作者：格隆彙·羅夏
1998年是中國樓市劃時代的年份，這一年中央宣布取消福利分房，全面開啓住宅商品化，被稱爲“98房改”。
在“98房改”的前一年，金融巨鳄索羅斯在狙擊完泰铢後，把菲律賓、馬來西亞、新加坡等國也搜刮了一遍。1997年10月索羅斯移師香港，風聲鶴唳的香港市場聞聲大跌，1997年8月到1998年8月，恒生指數從的16673點跌至6660點。直至1998年時任財政司司長的曾蔭權決定動用外彙儲備，幹預市場，才擊退索羅斯。
城門失火，殃及池魚。受97亞洲金融危機影響，國內的經濟也十分虛弱，外需低迷，1998年全年出口增速僅爲0.4%，同比1997年降低了20.1%，外商投資額零增長。而且內需不振，産能過剩。中國經濟增速結束了雙位數增長，全年增長率跌至8.8%，開始提出“保8”目標。
內憂外困之下，爲了拉動經濟增長，不得不將原來刺激出口政策轉向刺激國內需求，房地産業正式登上曆史舞台，被確定爲國民經濟的支柱産業。
1998年7月，國務院頒布23號文，明確提出“促使住宅業成爲新的經濟增長點”，標志著城鎮住房商品化制度開始建立，也開啓了中國改革開放新征程。
毋庸置疑，在當時的外需失速、內需不足的經濟背景下，國家取消福利分房是拯救中國經濟的有力的舉措。彼時，中國城市化率只有30%，遠遠低于發達國家，農村收入和消費水平也只有城市的三分之一，住房商品化喚醒了民衆購房需求。此後，房地産投資逐年增加，1998-2002年期間對中國經濟增長貢獻維持在15%，平均對GDP拉動1.2個百分點。
但是，之後經濟就形成了慣性依賴，一旦有著陸風險，房地産就成爲當仁不讓的救火英雄。故事裏的屠龍英雄最後往往會變成惡龍，現在高房價問題已經成爲了經濟發展的桎梏，處理不好甚至會成爲引發系統性風險的導火索。
中國房地産市場急需一場新的改革。
2018年的今天，深圳邁出了第一步，公布了曆史上僅次于“98房改”的重要文件，宣告深圳二次房改來臨。
1998年，開啓了房地産改革，將福利分房改爲住宅市場化；2018年，深圳開啓二次房改，將住宅市場化改爲租售並舉。
二十年時間，曆史在住房改革上完成了一個輪回。
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讓我們將目光從二次房改上移開，先來看看我們的住房體系。
總體而言，世界各國住房體系分爲四類：
1、美國模式
2、香港模式
3、新加坡模式
4、德國模式
1、美國模式
美國模式是私有産權，市場爲主。美國是一個市場經濟高度發達的國家，國家對經濟的直接幹預通常很少。房産出售和出租市場都高度市場化，再輔以對低收入家庭住房支持。在20世紀30年代危機期間，羅斯福建立公共工程局，實施修建了多項公共住房計劃。現在則主要以房租補貼方式爲主，而且政府也會通過向銀行貸款擔保促使銀行向中低收入提供住房貸款等。
2、香港模式
1997年回歸以後，香港的土地國有，由特區政府管理。房地産用地采取批租制，主要用公開拍賣、書面招標和協議批租三種方式，其中公開拍賣居多，價高者得。土地出讓金是政府主要的財政收入。
根據wind數據，香港特區政府財政收入中，只地價收入和一般差饷（地稅）就占總收入的20%左右。
由于僧多粥少，香港商品住宅市場供需嚴重失衡，導致房價畸高。政府也將財政收入投入公共住房建設，發展公屋（租賃）、居屋（出售），讓低收入階層能居有其屋。但是，保障性房屋仍然是供不應求。據統計，香港約有9萬個家庭正在排隊輪候，他們一般要輪候約2年，才可以申請到。
香港的問題不是沒有土地，而是沒有供應。香港前任財政司司長梁錦松在訪談節目中就指出，香港的住宅建設用地只占到7%，約70%的土地是沒開發的。
3、新加坡模式
新加坡模式以政府建設廉租組屋爲主體，私人住宅爲輔。
核心的組屋制度模式是：新加坡政府通過強制低價征地，然後建造組屋，再以遠低于市場商品房價格出售給符合條件的居民。早在1960年，新加坡當局就成立了建屋發展局(HDB)，爲居民提供廉租組屋。組屋居民能夠擁有組屋産權。成立至今，HDB組屋覆蓋人口比例由9%增加至82%，是絕對的住房主力。
