本文爲投資窩團隊原創作品
“我在中央財辦的時候，請有關單位對住宅空置的情況做了調查，我國無論是城市還是鄉村住宅的空置率非常高，比日本還高，這很不正常，說明用來炒的房子還真不少。”
今年6月，中財辦原副主任楊偉民在陸家嘴論壇上感慨。
隨後，中國建設銀行董事長田國立接過話：“本來我也准備了一個數，後來楊偉民主任說他不說數，他不說我就更不敢說了，你想空置率實在太可怕了！”
中國房地産的空置率，已經到了連行長都“不敢說”的地步。
空房、“鬼城”與空置稅
2010年，美國時代周刊刊發了一篇名爲《中國鄂爾多斯：一座現代鬼城》的報道，鄂爾多斯在文中被當成爲了中國城市發展的一個代表。
世紀初，憑借煤炭交易的紅火，鄂爾多斯經濟呈現出一派繁榮的景象，大量資金開始流向本地樓市，房價隨之走高，巨大的泡沫被催生出來。
然而，隨著煤炭經濟的不景氣，鄂爾多斯經濟也開始萎縮。年輕人離開謀出路，大量已購住房被閑置，整座城市空空蕩蕩，如同“鬼城”一般。
8年後的今天，根據住建部原副部長仇保興透露的數據，目前，鄂爾多斯的空置率是70%，北京的空置率在10%-20%。
一個有趣的問題是，在中國住房數以億計的情況下，房屋空置率是如何得到呢？
現在通行的統計方式是利用電表數據。
今年3月，國家電網以每戶的電表數據爲依據，以“一年用電總量不超過20度”爲標准，定義房屋空置，調查結果顯示——
2017年，大中城市房屋空置率爲11.9%，小城市的房屋空置率13.9%，農村房屋空置率爲14%。
這樣的數據意味著什麽？
根據國際一般采用的標准，10%以下的空置率，意味著房屋的供需關系基本平衡；超過10%，意味著房屋存在較爲明顯的積壓情況。
北京和鄂爾多斯的空置率已經是房屋嚴重積壓的信號。
在已經征收房屋空置稅的發達國家，空置率幾乎都在5%左右：加拿大和澳大利亞出租房空置率一般在4%以下，新加坡出租房空置率在6%以下，日本房屋空置率在5-8%浮動，瑞士低至1.47%。
然而，盡管如此，數據依然有很大偏差。
還有一組經常被引用的數據——西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”調研報告顯示：
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別爲25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
這組數據，遠遠高于國家電網統計的數據，也遠遠高于意味著房屋的供需關系基本平衡的10%。
所以楊偉民在6月的論壇上反問：“現在我們在頻頻調控房地産市場，但是底數不清，怎麽調控？就像GDP不清楚你怎麽調控經濟？怎麽進行宏觀調控？”
香港先行一步
同一時間，也就是今年6月，香港率先開始征收“一手房空置稅”，香港也成爲中國首個開征空置稅的城市。
面對房價連續22個月上漲的情況，香港財政司司長陳茂波3月開始考慮征收空置稅。僅僅3個月後，6月28日，香港行政會議召開特別會議，討論三項房屋新措施，其便中包括了正式征收“一手樓空置稅”。
行政會議決定對空置一年及以上的一手住宅征空置稅，該稅種將通過現有差饷機制收取，將爲應課征差饷租值的200%。
簡單來說，稅率征收時會對這套房屋的租金做一個評估，估算出可以得到的年租金，而空置稅則爲評估出的年租金的200%。
盡管在如此短時間便將空置稅政策落地，但香港房屋空置率與內地相比，其實並不高。根據官方的數據，僅有3.7%左右。
香港面臨的問題是，空置的一手住宅幾乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。這也使得今年一季度，香港一手房空置率以同比14.9%的漲幅，位居全球城市榜首，並預計未來還有上漲的空間。
空置稅政策的出台，在短時間便收到了明顯效果。
最常用來衡量香港樓價走勢的“差饷物業估價署私人住宅售價指數”顯示，此前連續28個月上升且再破曆史新高的指數，7月升幅收窄至0.82%，而6月、5月的升幅分別爲1.85%和1.64%。
有地産分析師預計，未來一年內，香港樓價將下跌15%。
一些要回答的問題
然而，香港僅對一手房征收空置稅的方法也不能完全適用于內地城市。
中國內地城市的房屋空置率已經接近20%，與空置率只有3.7%的香港相比，一手房的調節空間十分有限。
2015年，時任國家統計局新聞發言人、現國家統計局黨組成員盛來運表示，空置率統計難以推出。
