發改委近日在其官網發布《關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地産企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
政策內容包括，未來房地産境外融資只能在存量裏作文章，不能新增額度，而且以前沒有境外發債的企業，也不能新增境外融資。另外，房企境外融資只能償還外債，不能用來償還內債，也不能用戶流動性資金補給以及發行外債用于拿地。
而近期房地産企業境外發債的利率高得有點嚇人。7月8日，天譽置業有限公司宣布 擬發行2022年到期的1.05億美元優先票據，票面利率13.0%。7月11日，泰禾集團在新加坡挂牌發行的美元債券，票息高達15%，而7月8日，中海地産發行的一筆港元票據息率低至2.90%，相差5倍。
據不完全統計，7月上旬，超過15家房企宣布發行美元債券，規模超百億美元。最值得關注的是其利率，大型優質企業美元債利率較低，中小型房企接近12%，部分中小房企甚至高達15%。
按照目前的房價上漲空間，這樣的利率是完全不符合目前國家的調控政策的，也就是說，房地産項目絕對不可能達到15%以上的收益率，這還沒計算美元債的發行成本，以及彙兌損益。
彙率變動是境內企業境外發債必須考慮的前提，盡管中國央行一再表示，將保持人民幣彙率在合理均衡水平上的基本穩定，但也並未承諾某個固定的點位，未來市場化的彙率將是改革大方向，如果人民幣彙率疊加貶值，房企境外高利率融資的成本將是相當可觀的數字。此次發改委再次出手調控房地産企業境外融資融資，融資利率過高，債務過高，可能是因素之一。
其實，對于房企境外發債，監管的態度近幾年有變化的。2016年6月7日，發改委在其網站上公布21家年度企業外債規模管理改革試點名單。在年度外債規模內，名單內企業可自主選擇發行窗口，分期分批發行，不再進行事前登記，待發行完成後及時報送發行信息。
同年9月，國家發改委再次“松綁”企業海外發債的條件，鼓勵境內企業發行外幣債券。發改委發布通知稱，爲應對經濟下行壓力，有效利用境外低成本資金，鼓勵資信狀況好、償債能力強的企業發行外債時，不再實行額度審批，將實行備案登記制管理。
2017年年初，央行發文進一步放松跨境融資政策：在全口徑跨境融資宏觀審慎管理下，將境內企業的跨境融資額度上限從1倍淨資産，擴大爲2倍淨資産。
當時，監管層之所以放松企業境外發債，一個重要原因是2014年開始外彙儲備減少，2015年彙率改革後，人民幣彙率面臨較大的貶值壓力，境外發債可對沖貶值，維持人民幣彙率的穩定。
去年年中，發改委已經開始限制房企境外發債，規範企業舉債有關資質要求和資金投向，房地産企業境外發債主要用于償還到期債務。
房企境外融資的風險不僅僅是境外發債，還有自身行業負債較高的問題，根據恒大研究院的報告，2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，2018年有2.9萬億元債務兌付，2019年有6.1萬億元，2020年有5.9萬億元，2021年有3.4萬億元。而監管層最近更是強化了對房地産信托融資的管控，多家信托公司被約談，同時房企發債和ABS融資也有暫停迹象。
監管政策全方位圍剿房企融資，房地産項目的現金流會受到較大壓力，6月27日，央行指出，當前要特別關注外部輸入風險，防止外部沖擊、市場波動傳染，積極防範化解重點機構風險。防止房企境外融資風險應該是題中應有之義。