新加坡人口密度是7797人/平方公裏，是世界人口密度第二高的國家。自1990-2017年，新加坡房價上漲了228%，但是靠提供的組屋，新加坡的自有住房率一直維持在90%的高位上，2017年新加坡的房屋自有率高達90.9%。
組屋制度以居民的收入爲基准，而非成本，而且還提供住房補貼和充分的金融支持。基本上能覆蓋到80%以上的居民，
比如滿足低收入的組屋申請者最高可享受80000新元的住房補貼，僅需支付5000新元即可購買一間2室的組屋，而普通的中等收入的新加坡家庭僅需 2 到 2 年半的收入即可購買一套 4 室組屋。
4、德國模式
以私人部門提供租賃住房爲主體的德國模式。
二戰後，德國分裂爲東德西德兩個部分。前西德和前東德爲了解決國民住房問題分別選擇了“鼓勵私人部門提供租賃住房”和“大量建設公共租賃住房”的手段。兩德統一後，對比發現不論就居住成本、居住條件和人均住房面積方面，西德的“私人部門提供租賃住房”的解決方案都顯著優于東德。因此，德國將這套方案漸漸推廣，最終形成了現在私人供給型的租賃制度。
自1994年起，維持了長達15年的房價平穩，而且德國柏林的房價僅爲4580美元/平方米，不到倫敦房價的五分之一。 供需決定價格，簡單的講，德國有足夠的住房供給，而且需求基本保持穩定。
1978年德國人口達到高峰的8300萬，隨後人口增速變慢，2004-2011年進入負增長，人口總量基本保持在8000-8200萬之間，也就是說需求沒有大的增長。
但是二戰後，建築施工量逐漸增長，住房供應不斷上升。德國的住房套戶比（住房套數/家庭戶數）1978年就達到了1.21，隨後一直穩定在1以上。目前，德國人口總數約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。
這也造就了德國特色的高度發達的私人租賃市場。
即使房價低，而且德國房價收入比還是下降，但是德國自有住房的比例卻很低。根據2014年的統計數據，德國49.3%的人口居住在租賃住房，住房自有率僅有45.5%。
首先是德國制定了完善的住房和租賃法律體系，《住房建設法》、《住房補助金法》和《住房租賃法》等有力的保障了租房者的利益，而且還提供稅收和住房補貼優惠。爲了遏制住房投資，德國還出台了非常嚴厲的政策，如對于住房交易征收高額的稅費，在持有環節也征收房産稅，但出租可以獲得稅收補貼，增加了自有空置房出租，政府所有的出租房比例只占不到 10%；而住房合作社、住房出租機構、私人所有的出租房占到 90%以上。
出租房源充足的供應令到房租也維持在穩定的水平。
德國的房價穩定，購房的回報率不高，投資屬性弱，而且也沒有戶籍制度，沒有綁定太多教育等社會資源，僅僅是單純的居住和消費，租房還能有補貼優惠，所以基本上更偏向租房。
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闡述完以上的四種住房體系供應，可以知道，在98年房改後，我國的住房市場主要是拷貝香港模式。畢竟居住屬性才是住房的第一屬性，攸關民生，現在高房價帶來各種弊端，開始反噬經濟發展。
深圳現在嘗試建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系，簡言之就是“新加坡+德國”模式混合版，主要是新加坡模式。將住房分割成商品化市場和政策性供給，其中人才住房、安居型住房和公共租賃住房的供應主體是政府及人才住房專營機構，而商品房仍由房地産開發企業提供，同時也支持企事業單位等建設籌集各類政策性住房。
爲什麽是深圳率先打破“僵局”？有複制的基礎嗎？
最重要的基礎還是錢，深圳2017年GDP預計可達2.2萬億元，名義增長12.87%。一般公共預算收入達 8624 億元，其中，中央級收入 5292.4 億元，增長 11.1%；地方級收入 3331.6 億元，同口徑增長 10.1%。最爲重要的是，深圳財政收入並不依賴土地財政，