“從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標准，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望于不動産登記制度的實施”。
溫哥華市規定，房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房産價值的1%”來交稅，謊報業主將面臨每天罰款10000加元的嚴厲處罰。
英國對空置長達兩年或以上的房屋征收100%額外市政稅；法國則規定住宅空置超1年須繳交樓價的10%爲空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年爲15%。
事實上，這些國家的空置稅征收，都建立在較爲完善的征信制度基礎上，我國目前的征信制度尚沒有辦法充分支撐類似的實踐。
此外，統一征收空置稅還有極爲複雜的情況需要考慮。
一是在商品房預售制度下，名義上已經擁有房産的人們，實際上並沒有入住條件，如遇延期交房等情況，懲罰性的空置稅是否能夠對此加以區分。
二是中國的房地産商在交付新房時，多數房子爲清水房或簡裝房，在房子本身未達到居住和使用或出租條件時，判定爲“空置”是否合理。
三是中國幅員廣闊，許多個人自身流動性很高，由于工作或生活的需求在不同城市持有房産，是否依舊需要交“空置稅”。以及在全國各地經濟水平和樓市情況差異巨大的情況下，應該以相同的標准還是差異化的標准進行征收。
最後，其他國家的經驗在中國能否適用也成疑。
目前已知的控制統計手段是調查電表，而且空置稅多爲高額的懲罰性稅收。爲避免繳納空置稅，人們可能會有意通過故意耗電的方式，制造用電假象。
而對于那些擁有大量房源的個人和企業，會主動或被動地扶持一種類似房屋管家産業的誕生，這些管家的工作目標不是管理或修繕房屋，而是爲業主避稅，如此一來，空置稅本身也是一種空置了。
另一邊，也可能出現的成本向消費者轉移。如內地效仿香港征收5%左右的空置稅，那麽繳納過空置稅的人們，在出售房産時，會擡升房價彌補損失，長期來看，很可能使空置稅又和其他稅收別無二致，成爲推高房價的新助手。
還有分析人士指出，除了以套爲單位的空置房屋，更應該引起注意的是空置面積。
相比于那些閑置的蝸居房，看似“充分利用”的大戶型“豪宅”，其實占據了更大的居住使用面積。有一套大房子的人不用擔心交稅，有兩套十幾平方米的人們卻要仔細分析政策，想想也知是不合理，于是有錢人爲了避稅房子越買越大，另一種畸形的市場又要誕生。
何時出台？
按照我國稅收法定原則，一是開征新稅，應當通過全國人大及其常委會制定相應的法律；二是對現行的稅收條例修改上升爲法律或者廢止，力爭在2020年前完成改革任務。
也就是說，從未被視爲條例的空置稅，要通過全國人大及其常委會制定相應的法律，才能實施。
今年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，包括各類立法項目116件。
其中，第一類項目69件，即條件比較成熟，十三屆全國人大常委會任期內擬提請審議。此外，還有47件列入第二類項目，需要抓緊工作、條件成熟時提請審議。
空置稅並未在規劃之中，這意味著，自2018年至2023年，空置稅不會進入人大的立法議程。
相比之下，“房地産稅法”卻被列爲第一類項目。
與房地産稅相比，顯然空置稅的效果更明顯，副作用也更大。
前我愛我家總裁胡景晖曾氣急敗壞地說，“只要一個稅，我們就可以逼出90萬套的空置房”。就算房價下不來，房租也能多少降一點。
但田國立一語道破天機：“房價要真控下來，銀行也害怕，房地産商也害怕，買房者也害怕，相關部門也害怕，但你真繼續漲大家也害怕，這個僵持局面必須得有一個辦法解決，商業銀行在這個時候必須有一些操作辦法。”
所以才會出現房地産稅勢在必行，而空置稅只是紙上談兵。
國民經略就曾分析表示：
征稅的目的並不是降房價。 如果是爲了降房價，空置稅比房産稅更加立竿見影，但對樓市的副作用也更大。可以想象，如果中國住房空置率真的超過20%，一旦開征空置稅，影響無異于一場地震。 顯然，如今的市場穩字當頭，空置稅這種“大殺器”顯然不會輕易啓用。 房産稅能提供更持久的穩定稅源。 房産稅是持有稅，只要買了房就要一直繳下去，因而可以作爲土地財政的替代。空置稅更大的作用在于遏制投機，讓房子流入租賃市場，雖能在短期帶來一定稅賦，但缺乏持久性。
文末，我們始終要問：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顔？
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