作者：公子小白
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每個城市的夜晚，最靓麗迷人的地方，都是寫字樓紮堆之地。
上海的陸家嘴，北京的金融街，廣州的天河CBD，深圳的市民中心、購物公園、後海，武漢的漢口濱江、重慶的江北嘴、杭州的錢江新城等，都是各自的燈光擔當。
燈紅酒綠中、紙醉金迷下，讓很多人誤以爲，寫字樓這種商業物業，潛力非凡。
殊不知，這都是假象。
真實的情況是，無論是一線還是二線，寫字樓都嚴重過剩，一不小心就會被套牢。
上圖是第一太平戴維斯研究部發布的2018年中國熱點城市寫字樓統計數據
根據第一太平戴維斯發布的中國寫字樓數據可以看到：
1、目前天津、重慶兩個直轄市甲級寫字樓空置率已逼近40%，武漢、西安空置率超過30%，廈門、成都、杭州、蘇州超過20%。
2、甲級寫字樓存量最多的四個城市爲上海、北京、深圳、廣州，然後是廈門、成都。
天津、重慶40%的空置率，意味著什麽？意味著這兩個城市的寫字樓，有接近一半是空在那裏的，武漢、西安將近1/3在閑置。
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更要命的是，根據社科院昨天（5月23日）披露的最新藍皮書顯示，預計至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。
社科院的這一數據，來源于世邦魏理仕研究部，如下圖。
可以看到，2019年天津、武漢、青島、長沙、上海、深圳5個城市的空置率，預計將突破曆史峰值，創新新高。
中國主要城市的寫字樓，嚴重過剩。
寫字樓一直都是繁華與商業的代名詞，因爲它們主要集中在城市的繁華地段，是過去許多投資者青睐的標的。爲什麽現如今，空置率這麽高？
簡單來說，寫字樓空置率持續上升，是供應量與需求量錯配結果。
正如上面所說，寫字樓一直以來都是繁榮與商業的代名詞，城市在向上發展過程中，首先開發的是各種商業物業、mall，它們能夠展現城市的繁華，正因如此它們被大量規劃建設。
這種思路放在以前沒有錯，但放在現在卻不合時宜。
如今是電商橫行的時代，在阿裏巴巴、京東、蘇甯、唯品會等電商沖擊下，寫字樓的需求量受到了極大沖擊，而且就趨勢來看，這種沖擊只會越來越大。
但産業地産的開發商，仍在盲目開發，甚至把觸手伸向了城市郊區，在人流量不充足的地方也建起了各種寫字樓，導致資源浪費。
供應量與需求量的錯配，帶來的必然結果是，投資收益率下滑。
亞洲主要城市甲級寫字樓收益變化情況
從亞洲主要城市寫字樓變化情況可以看到，多數都在下跌，如成都、廣州、上海、新加坡、深圳、河內、胡志明市等。
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收益率持續下滑，投資價值大打折扣，需求量下滑毫無意外。
世邦魏理仕研究部數據顯示，預計全國17個城市的寫字樓新增供應有望突破千萬平方米，而新增需求總量預計同比小幅下降1.3%至約530萬平方米。
這意味著，熱點城市寫字樓空置率還將進一步提高。按照現在的庫存量和去化速度計算，哪怕這些城市現在停止增加供應量，熱點城市的去化周期也是遙遙無期。
成都、鄭州、南京的消化周期在10年以上，天津接近10年，去化周期最短的北京也需要兩年。
與幾個月的住宅消化周期相比，天差地別。
如此漫長的消化周期，又反過來拉低寫字樓的收益率，導致即便在繁華的中心區，寫字樓的價格也不如住宅價格，形成倒挂之勢，與過去寫字樓價格高、住宅價格相對低的格局截然相反。
所以，奉勸各位，投資房産需要小心，最好不要投資寫字樓，即便是繁華地段，其收益率也抵不上一般地段的住宅。
對于投資客來說，最好的投資標的，是中心城市中心地段的一般大小的住宅。
那寫字樓還有前途嗎？也不是沒有。
其實從2017年開始，多個熱點城市就在推動商改租，鼓勵閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建爲租賃住房。
試點城市包括廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市。
在電商化程度越來越深的當下，這不失爲拯救商業物業的好方法，至少可以盤活閑置的資源，不至于浪費。