“內地和香港的零售銷售持續複蘇，尤其是內地奢侈品銷售的複蘇尤其強勁，這些迹象都表明六年的寒冬已過去。”恒隆地産(00101)董事長陳啓東在2017年的致股東函裏表示。
5月28日，恒隆地産便霸氣十足得以107億元，成功競得傾心已久的杭州百井坊地塊，這不得引起投資者的遐想：2018年，在資金流動性如此緊張的時候，高端商業地産項目爲何如此吸引資金進入?此地塊憑什麽又能吸引衆多港資企業簇擁瘋搶呢?
恒隆地産未來真的會有更好的日子嗎?
內地業務嚴重“依賴”上海市場
智通財經APP了解到，恒隆在內地發開的幾個項目，無錫的恒隆廣場第二座辦公樓、昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場的購物商場及其辦公樓將陸續于2019年年中或2020年年初完成，此外，上海港彙恒隆廣場的優化工程也將于2019年年中竣工。
在陳啓宗看來，“一個城市的高檔商場，只有老大和老二能夠活下去，這個行業沒有老三的地位”。
盡管目前恒隆位于上海的兩個項目，2017年營業收入分別爲48.5億、32.4億人民幣(單位下同)，分別位列上海市購物中心銷售額的第二、第三位，而營收最高的爲新鴻基旗下的上海國金中心IFC，去年銷售超過70億元。
值得注意的是，港彙恒隆廣場在2017年經曆了大規模改造，近30%商業面積分階段重整，對業績影響較大。
于2001年建成的上海恒隆廣場，時至今日，恒隆廣場仍是上海人所共知的奢侈品高地並擁有100%的店鋪出租率，衆多世界頂尖品牌以進駐恒隆爲榮，租戶名單仿如一本“品牌名人錄”。
據iziRetail逸芮發布的數據顯示，2017年完成調整升級的上海恒隆廣場總業績高達48.5億 ，租金收入依舊領跑恒隆地産內地開業的8個購物中心，以3.5萬平方米的可租賃面積來看，上海恒隆廣場日租金超64元/平方米。
但不可忽略的一個事實是，盡管恒隆在二線城市的物業最早已開業十余年，但其內地租金收入構成依然嚴重“依賴”上海市場。年報數據顯示，僅上海的恒隆廣場和港彙恒隆廣場兩個項目，就占到了內地租金總收入的67%。
因此，恒隆地産的內地項目也並非如陳啓宗想象的那麽順利，目前恒隆地産在上海、天津、無錫、濟南、沈陽擁有八個內地商業項目，除了上海主戰場，恒隆其余的項目均位于二線城市。
“准一線+絕版地塊”具備天然吸引力
受累于二線銷售之困，再加上恒隆2017年零售額的增加主要受益于下半年香港零售銷售的複蘇，這也在一定程度上解釋了，爲何恒隆對杭州百井坊地塊傾心已久。
衆所周知，衡量一個商業地産項目無非是從區位價值、交通、商業競爭環境、周邊可整合資源等幾大指標進行考量。
區位價值一定要跟商業發展周期對應起來看，因爲商業形態發展的不同階段，其人均GDP和城市化率是不同，城市等級高，商業消費需求也就大。
智通財經APP了解到，“新一線城市研究所”在上海發布《2018中國城市商業魅力排行榜》，杭州已連續三年在15個“新一線”城市中排名第2，僅次于成都。其中，杭州的核心商圈實力在新一線城市中排名第一。
以前，人們都說杭州是上海的後花園，但現在已經有人開始說上海是杭州的後花園，這就是一個可喜的變化。
此外，商圈的周邊輻射核心圈也將折射出區位價值，比如老樓盤、新樓盤、福利房中的住戶，其消費能力各不相同，真正有消費能力的是樓盤品質比較高的地方。
據悉，距離該地塊周邊1公裏範圍內，唯一在售的商品房項目是杭州嘉裏中心的酒店式公寓組團——逸廬，開盤至今成交均價已超過11萬元/㎡，最高單價甚至突破20萬。
此外，該地塊地理位置極佳，位于地鐵一號線武林廣場站和鳳起路站中間位置，距離兩個地鐵均不到500米，西面與杭州百貨大樓、武林銀泰無縫對接，北面直面杭州大廈和武林廣場中央商城，西側延安路對面的國大城市廣場曆時8年改造于去年5月回歸，周邊還有杭州大廈、嘉裏中心、西湖文化廣場等新老商業綜合體。從目前周邊定位來說，比較多元化，給恒隆做高端購物中心的空間還是有的。
值得一提的是，雖然說該地塊位于杭州頂級商圈，但是頂級品牌已經在杭州大廈都有開店，能不能讓品牌商下決心在一個商區再開一家店是個問題，關鍵還是得看恒隆的運營能力。
按照最新的規劃，地塊規劃建設150米高的塔樓，將建設成爲杭州地標性建築。同時，地塊將對標東京銀座、巴黎香榭麗舍大街、新加坡烏節路等國際知名街區，寫字樓部分也將建成國際金融、中介服務、信息技術、文創産業等高端企業集聚的國際頂級企業集聚地。
由此可見，這塊地對恒隆有著重要的戰略意義，而對于杭州，這塊地的重要性同樣不言而喻。鑒于上海恒隆廣場的地段、體量及産品組合，跟本地塊有著高度相似性，因而恒隆來操盤就駕輕就熟。
就行業前景來看，根據中國商業地産研究中心的調查，目前超過45%的90後將實體商業作爲第一消費渠道。近年來，各大地産商打造的購物中心如雨後春筍般湧現。
當人們重新將目光轉向實體商業，是否意味著商業地産投資的黃金時代已經到來呢?
可以說，擁有地標寫字樓、綠廊、大型購物中心、高端酒店、風尚街區，坐擁千億級配套資源，完美契合高端研發辦公消費群個性化、體驗式、休閑餐飲、圈層社交的消費需求，成就了新的時代商業資産。
但是各大地産商都在搶占布局的商業地産，競爭力之大也不容忽視。
中原地産首席分析師荊海燕感歎：“以此地價計算，恒隆地産總開發成本起碼要150億元，而且須全部自持，如何變現及回本將是一個謎，但畢竟這塊地對標的是國際頂級的商業體，恒隆看中的是杭州崛起的前景。恒隆首次進入杭州，拿下這塊地也一舉奠定了其在杭州的地位。”