來源 | 遠洋資本
作者 | 遠小資
編輯 | 泰德
經過十多年的探索,中國自己的公募REITs終于要落地了,而備受矚目的倉儲物流REITs也將成爲排頭兵。
哪些倉儲物流資産更易于REITs上市?全球主要倉儲物流REITs市場差異如何?什麽因素影響不同倉儲物流REITs資本市場的表現?
優質倉儲物流資産
1. 選址:重點區域和核心城市更容易落地
當前,物流業重點發展地區、一線核心城市和國家物流樞紐城市的倉儲物流資産比較適合作爲REITs的底層資産。這些地區和城市需求更大,租金更穩定,REITs上市後還能享受物業升值收益,因此更容易受到投資者追捧。國家多項政策中也明確指引,優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。
2. 運營:運營成熟的優質倉儲物流資産更受青睐
根據海外經驗,絕大多數倉儲物流REITs在上市之前已簽署了租約且已開業,租賃關系較爲穩定,形成相對成熟的運營。此外,空間利用率高、項目選址優越、自動化水平先進、合規屬性強並且需求旺盛的高標倉儲更適合作爲物流REITs的底層資産;而傳統物流倉儲需要二次投資進行更新升級,被淘汰概率大,價值呈逐漸遞減的趨勢。
3. 規模:體量較大、總價值較高的資産組合更具穩健性
規模也是倉儲物流上市的關鍵指標。小規模的資産的融資規模與REITs發行費用相比,並不劃算。相比之下,大規模資産整體表現穩健,發行費用可以被攤薄,且部分資産進行更叠時,整體收益影響不明顯。
四大因素影響倉儲物流REITs資本市場走勢
REITs的收益來源包括三個部分:租金收入、資産增值和利息收入。因此,凡是能影響到這三部分的因素都將影響到REITs的收益和資本市場走勢。但不同國家的REITs在資本市場的走勢不同,原因如下:
1. 倉儲物流資産所處國家發展階段的不同,導致了REITs收益率的差異
例如,新加坡物流REITs回報率在全球市場位于前列,其原因在于新加坡物流REITs物業大部分位于亞太地區,這一地區是過去10年經濟增長最快的地區,對物流基礎設施的需求與日俱增。區域發展速度推動著新加坡物流REITs享受較高的溢價。
2. 不同經濟周期下倉儲物流REITs的收益表現差異較大
不同經濟周期采用貨幣政策不同,直接影響了通脹水平、利率等因素。REITs具有按照可分派收入強制分紅的特點,適度的通脹可以增加標的物資産的價值,從而弱化通脹對REITs收益的影響,但通脹水平過高仍會給REITs收益帶來負影響。一般來說,低利率環境下REITs的市場表現較好。
3. 底層資産的質量決定REITs收益的高度
底層資産的質量高,物流設施供不應求,空置率低,租金長期內可預見到持續的增長,其REITs在市場上將會有不錯的表現。不斷對外並購的REITs更容易受到市場的青睐。因此,市場上表現優異的REITs規模一般都較大,如:豐樹物流信托是新加坡最大的專注于物流地産的REITs,其回報率名列前茅,而規模最小的兩只REITs——凱詩物流信托和勝寶工業信托其5年平均回報率卻爲負值。
4. 資産管理水平對REITs的收益至關重要
物業管理人需悉心維護與租戶的關系,不斷提升物流設施使用效率、提升服務質量,從而影響到對REITs的估值,以及資本市場走勢。
全球主要倉儲物流REITs市場表現
1. 美國:工業、自助倉儲REITs成熟度最高
美國物流倉儲REITs起步早,發展成熟,1996年即有相關REITs納入FSTE NAREITs成分股。
目前,在美國上市的物流倉儲REITs主要包括兩類:一類是工業類REITs,共發行13只,這類REITs主要專注于倉儲資産和少部分産業園區等業態;另一類是自助倉儲REITs,共發行6只。
市值方面,工業類REITs總市值爲1252億美元,市值占比爲10.7%;自助倉儲REITs 總市值690億美元,市值占比爲5.8%。
短期看,美國倉儲物流REITs規模較大的龍頭企業更容易獲得更高收益。如規模最大的Prologis年綜合回報可達23.4%。
表1 美國工業、自助倉儲類REITs資本市場表現
數據來源:Nareit,數據截止日爲2020年9月11日
長期看,工業、自助倉儲REITs10年期總收益率以及價格漲幅顯著優于其他業態類REITs,充分體現了倉儲物流資産穩健的收益能力。2010-2019年美國自助倉儲REITs總收益率領先于其他類型REITs,10年收益率均值爲17.8%,處于第二位的是工業REITs,10年收益率均值分別爲17.4%。
倉儲物流REITs在抵禦周期波動方面表現優秀,整體顯著強于其他業態類型的REITs。在1998年亞洲金融危機和2008年次貸危機中,工業、自助倉儲物流REITs的收益率和價格漲幅都是REITs中表現較好的産品,特別是在次貸危機中,其他REITs産品大幅虧損時,自助倉儲物流REITs還取得了正盈利。
表2 不同業態REITs不同年度的收益表現
數據來源:Nareit
2. 新加坡:收益領跑全球
與日本相比,新加坡的REITs市場更爲國際化。新交所上市的REITs中,有9只倉儲物流REITs的收購、開發、管理及運營,地域涵蓋新加坡、馬來西亞、越南、日本、韓國、中國內地、中國香港、澳大利亞、美國、英國、德國及荷蘭等國家/地區。
表3 9只倉儲物流REITs的市場表現
數據來源:SGX Research-新加坡房托和地産信托分析報告-January 2020_1 更正:上表中右側豎列爲1年期回報率
在收益率方面,新加坡倉儲物流REITs表現極佳,收益率處于各類型REITs首位。數據顯示,9只倉儲物流REITs年平均回報率高達28.1%。
3. 日本:倉儲物流REITs最多,抗跌性強
日本是發行倉儲物流REITs數量最多的國家,共發行了10只,物流設施REITs在日本REITs發行規模中居于第二位。
2020年初至2020年5月中旬期間,日本63只公募REITs中僅6只表現爲股價淨上漲,全部爲物流系REITs,在疫情中較其他板塊體現了更強的抗跌性。
通過海外倉儲物流REITs的市場分析可以看出,倉儲物流REITs與其他業態相比具有更高的穩健性,且長周期收益較高,此外其收益率與資産所在區域、資産包規模、資産管理人能力等因素挂鈎。