4月15日至17日，2022清華五道口全球金融論壇在北京隆重召開，本屆論壇以“行穩致遠，金融助力高質量發展”爲主題。
全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼，上海證券交易所黨委委員、副總經理盧大彪，美國威斯康星大學麥迪遜分校威斯康星商學院John P.Morgridge傑出講席教授、原新加坡國立大學房地産研究院院長鄧永恒，招商局蛇口工業區控股股份有限公司總經理助理、資産管理中心總經理余志良，中金研究部董事總經理、大中華區房地産研究主管張宇參加了第三場全體大會——“基礎設施建設與REITs探索實踐”，並發表了各自對REITs當前發展狀況，以及未來如何推進的看法。
肖鋼：研究完善REITs相關法規
關于如何進一步推進REITs的發展，肖鋼從三方面提出建議：
第一，研究修訂相關法律或制訂單獨的法規。肖鋼表示，REITs在性質上屬于證券，但與股票、債券、資産證券化産品等有很大區別，要依托《證券法》將REITs作爲一個獨立的證券品種制定專門的法規，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規範。目前采用“公募基金+ABS”的方式是符合現行法律的可行方案，有利于及早地啓動試點，破冰前行。但帶來的問題是産品結構層級過多，法律關系複雜，運行和監管成本增加，市場主體的職責界定和協調難度增大，要針對試點當中存在的問題完善相關法律，作出新的制度安排，從而優化産品的設計，簡化産品的結構和交易的結構，健全監管的辦法。
第二，優化運行機制。肖鋼認爲，首先要鼓勵地方和企業拿出更多的優質資産來參與REITs。要擴大REITs的規模，才能使産品的品種起到應有的作用。要進一步摸清項目的底數，建立分類的項目庫，做到“應入盡入”，落實項目的申報條件，壓縮項目的申報周期。其次，要促進基礎設施專業營運能力和資本運作能力的有機結合。REITs的價值創造主要來源于資産組合的運營管理和資本結構的管理，因此它具有天然的産業和金融融合的特點。在這個基礎上建立擴募機制，只要建立了高效透明的擴募機制，才有利于盤活資産存量，做大做強産融結合的平台。最後，要進一步推進形成市場化的評估定價體系。市場定價的權衡最終是市場博弈的結果，原始權益人願意發，投資者還願意買，這就是市場定價的均衡點，這需要長時間的摸索。
第三，加強投資者教育。肖鋼指出，公募REITs自去年試點以來，投資者確實還不成熟，對投資標的的認識不是很清，“公募基金+ABS”其實未必是大量投資者現在熟悉的公募投資。公募REITs底層資産是運營穩定的基礎設施，價值波動一般比較小，每年強制分紅的比例比較高，因此相對股票投資穩定，但投資者也不要寄希望于項目的運營收入和未來的現金流持續大幅度的增長，投資REITs的風險和收益屬于中等水平。REITs是封閉型基金，和一般的公募基金還有很大的不同，不能隨時申購和贖回。因此當前還要進一步加強宣傳力度，切實加強投資者的教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs平穩健康發展。
盧大彪：持續完善REITs配套機制
盧大彪指出，總體來看，基礎設施REITs試點整體符合預期，試點工作取得了階段性成效，主要體現在四個方面：
一是在現有的法律法規供給條件下找到了可落地、可操作的實施路徑和方案；
二是挖掘出優質的試點項目，聚集效應初步顯現；
三是REITs市場運行平穩有序，投資者認可度相對比較高；
四是基礎設施運營穩健，業績表現超預期。
盧大彪認爲，REITs本質上是資産上市，不同于股票和債券，又兼具股票和債券的特性，具有穩定的收益回報，與股票債券類資産價格走勢的相關性比較低，尤其是今年一季度REITs和股票債券的價格走勢一致性是比較小的，與股票的互補性很強，有必要從新的大産品的角度看待REITs的發展。當前，我國基礎設施領域規模龐大，沉澱了大量優質資産，REITs産品在盤活存量資産、暢通投融資循環方面大有可爲。
盧大彪表示，下一階段上交所將在REITs方面重點做好四件事：
一是圍繞服務國家戰略，抓好重點項目、示範項目落地。充分發揮上交所資本市場樞紐功能，推動優質項目資源持續供給，加速推進保障性租賃住房REITs試點，大力發展清潔能源等方面的REITs項目，科技産業園等創新驅動領域、文化旅遊等民生保障領域也將是工作重點。
二是以制度建設爲牽引，持續完善REITs配套機制。在證監會的指導下，上海證券交易所正抓緊制定擴募規則，近日已經向全社會公開征求意見，健全適配的業務系統和交易系統，做好擴募儲備工作。同時，持續完善治理機制，優化信息披露，提升REITs運營效率；適時推動相關方面就REITs開展專項的立法。
