據彭博社12日報道，在全球“加息潮”的背景下，從悉尼到斯德哥爾摩到西雅圖，不斷上升的抵押貸款利率將不少購房者擠出市場。專家預計，未來多國樓市仍有下滑趨勢，或將影響各國央行的加息決策和全球經濟。
多國樓市降溫
據澳大利亞媒體報道，大型房地産數據分析公司CoreLogic發布的最新數據顯示，澳大利亞8月房屋價值下跌了1.6%，創下自1983年以來全澳的最大單月跌幅。
數據顯示，自今年1月以來，悉尼的房價下跌了7.4%。此外，布裏斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房價均下滑。
與此同時，自疫情以來，全球多國樓市也出現了不同程度的下滑。
彭博社援引相關數據稱，今年3月至6月，加拿大第一大城市多倫多房價下跌了近10％，隨著加拿大央行的進一步加息，居民將更難負擔房貸，預計未來房價還將繼續下跌。
在新西蘭最大城市奧克蘭，房價跌幅比疫情以來最高點下滑約20%。而作爲曾經歐洲最火熱的房地産市場之一，瑞典首都斯德哥爾摩的房價今年春季以來也下降了10%左右。
此外，英國的房價也在加速下滑。彭博社數據顯示，今年以來，倫敦半數以上地區的房價持平或下跌。彙豐銀行警告，英國正處在“房價下行的風口浪尖”，並預計明年需求將下滑20%。
在美國，一些在疫情下房價暴漲的地區也開始降溫。其中，加州聖何塞最近幾個月房價下跌了10%，西雅圖下跌超7%，洛杉矶下跌超4%。
經濟學家們認爲，從全球範圍來看，房價的下跌才剛剛開始。
“2023年到2024年，全球房地産市場預計將出現同步下滑。”日本法政大學教授、日本銀行前經濟學家平田英明（Hideaki Hirata）警告，今年以來全球“加息潮”將對房地産市場産生全面影響。
加息是主因
分析指出，利率變化是影響房價走勢的重要因素。
過去兩年，受疫情下的財政刺激、住房需求上升等多方因素驅動，全球多國的房價都水漲船高。不過，隨著全球多家央行多次加息，正在讓這股“地産熱”降溫。
以澳大利亞爲例，自5月加息以來，該國基准利率一路飙升至2.35%。與之形成對比的，是房價的走弱和購房意願的下降。
根據澳大利亞統計局數據，7月，澳新房貸款下降8.5%，爲過去20年來的第二大降幅；自住房和投資房新增貸款同比分別下降7%和11.2%。
另據報道，加拿大央行今年以來已連續五次加息，將基准利率上調至3.25%。新西蘭央行今年也已連續四次加息50個基點，基准利率上調至3%。
業內人士指出，加息將對樓市造成諸多傷害。
一來，加息導致抵押貸款成本變高，迫使一些囊中羞澀的買家率先離場。在通脹高企的環境下，不少樓市的首次購房者貸款數量大幅降低，部分甚至低于疫情前水平。
二來，利率上升引發的下跌行情讓一些潛在買家變得更謹慎，觀望情緒上升不利于推動房價。
再者，加息背景下，房地産投資速度也在減緩。根據以往經驗，投資者貸款與房價之間的關系更加密切，投資貸款下降幅度要大于自主貸款。
野村證券全球宏觀研究主管蘇博文（Rob Subbaraman）認爲，主要是加息環境下資金流緊張加上購買意願降低，“尤其對年輕家庭來說，他們從未經曆過如此大幅度的加息，在高通脹背景下，實際收入減少，房貸的壓力卻在上升”。
有何影響？
一些業內人士擔憂，盡管目前的下滑幅度還沒有接近2008年金融危機時的水平，但多國樓市預計還會繼續跌，並可能對經濟産生一定影響。
經濟學家預計，作爲全球“泡沫最大”的兩個房地産市場，澳大利亞和加拿大可能面臨最大陣痛。
30歲的建築師維喬（Vetcha）表示，她5月在悉尼買了一套兩居室，但現在“很痛苦”。油價、食品價格都在飙升，房貸也在迅速上漲，但與此同時，她的房子卻在貶值，同類住房價格已經下降了近7萬澳元（約合33萬人民幣）。
國際貨幣基金組織警告，如果樓市下跌從數據層面繼續傳導，將對家庭、銀行和地産開發商帶來負面效應，進而將沖擊本就增速放緩的全球經濟。
有分析指出，房産作爲家庭財富的主要來源，房價的快速轉冷可能加劇全球經濟下行的風險。
此外，房價的跌幅也將是各國央行加息策略的一大關鍵考量因素。
凱投宏觀首席經濟學家尼爾·希爾林（Neil Shearing）表示，各國央行可以容忍溫和的房地産衰退，但如果出現更嚴重的衰退，可能迫使其改變政策。
不過，也有分析認爲，加息對全球樓市和經濟來說並非“不可承受之重”。
據悉，目前澳政府已有所行動，一些貸款機構降低浮動利率以吸引新客戶，隨著更多借款人尋求更優貸款利率方案，預計短期內澳洲借貸市場將出現白熱化競爭。另一方面，由于加息對租金的影響有限，租金收益上漲抵消了部分還貸壓力。
在新西蘭，加息對樓市的影響似乎也不是毀滅性的。專家指出，由于該國的家庭資産負債表和儲蓄表現強勁，勞動力市場正在複蘇，樓市並無崩盤的可能。
還有分析稱，盡管加息對樓市的短期影響較爲明顯，但未必百害無一利。在多年的漲幅下，不少房産持有者仍享有較大收益；而在一些原本樓市過熱的地區，較低的價格反倒能吸引買家進場。此外，成交量的下滑也會在某種程度上遏制房價過快下跌。
“對許多經濟體來說，住房可負擔性危機都是一個大問題，但降溫的房價也可能帶來一些正面效應”，新加坡國立大學城市規劃及住房政策專家Kwan Ok Lee說。
（編輯郵箱:[email protected])
欄目主編：楊立群 文字編輯：楊立群 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：朱瓅
來源：作者：楊瑛