來福士購物中心開業，它巨大的體量加上大量商家入駐，拉動重慶零售物業市場空置率創近4年新低。

重慶零售物業市場真正火起來了嗎？

雖然重慶很多購物中心都希望謀新求變來吸引更多消費者，但是大部分“看起來很美”的商場，依然空置率較高。

作爲供應端的購物中心，到底怎樣做才能真正匹配消費者的需求？重慶零售物業市場轉型升級的核心在哪裏？

拉動：來福士開業帶動空置率下降

圖片來源:來福士

近日，全球性的商業地産服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）在渝發布的報告顯示，2019年第三季度，重慶來福士開業爲重慶零售物業市場帶來23.5萬平方米的新增供應。

由于來福士購物中心的開業，拉動三季度重慶零售物業市場空置率環比下降0.1個百分點至9.8%，創近四年新低。

購物中心首層平均租金環比持平，爲每月每平方米385.9元。預計2019年第四季度，重慶零售物業市場還將迎來四個項目合計約36.8萬平方米的新增供應。

重慶來福士相關負責人表示，來福士購物中心建築面積約23.5萬方，位于整個建築底部裙樓，引進了超450家品牌，包括衆多新業態和品牌首店，如超5300平方米的城市文化體驗店言幾又重慶旗艦店、約3300平方米的新奇體驗型業態茱莉動物園西南首店、新加坡品牌TWG Tea西南首店，重慶首家“黑科技”失重餐廳以及全國面積最大的蘇甯極物西南首家旗艦店等。同時，結合多種零售娛樂體驗業態、精品生活超市與特色主題餐飲，力圖打造一個真正的城市地標級潮流藝術體驗式購物中心。

據了解，在購物中心開業當天，就達到93%的開店率。

阻力：場景營造項目空置率達17.1%

圖:王蘇婵/攝

在來福士購物中心開業的拉動下，重慶零售物業市場空置率創下新低，是否反映出重慶零售物業市場“火”起來了？

世邦魏理仕研究部相關負責人表示，近年來，重慶多個購物中心在內部設計上進行創新植入，以吸引消費者關注和停留。比如主題化空間營造，植入街巷院壩、吊腳樓及爬坡上坎等元素。但這些標新設計、場景營造的商業項目整體空置率高達17.1%，市場表現低于整體平均水平。

該負責人表示，造成這一狀況的原因在于，部分項目的定位未能平衡本土消費者與外地遊客的需求，尤其是位于客流較分散的非核心商圈項目。“部分項目的場景營造僅限于視覺效果，沒有與消費者産生互動聯系。特別是體量較大的商業中心，低零售、重餐飲與體驗業態的配比難以實現空間與收益的平衡。”

從傳統百貨業的經營現狀來看，也未出現明顯改善，部分新開業項目開業率低于預期。

增長：95後00後消費力增強

圖片來源：來福士

那麽，如何才能緊跟消費需求變化，抓住消費增長點?

世邦魏理仕研究部相關負責人表示，消費者主權時代之下，日新月異的需求端引發市場新一次的變革。三季度調查顯示，重慶85後和90後客群仍是消費群體主力，占比高達36.8%。

被稱爲“Z時代”的95後、00後，將是未來增長最快的客群。衆多奢侈品牌商發現“Z時代”逐漸增強的消費力。

“Z時代”消費者呈現出社交導向、自我認知、個性標簽、悅己等特征。而被稱爲“千禧一代”的1982-2000年出生的消費者則呈現出細分小衆、懶人經濟、注重體驗及新穎等特征。

世邦魏理仕研究部相關負責人表示，伴隨著重慶消費者行爲特征的變化，商業市場正通過科技創新、社交平台、線上線下渠道、場景營造及互動體驗等多元化方式，來滿足消費者。但商業內核的硬實力才是吸引消費者的制勝關鍵，合理定位和品牌選擇至關重要，購物場景所帶來的情感連接才是需求重點。

轉型：餐飲布局注入更多活力

圖:王蘇婵/攝

什麽樣的業態在與消費者情感連接方面做得好，布局快？

世邦魏理仕報告顯示，三季度餐飲業態占新增租賃需求的40.0%。各種外來的、本土的餐飲品牌在購物中心裏加快布局。

世邦魏理仕研究部相關負責人表示，外來遊客對山城的探知興趣愈發強烈，本土消費者亦將目光回歸本地。因此，沉睡的本土餐飲品牌被深度挖掘，通過提質升級來刺激消費，贏得本土消費者的共鳴以及外來遊客的流量落地。比如喜茶融合米花糖和山城啤酒，就是外來品牌商與本土資源的跨界合作案例，可獲得消費者認同、激發消費興趣。

此外，餐飲品牌商還在積極尋求本土合作夥伴，推出本地主題門店等，以實現本土餐飲品牌的轉型升級。

但不能忽視，市場還有很多本土優質餐飲品牌因運營理念與國內一線或國際市場的接受度錯位而被埋沒。因此，在外來餐飲品牌加速布局重慶的背景之下，本土餐飲品牌需轉型升級，通過國際化的運營理念、年輕的包裝手段及戰略性的布局思路鞏固自己的地位。

文/王蘇婵 編輯/張力