但是，許多其他地方政府財政收入極度依賴土地出讓金。前陣子傳出天津天房集團債券違約，而後天津發布公告實行人才引進，而後又匆匆出台補丁，要求引進人才兩年內有房，否則戶口作廢，這與深圳的搶人截然不同，這是赤裸裸的搶接盤俠。而且，最近光伏補貼、新能源財政補貼都縮水了，政府也在開源節流。
從激勵的角度看，新加坡是依靠低價強征和建屋發展局赤字，才能完成“居者有其屋”的構想。新加坡之所以能承受赤字，是因爲低成本住宅能提升勞動力成本競爭力，有利于增加就業和企業稅收。新加坡政府只有一級財政，有足夠的激勵效果，但是，對于我國來說，實行的是分稅制，中央和地方在財權與事權方面並不匹配。據統計，中央占財政總收入比重超過50%；而在支出方面，中央占比卻不到20%。地方政府爲了發展經濟，增加公共住房政策改善民生，由此提升的經濟以及稅收大頭卻被中央拿了，缺乏激勵基礎。顯然，深圳的二次房改並沒有廣泛複制的基礎。
我毫不懷疑此次深圳房改的決心，但是卻有其自身的困難需要突破。
截至2017年底，我市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定爲170萬套是必要的、可行的（其中約100萬套公共住房）。
《意見》中也指出，要多渠道提高供給。但是，深圳最大的問題是沒地。真的能完成這個指標？這是要打上個問號的。
就轄區面積而言，深圳全市國土面積爲1993平方千米，相當于1.8個香港，但它卻是一線城市裏面積最小的。北京面積相當于8個深圳，上海相當于3個深圳，鄰居廣州也相當于4個深圳，直轄市重慶相當于40個深圳，差距更大。
經過三十多年發展，衛星圖上看到深圳的開發建設土地占比已經很高了，深圳建成區面積爲900平方千米，建設用地面積占全部國土面積的45%，高于香港（24%）和其他一線城市（廣州18%，北京22%，上海37%）。
根據深圳市的規劃，到2020 年，深圳建設用地上限是976 平方公裏，截至2015 年已使用940平方公裏。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公裏的新增建設用地指標，平均每年僅6平方公裏新增建設用地配額，還得分大部分給商服、商業等，分到住宅頭上少得可憐。
直接看近幾年深圳土地供應就可以一目了然。以深圳商品房住宅市場爲例，深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水平，縱向看也是所有一線城市中最低的。
但是，哪有輕而易舉的改革呢？不過，深圳能從一個小漁村發展到現在，經曆的困難要比現在更多。將來即便做不到目標值，但隨著公共住房逐步落實，都能分散一些剛性需求，改善下極度失衡的供需矛盾，也是踏出第一步。
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寫了這麽多，很多人關心的還是房價。鑒以往而知未來。從新加坡的曆史看，實行了雙軌制後，市場化部分還是歸于市場，而且增加公共住房供給必然擠壓了商品房的供給，即使分流了一些剛性需求到公共住房，但是根據深圳發展的潛力，仍舊是供小于求的。
橘生淮南則爲橘，生于淮北則爲枳。一座城市的基因與城市中的人互爲影響，互相成就。現在很多城市都在搶人，深圳是首個實行人才引進的大城市，現在爲人才安居的問題頭疼，而想方設法解決居住問題留住人。而有些城市搶人，卻是爲了吸引接盤俠提高庫存去化。城市之間的格局高低一目了然，選擇哪個城市不言自明。
經過此次大膽的房改探索，看好深圳的邏輯不能簡單地停留在供需數量化的層面上。應當認識到，40年前改革開放深圳脫穎而出，現在面臨房地産僵局，又是深圳跨出第一步，並非巧合，或許這就是一座城市的基因。看好深圳，是因爲其敢爲人先的精神、其開放進取的精神、其務實的精神。