從規模擴張到資本擴張，房企分拆物業上市的浪潮已近尾聲，另外一些相對成熟的業務如商業、物流等，分拆預期也愈演愈烈。
作爲龍頭老大的萬科，既不趕物業上市潮，其他業務也沒有一項分拆上市，也難怪萬科物業、物流一異動，投資者就興奮。
這兩天，萬科物流的股東結構、企業性質發生了一些變化，市場猜測要准備上市了。不過，就像萬科董事會主席郁亮多次表態物業暫不上市一樣，萬科物流也否認了要上市的消息。
對經營性業務越來越重視的萬科，旗下已有萬物雲、商業、物流、長租、在線采購等發展成熟的板塊，但哪個板塊要先上市，就像猜盲盒一樣，沒有確定性。
但一些迹象顯示，萬科物流的上市架構和路徑正在搭建中，公募REITs是最大的可能。
微妙變化
工商資料顯示，9月15日，萬科物流發展有限公司（以下簡稱“萬科物流”）企業類型從“非自然人投資或控股的法人獨資”有限責任公司，變更爲“外商投資、非獨資”性質的有限責任公司。
同時，新增了5位股東，分別爲珠海市萬緯盈合投資合夥企業（有限合夥）、DahliaInvestments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之萬緯創業投資合夥企業（有限合夥），占股分別爲8.5%、6%、6%、3%、1.5%。
5位新股東的加入，讓萬科物流的注冊資本增加了47.29%，至359.68億元。萬科集團對其持股比例則從此前的100%下降至75%。
具體來看，珠海市萬緯盈合投資合夥企業（有限合夥）、南京曦之萬緯創業投資合夥企業（有限合夥）均在今年6月份成立。
這兩個股東穿透來看，均指向萬科物流管理層。
比如珠海市萬緯盈合投資合夥企業（有限合夥），前5個合夥人均由侯尚傑、孫婷、海鷗企管持股，比例分別爲33.33%。海鷗企管則由李智、陳媚、尤夙琛分別持股40%、30%、30%。
經華爾街見聞查詢，孫婷、陳媚與珠海萬緯物流發展有限公司管理層中的董事孫婷、監事陳媚同名。
聯系到今年6月份時萬科修訂的新業務跟投機制，有業內人士分析稱，這兩家“萬緯”系股東可能就是跟投平台。
此前在6月14日，萬科更發文鼓勵員工跟投新業務，持股比例上調爲20%。
除了員工持股，萬科物流還引入了境外投資公司。DahliaInvestments Pte. Ltd.是新加坡國有投資公司淡馬錫控股的間接全資子公司，2019年曾收購香港知名物流企業利豐物流21.7%的股權，應屬産業資本性質。
本次股東結構的變化，更多是增資，支持規模擴張。
萬科對此的解釋是，增資是爲萬緯物流的業務發展提供支持，有利于提升其資本實力。
中國倉儲物流有巨大發展空間。除了人均面積遠少于發達國家外，消費變革以及疫情爆發，市場對現代化倉儲設施（高標倉）及冷鏈物流的需求進一步提升。戴德梁行統計，去年中國高標倉的需求缺口約爲1億平方米左右。
萬科物流主打的便是高標庫、冷庫。萬科中報顯示，上半年萬緯物流管理項目（含非並表項目）的營業收入13.4億元，同比增長64%，其中高標庫營業收入9.2億元，冷庫營業收入4.2億元，同比均增長64%。
目前，萬緯物流共在44個城市累計管理148個項目，可租賃建築面積爲1149萬平方米。
萬科物流內部規劃，希望在2023年前，通過加大投資，將自身的冷鏈園區數量增加近3倍，至75個園區。
顯然，房企發力“第二增長曲線”的背景下，萬科物流有了更多的使命。
證券化預期
萬科物流股東結構的變化，是增資，更是爲上市做准備。
去年6月，萬科將自己持有的對萬緯物流及其下屬公司的180億元進行“債轉股”，令其注冊資本從1億元增長至181億元。隨後，今年又新增63.2億元股東借款，並在不久後轉換爲股權出資。
本次引入新股東後，萬科物流注冊資本已激增至359.68億元。
這些動作，也引發市場對它分拆上市、REITs上市的期待。對此，萬科物流方面表示，此次工商變更是前期引入新投資方帶來的正常調整，目前暫無上市計劃。
但正如萬科總裁祝九勝在中期業績會上所言，轉型業務即便做得好，對收入規模和利潤的貢獻恐怕還是有限，它能貢獻的是企業價值，或者是中長期的估值。
萬科當然也希望，包括物流在內的新業務能貢獻更多價值、做大估值。
目前，物流平台的資産證券化在全球都是一個大的趨勢。尚未盈利的京東物流，今年已在香港成功上市、受到市場熱捧，似乎爲萬科物流上市提供了一個範本，但作爲“包租公”的萬科物流想要複刻這種熱度並不容易。
一些全球知名的投資基金也已將許多物流平台收入囊中，如歐洲最大的養老金資産管理公司荷蘭APG、GIC(新加坡政府投資公司)、紅衫等，已紛紛通過入股或兼並平台、設立合資公司等方式，分享這個高速增長的大“蛋糕”。
今年7月，黑石集團任命原鐵山亞洲區董事總經理黃詠祥爲龍地物流的CEO。該平台爲黑石房地産基金在中國擁有和管理的物流平台，目前旗下的物流倉庫面積已經增長至500萬平方米。
凱德在今年6月，將六個來福士資産包部分股權，以330億賣給平安，回收的資金將被用于包括物流園在內的新經濟資産領域。
全球倉儲物流行業龍頭安博（Prologis） ，則是以公募REITs的架構在納斯達克上市的。截至9月26日，其市值高達946億美元（約合人民幣6121.92億元），並且近三年裏的相對估值倍數（用TTM P/FFO計算）在25倍的水平，較美國市場其他頭部REITs溢價高出25%左右。
萬科物流也希望以公募REITs上市。去年6月，萬科物流以兩間高標准倉庫物流園作爲底層資産，最大限度參考了境外成熟市場REITs模式，發行一款權益型類REITs，采用了“純權益型”結構。
其目的，就是爲了能夠直接對接公募REITs試點方案，沖刺首批境內公募REITs。不過，今年首批公募REITs試點中，行業龍頭普洛斯爭了先。
萬科物流有關人士表示，伴隨國內公募REITs試點的推進，將更多運營成熟的物流倉儲項目，通過發行公募REITs，與投資人共享優質資産的穩定運營收益，同時將資金繼續投入到新的優質項目，從而建立起“開發、管理與基金運作”的閉環。
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