2021年的房地産市場，經過幾輪嚴厲，規範，全面的整改和長效機制不斷落下，未來樓市可以清晰的說進入到了存量時代、服務業時代、産業時代；在這樣的大背景下，未來樓市的市場層面，房企層面，購房客戶層面，政策層面，都會有大的變化。
一、市場層面：
1，將出現“兩極分化”：一二線城市因爲人口的虹吸效應和産業支撐，樓市還是以穩中帶升爲主。
比如北上廣深杭熱點城市的房價依舊會上漲，而西安，成都，重慶，武漢，南京，鄭州新一線城市也會有所上升。這些城市不要想著會下降，還有就是一些省會城市也會緩慢上升。
但是，二三四五線城市，尤其沒有絕對的工業産業支撐的，會有所回落，房價可能會下滑， 對于購房者而言，這也是需要注意的一個問題。
未來再要購房，購房人一定要記住要在一二線城市購房，或者在你所在城市的+都市圈核心位置+城市群腹地，否則不要再置業了，沒有意義。
2，房地産市場進入到了三大時代：存量時代，服務業時代、産業時代。
2021年開啓房地産存量時代，以前是做大蛋糕，現在是搶蛋糕，在存量時代。房企開始進入到了從金融時代轉型服務業時代的轉型，很多房企進行了代建工作，租賃業務等。也有很多房企進入到了鄉村振興的産業地産領域，藍城，龍湖等都在涉獵。
3，未來4年的房價判斷，房價平均增長率將維持在5%上下，穩字當頭。
全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，截止今年應該在10000元/平米，翻了五番，所以不可能在增長了，未來4年房價判斷，房價平均增長率將維持在5%上下，基本和國家GDP增長率差不多，跑贏通脹是可以的，所以未來四年房地産保值作用還是具備的，未來房地産核心目標是：要實現經濟壓艙石作用，而要實現這個目標，政策目的就是穩定壓倒一切，房價趨于穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。所以，之後的房價不會再出現以前大漲，也不可能出現大跌，可能會在6%左右上下徘徊，房子保值作用可以，增值估計就免談了。
中國土地價格，不存在大幅下跌的可能性中國樓市房價，不會出現大幅度的往下墜落；
二、房企層面：
1，房企會從現在的9萬多家下降到三四萬家，將會減少三分之二。
中國房企很多是空殼公司，目的是爲了倒賣土地，實現溢價，所以有很多公司會關閉，此外，慢慢形成大魚吃小魚的結構，最終實現頭部企業爲主的境況，其次還會出現一些有支柱産業的企業房地産爲輔助産業，也會生産下去。以後進入到了存量時代，以後房地産企業將會門檻越來越高，銷售變難，貸款變難，所以以前的快周轉，快發展的模式將足夠回歸正常。房地産企業從金融屬性企業回歸到制造業、服務業屬性。
2，負債率會下降，未來4年開發商負債率將從現在100%—150%下降到50%以下，中國房企的運作模式基本都接近恒大模式，都是高杠杆，高周轉，高負債率，而國家的三道紅線之後，對銀行地産行業資金監管之後，對土地供應制度改革之後，未來房企的運作將要改變這種模式，快速回款不可能了，所以只能降低負債率，未來負債率大概會降低到50%左右。
3，所在在這樣純量時代，服務業時代，各大房地産公司都開始了“改革開放2.0”時代。
各大房企對內改革，縮編人員和架構；對外開放，擴展租賃市場和代建市場。
第一，對內改革，區域裂變整合，提升組織效能最近，包括新城、旭輝、金科、祥生、正榮、世茂在內的一些大房企，都相繼宣布多個大區組織合並。
自從2019年開始，房企就頻繁地實施組織變革，精簡總部，區域則不斷裂變整合。比如在2020年，碧桂園進行了四次裂變整合。
同時有一個很明顯的趨勢，各大房企，改革之後，各大房企重點發展營銷人才，房企中區域項目負責人營銷化，營銷人渠道化、拓客化、複合化成了特色。因爲未來存量時代，營銷服務是第一位，解決資金問題是第一位，而造房子已經是標准化工序了。
