部城市獲得更多的成長空間，並且有一定的條件可以進行新興市場的産品試水，來檢驗産品的定位和市場反饋。
華住酒店集團創始人兼董事長季琦曾對媒體表示，在二線城市取得成功後再來到上海，對禧玥進行革新，把品牌拉到一個新的高度，一旦成功，之後會用這套全新品牌標准來對其它禧玥進行革新。
此外，季琦還表示，未來不排除通過收購、參股或合資的形式，打造更多高端品牌。
截至2017年12月底，華住共有772家中高端酒店。其第四季度業績數據顯示，中高端酒店方面，同店RevPAR爲261元人民幣，同比提升4.8%，入住率爲83%，同比上升0.3%。
華住酒店集團執行副總裁、高端酒店事業部CEO孫武曾對21世紀經濟報道透露，目前華住高端酒店可以做到90%左右的年出租率以及60%以上的毛利率。“遠高于行業的高毛利率不是簡單的減少員工數量，更不是減少對客成本，而是用科技創新、系統能力、會員體系來提升運營效率，改變運營管理和服務流程，在滿足客人需求的前提下，提高運營管理能力，這樣投資回報也會大大提升。”
更多內容請下載21財經APP