大宗交易往往能反映投資風向。今年以來，在“三道紅線”等金融政策監管下，房企參與了不少資産出售項目。據仲量聯行數據，三季度，開發商類型出售方占比超過60%。
進入四季度後，由于政策監管，房企爲了保證現金流相對穩定，仍活躍在大宗交易市場中，並持續出售相關商業地産項目。
房企“賣賣賣”以外，外資機構等也在加速整合商業資産包，完成中國市場的新一輪“買買買”計劃。
1
三盛控股出售兩商廈物業，回籠資金6.2億元
按照三道紅線的標准來看，據三盛控股2020年財報顯示，現金短債比爲1.79倍，剔除預收賬款後的資産負債率53%，淨負債率169.2%。顯然，三盛負債率已然超過“三道紅線”標准，降低負債勢在必行。
11月16日，三盛控股發布了兩則資産處置公告，分別出售哈爾濱利福商廈和青島嘉標商廈，前者作價3.5億元，後者作價2.71億元，共回籠資金6.2億元。三盛控股也表示，所得款項將用于一般營運資金和拓展未來投資。
從出售的項目來看，哈爾濱利福商廈與青島嘉標商廈均是三盛控股從利福地産收購而來的。
哈爾濱利福商廈位于中國黑龍江省哈爾濱市道裏區中央大街86號，前身爲伊都錦商廈。據悉，利福集團于2010年收購日本伊都錦株式會社旗下的哈爾濱伊都錦商廈百貨100%股權，此後，伊都錦商廈百貨被重新操刀改建。這樣一來，不僅大廈重獲生機，還增添了當地商圈的活力。最新數據來看，利福商廈2020年所屬公司收入爲1071萬元。
而出售的另一資産，青島嘉標商廈位于山東省青島市市北區膠州路152-158號，2020年所屬公司收入爲771.4萬。
2
越秀地産78億出售越秀金融大廈予越秀房托
10月24日，越秀地産發布公告稱，擬以78億元將越秀金融大廈出售予越秀房産基金，目前已進入等待基金單位持有人批准通過階段。
作爲越秀地産旗下優質辦公項目，越秀金融大廈內外優勢十分顯著，是一棟稀缺的優質國際甲級寫字樓。
在地理優勢上，該大廈位于廣州天河珠江新城，毗鄰花城廣場，坐擁18號線、3號線、5號線等多條輕軌線。
在地標建造上，總建築面積約爲21萬平方米，地上68層、地下4層。大廈總高度309.4米，跻身廣州前十大摩天大樓。
據58同城、安居客數據顯示，該大廈租金均價約爲6元/平方米/天，與珠江新城板塊租金持平，高出天河區平均租金。從行業分布來看，越秀金融大廈主要承載金融、商業服務、信息技術、制造及房地産行業的租賃需求。
事實上，越秀地産不是第一次向越秀房托注入資産。早在2012年，越秀地産便以134.4億元出售廣州國金中心資産。事隔9年，越秀地産再以巨無霸商業與越秀房托聯動，意圖增加補充流動資金，進一步優化資本結構，從而形成“從開發到運營到金融的鏈條”。
3
深國際28億轉讓深圳商業地産項目
10月21日，深圳國際發布公告稱，擬挂牌出售房地産開發子公司35.7%股權，集中資源拓展智慧物流。
從出售資産類型來看，涉及的核心資産主要爲梅林關城市更新項目的公寓、辦公及商業配套物業。
從購入資産來看，深圳國際以3.3億元深圳市坪山區的産業園項目，該産業園距離沈海高速坪山出入口約5公裏及深圳市中心約50公裏。項目土地總占地面積約12萬平方米，總建築面積約31646平方米。未來， 將打造成“制造業+物流業”深度融合的示範基地。
一“出”一“進”背後，彰顯出深圳國際布局商業地産的野心。在物流地産利好驅動下，可以預測，未來深圳國際將加快重點布局核心經濟區域和節點物流城市。
4
凱德斥資16.834億元收購物流資産包
10月16日，凱德投資旗下的凱德中國信托，擬向非關聯第三方以16.834億元收購一個物流資産包，該資産包包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資産。凱德集團表示，該交易預計將于2021年底完成。
據悉，凱德中國信托是新加坡上市企業凱德投資的全資子公司，前身爲凱德商用中國信托。去年11月，凱德商用中國信托首次進軍産業園項目，以49.45億元收購位于中國蘇州、西安和杭州的五個産業園區。
無獨有偶，今年11月，凱德中國信托首次進軍物流地産，市場資料顯示，資産包項目總計建築面積約爲26萬平方米，平均進駐率達96%以上。
這一舉措背後意味著凱德非常看好中國市場物流地産，將加大新經濟領域資産布局，實現多元化資産配置。收購完成後，凱德在國內的新經濟資産布局將擴大至9個産業園區、4個物流地産和1個數據中心。另一方面，收購、培育、REITS退出，是投資機構一貫的資本打法，能夠幫助凱德維穩現金流。
5
遠洋集團出售北京CBD核心區甲級辦公樓項目
10月13日，遠洋集團擬64.15億元出售北京朝陽區東三環商務中心區（CBD）核心區Z6地塊上的甲級辦公樓所有權益。
公開資料顯示，該核心區的土地面積1.1萬平方米，于2010年被遠洋、彙豐銀行和崇高發展有限公司聯合體以38.07億元的代價競得。
從目前建設進度來看，該地塊上正在建造一幢甲級寫字樓，預計將于2026年竣工。
盡管遠洋集團保持“三道紅線”全綠狀態，但對于此次出售，集團方面表示，資金將用于一般營運、償還集團債務及投資事項。值得注意的是，就在交易同一天，遠洋集團宣布聯合包括全球主權財富基金的數家國際投資人，成立了目前國內寫字樓市場最大規模的美元基金。
對于施行輕資産戰略的遠洋來說，此舉既實現了資産由重轉輕，又保留了項目公司的間接權益，不得不說，是一種創新且值得學習的經營手法。
結語
據世邦魏理仕預計，2021年全年大宗物業投資金額有望超過2500億元，較去年增長20%以上。就目前已有投資舉措來看，無論是收購方還是出售方，都展示出超高的前瞻規劃策略和優異的經營管理水平。相信在經濟持續複蘇及回暖的良好態勢下，12月的大宗交易市場能給商業地産帶來更多驚喜與驚歎。