第二，對外業務開發，各大房企進入到了服務業時代，主要體現兩個方面：一方面是各大房企做起了租賃市場，2021年開始，龍湖、萬科、碧桂園陸續推出了房屋租售的新品牌，龍湖官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業務全新品牌“塘鵝”。同一天，萬科宣布，萬物雲旗下“樸鄰”與“爲家”兩個品牌正式融合升級，推出全新品牌“樸鄰租房”。1月29日，碧桂園服務推出租售業務新品牌“有瓦”。租售業務屬于輕資産，能獲得資本市場較高估值。貝殼市值一度超過700億美元，相當于中國地産公司top3的市值。
另一方面，品牌企業做起了代建市場，品牌房企出品牌和施工建設，地主方公司出土地和資金。從龍頭綠城管理和中原建業業務來看，綠城管理擁有商業代建、政府代建及其他服務三類業務，而中原建業專注于房地産商業代建業務。代建業務興起，淨利潤率高達60%
4，房地産商要從開發商轉變爲運營商。
也就是說房地産開發企業以前的經營模式是：開發+銷售的企業模式，轉變爲以後的經營模式是：開發+銷售+租賃+運營的四個業務板塊，如果租賃型的企業不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款的高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導致破産。
三、購房人層面：
1，購房人以後以剛需爲主，改善爲輔，而投資客將會減少，因爲針對投資客的政策繼續加碼，踐行房住不炒的政策核心，比如房産稅會逐步實施，二手房指導價還是會踐行，新房滿五年、十年不得交易等。
2，購房人買房以後更多是品質化需求，體驗化需求和個性化需求，未來市場進入存量時代，不是開發商挑客戶，而是客戶將來挑房子，所以房子好壞將成爲重點，所以未來的客戶基本都是75後，80後，90後,00後，購房不是只滿足奢華，體面、實用功能而已，更重要是滿足個性化，溫馨化，體面話，社群化，圈層化是重點。
四、政策層面：
2022年將會延續2021年的政策
2021年下半年以來，樓市調控手段已經全面升級，已經從需求端逐漸擴展到供給端、資金端和土地端。
從而房地産長效機制對樓市4個主要市場主體都進行了限制。
今後十幾年按照房地産高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據“産業跟著規劃走、人口跟著産業走、土地跟著人口和産業走”的原則來供應土地。所以土地還是依舊會稀缺，所以限購限貸還會存在，目的打擊炒房客。
限購限貸主要是從需求端限制炒房，防止房價上漲過快，而不是打壓房企和逼房價降價，所以穩字當頭是核心。
所以，可以預判的四年內，主要是四化政策繼續實施：
1房住不炒化：這個是大政方針，是核心，所以杜絕炒房客會一直堅持，所以房産稅會逐步實施，限購限貸會繼續，二手房指導價還是會踐行，新房滿五年、十年不得交易等會持續。
2雙循環化：在雙循環戰略和共同富裕國策下，樓市必須穩定，不能再大漲，不然滿足不了雙循環和共同富裕的大國策。
3模式該變化：之前的樓市一直采用的香港模式，而香港模式是借鑒英國的樓市模式和mi國樓市模式，所以以後可能會實施新加坡模式和德國模式。這兩個國家都是不以房地産爲主導産業的，而對于房地産這兩個國家以國家主導的廉租房，公租房爲主導，商品房爲輔助。我們之後也會這樣做。
4租售同權化：爲了滿足廉租房，公租房和租房的歸屬感，所以以後將降低戶籍政策和降低買房人所在城市的權利，實施租房和買房同權同價值，所以租售同權將會是主導政策，保證租房人的價值。