來源：柯視角
主編：柯談
這兩天，任澤平又火了，這位恒大前任首席經濟學家放出狂言：“預售制已經過時了，該取消了，改爲現房銷售。以後一手交錢，一手交房，天經地義。”
不得不承認，任博士現在跳出來針對爛W項目停D事件發表以上言論，確實能獲得腦殘小白們的熱捧。但對這種迎合大衆的洗腦式雞湯論調，我的觀點非常明確：當下以及今後相當長一段時間內，鼓吹一刀切推翻商品房預售制的人，不是蠢就是壞。
取消預售，推倒重來，大躍進式推進現房銷售，危害很大，後果非常嚴重。
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不可否認，預售制度確實存在一些問題。畢竟老百姓接觸的絕大部分商品都是一手交錢一手交貨，只有商品房等少數幾種商品，是先收錢後交貨，對購房者非常不公平。
比如，交房等待期一般爲兩到三年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、爛W、房産證延期辦理的風險。
但任何脫離客觀實際，避談當下經濟環境和市場環境的制度變革，都是在耍流氓。
取消預售制，四大嚴重後果，你知道嗎？
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後果一：取消預售會導致資金鏈斷裂，拿地—開工—快速預售—再拿地的閉環周轉模式被打破，可能會觸發金融風險。
如果現房銷售，考慮到從預售到交付一般需要兩年到三年的時間，開發商資金壓力會非常大。
最新統計數據顯示，在目前開發商資金來源中，其中30%來自于自有資金，19%來自于開發貸款，45%來自于房款（包括首付和按揭）。而在地價高企的今天，一線和強二線城市地價已經占到成本的60%-70%以上，自有資金很難覆蓋前期投入，往往需要銀行貸款、預售款來支持項目建設，一旦規定現房銷售，開發商資金會受到極大的考驗，可能成爲壓倒房企的最後一根稻草，並由此引發金融風險。
到時候不論國央企或是民企，覆巢之下安有完卵，“沒死也進太平間”。
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後果二：取消預售對當下存量爛W房交付的問題，是釜底抽薪，雪上加霜。
當下，爛W房保交付不僅是經濟問題，更是民生問題。三道紅線壓頂，現在房地産企業融資越來越難、成本越來越高，再盲目取消預售制，會導致行業産生更大風險，房企資金鏈斷了，拿什麽保證複工複産順利交付。
一句話，沒有新增銷售款的回籠，如何能解決存量爛W房的交付難題？
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後果三：對土拍市場沖擊更大，如果強行取消預售推行現房銷售，基本上沒有任何開發商敢拿地。
就以最近備受關注的新一線城市南京土拍爲例。
2022年南京第二批次土拍舉行，44幅地塊起拍總價超755億元。其中，只有五個熱門地塊觸頂搖號，31幅地塊均以底價成交。雨花台區鐵心橋地塊和人居森林地塊，則遭遇流拍。總體看，除熱門地塊，70%的地塊都以國企“托底”拿地，另有13%的土地溢價幅度並不高。
強二線南京，現在可以說是調控放松尺度最大的城市了，土拍還是沒有熱度，如果現在取消預售制，不僅民企給嚇跑了，國企也會認慫，沒人再敢拿地。
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後果四：取消預售，房價會加速上漲。
金融屬性的房地産最大的成本就是時間成本，過去的定價模式多是基于快周轉基礎上的時間成本，快則半年慢則9個月就可以實現銷售回款。
取消預售現房銷售，正常情況交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會轉嫁到房價當中，房價大幅度上漲難以避免。
與此同時，一旦執行現房銷售，至少在相當長一段時間內會面臨供應銳減，造成短期內的供不應求，而供不應求又會進一步造成房價的快速攀升。
往大了說，這也從根本上違背了房住不炒的原則，尤其一二線城市，老百姓更買不起房。
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路在何方？他山之石可以攻玉，預售制其實是國際上一種通行的銷售制度，英國、德國等百年以上的房地産成熟市場，預售制仍在通行，可見這種制度的合理性不容質疑。
但英國、德國、新加坡等國家的預售制和我們還是有一些差別的。
在英國購買期房時，英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協議的21天內支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時再支付余額部分。
在英國購買期房時，通常每一個項目都有一個付款規定的時間。比如第一期付款是合同簽訂後一個月，第二期付款可能是半年後，或者一年後，然後最後交房時間前6個月辦貸款，辦下來貸款後把剩余部分付掉。
德國長期以來普遍實行預售房制度，並通過簽署個性化的購房合同和按照工程進度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發商之間的風險和糾紛。雙方在簽署購房合同時，買家並不需要支付購房款，在地基動工後支付10%，主體封頂後支付30%，門窗安裝或者裝修開始後再陸續支付後期資金。
在新加坡，雙方簽署房屋購買合同後，買家總共支付的預付款比例爲20%，完成地基後再付10%，整體框架完成後交10%，配套設施如電線鋪設、車庫、門窗安裝等等完工時再交20%，無人占用新房後交付25%，最後確認所有項目建成後交15%。
英國、德國、新加坡的例子告訴我們，我們要做的不是盲目取消預售而是修改完善預售制度，實現政府強監管+分期付款的預售制，根據工程進度買房人分期付款的預售制度。
資金在手，主動權就掌握在每一個買房人手中。如果開發商因故延遲了工程進度，購房者可以和開發商談判以推遲付款，並要求開發商給予一定的折扣等補償措施。此外，如果開發商無法在合同規定的日期內交付房屋，買家可以根據合同要求退款或者賠償。
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作爲全球成熟市場中普遍存在的銷售制度，期房銷售的合理性其實已經得到了充分的論證。
作爲伴隨中國房地産發展全過程的銷售制度，期房銷售也已經被證明了是可以配合並促進行業發展的有效制度，需要做的只是進一步完善這個制度，做好資金監管、開發進度監控，而不是因噎廢食，強行取消限售制，推廣現房銷售。
當然，我國未來全面實施現房銷售也是可行的，但這個轉型過程會很長。至少在當下，盲目取消預售制，將會導致不可挽回的嚴重後果。
牽一發而動全身，國之大事，生死之地存亡之道，不可不察。