三是不斷提高審核的質量和效率。堅持開門辦審核，送服務上門，傾聽市場的意見，吸納各方智慧，抓緊完善審核的流程和標准，不斷增強市場主體的滿意度和獲得感。
四是做好市場監管和投資者教育。包括持續優化日常監管體系，督促規範運營，提高信息披露和風險揭示的針對性和有效性，保持中小投資者的合法權益，優化做市商制度，做好投資者教育，引導投資者正確認識REITs的金融屬性和風險特征。
鄧永恒：迫切需要開發一個可持續的堅實市場
鄧永恒指出，疫情之後中國的GDP增長和複蘇處于領先地位，帶動了全球的GDP複蘇，跨境房地産的投資在北京和上海一直增長。快速增長的結果是中國大多數的主要城市房價都有快速增長。
鄧永恒表示，世界經濟論壇最近發布的研究報告顯示世界上只有3％的城市是可負擔的，醫生、警察、消防員、護士沒有辦法住在他們的工作地點附近或者是住在城市中心，他們需要花很多的時間和金錢在來回的交通上。現在中國的家庭沒有太多的選擇，只有把他們所有的存款都放到投資房地産上，但這有很高的風險，而且不安全。目前緊迫需要在中國開發一個長期的可持續的住房市場，必須要有一個堅實的市場，比如，REITs市場。
鄧永恒認爲，上個世紀90年代，可以看出美國REITs市值的迅速增長，馬上增長到萬億市場。鄧永恒引用2019年世界經濟論壇報告作爲總結，如果在這個世界上只有一少部分人能夠支付得起住房，那就不是一個可持續發展的世界。
國內REITs是“邊開車邊修路”的過程
余志良和張宇在接下來的圓桌論壇環節中發表了各自對REITs市場的看法。
對于國內REITs上市以來的較好業績表現，尤其是今年一季度出現的逆勢上漲現象，張宇認爲，長期收益現金流的穩定性表現給REITs提供了非常強的防禦性，這是在股市大幅波動時的一種避險功能體現。相比全球主流REITs市場，國內REITs價格相對較高，但實際上，目前國內REITs的底層資産是優中選優，精中選精。
張宇表示，目前國內REITs市場處于起步階段，雖然流通市值很小，但未來也將會有擴募，更多資産會通過REITs形式發行上市，這個過程會增加一些有效資産供給和擴大REITs市場規模，包括流通市值的規模。另外，政策也在鼓勵長線資金和價值投資導向的機構進入REITs市場。同時，投資者教育和信息披露的工作也很重要。
余志良分享了招商蛇口REIT項目運作過程中的體會，他認爲，産業園區本身是未來發展的一個重要賽道。顯然，REITs的現金流特點以及産品屬性與産業園區高度吻合。這解決了産業園區的重要痛點：重投入，周轉慢，也能很好地打開産業園區的一個終極退出通道。
余志良表示，REITs本身是資産的上市平台，投資者很看重資産的經營能力，也會促進經營團隊加大對資産的增值、改造和提升，同時也強化了團隊的經營能力。所以，REITs不僅是一個簡單的融資，也會讓原始權益人更加注重資産質量的提升，促進團隊能力的提升。無論是資源的周轉還是能力的提升都符合戰略目標。
余志良認爲，國內REITs是“邊開車邊修路”的過程，不僅監管層做了大量的工作，原始權益人和工作團隊也做了很多落地的研究，“公募基金+ABS”的模式在現有法律框架底下是一個最優的安排。從REITs的發展角度來講，未來的發展架構存在一些多層級、鏈條長、信息不對稱等問題。參照中國香港的市場，REITs就是一個上市公司，好處在于很多治理問題可以按照上市公司來進行管理和運作，同時也會有專項的監管。公募基金在證券投資上比較專業，但在底層資産管理上搭建的專業團隊相對有限，未來在治理上，可以考慮讓原始權益人“發牌”的安排。
談及未來REITs擴容是否會與房地産行業相關，張宇表示，REITs在海外的發展路線先從房地産開始，然後是基礎設施，我國REITs是從基礎設施開始，未來能不能向房地産擴募，可能會是一個趨勢。對比國際市場，絕大部分REITs的推出或機制改革創新，都跟當地的房地産市場風險相挂鈎甚至是金融體系的關聯體系相挂鈎。從這個意義上講，REITs是一個權益品種的融資，降低杠杆的同時直接挂鈎于資産定價，通過收益率去定義資産價格，而不是通過市場比較法則，所以會促使反映資産的真實價格。
未來REITs是否會有更多民營企業加入，張宇表示，REITs的底層資産不僅是國企爲主導，將來國企和民企都會有一定成分。首批REITs的底層資産多以國企爲主是因爲選擇的行業很多都是國企主導的行業。加快推進公募REITs項目時，如果能夠有意識的做一些民企項目試點，相當于也是推動整個REITs市場的發展。
本文源自國際金融報