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Hightlights
一線城市大多已進入存量房時代，特別是以“舊樓改造、存量提升” 爲核心的城市更新模式。
通過改造後的類型分類來看，辦公樓改造中，收購低估物業，通過硬件升級以及運營能力提升等方法，可以實現良好的投資回報；對傳統商業零售地産改造，目前有創造性改造，變革型改造，出塵煥新型改造三類；産業園區的改造是所有改造類型中，發展最早的；出租公寓的改造往往加入互聯網和資産證券化因素，爲融資、經營和退出打造創新性的商業模式；此外，民宿，文化旅遊商業區及住宅的改造也各有千秋。
最後，例舉了目前市場上的六只專注于存量改造的投資基金。
一、 背景
1. 存量房時代
由于有限的土地資源，尤其是核心區域，中國房地産正在步入存量房時代。一個重要指標是，一座城市的房屋供應(住宅、非住宅)存量房交易量已經超過新房交易量。按照這個指標來看，現代的發達國家幾乎毫不例外都處在存量房時代。以美國住宅爲例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國的房地産正從新建、開發、交易爲主的市場逐步轉向存量房和新建房並重階段，最終走到以存量房交易爲主的時期。
一線城市大多已進入存量房時代，特別是以“舊樓改造、存量提升”爲核心的城市更新模式。2007年前後，城市存量規劃的趨勢開始明晰，彼時深圳新一輪總體規劃成爲了全國第一個從增量到存量的總體規劃。2011年，我國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發生了明顯的變化，城市規劃已經進入存量規劃。2013年，上海的新一輪總體規劃開始立項，其中明確了土地零增長的要求。從此，存量規劃成爲城市規劃行業的一個重要話題。2014年，全國城鎮化會議提出的六個大目標，全部是關于存量。2015年以後，城市正式進入內向增長模式。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發商和房地産基金都在內部著手存量改造這一戰略，包括萬科集團、首開地産、高和資本等。
2. 什麽是存量？
任何資産一但建設完成（包括城市、道路、管線，高架橋等），就立刻成爲存量資産。存量規劃的本質和增量規劃是一樣的，也是要創造價值。
3. 存量改造的特點
改造類物業屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更爲熱門，其中小型更新項目一般僅通過物業內部的裝修改造，來快速提升租金價值；中型更新項目則是調整物業的初始規劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。
二、存量改造案例分析
以下通過改造後的物業類型進行分類：
1. 辦公樓項目改造
據觀點地産網統計顯示，目前全國有4.3億平方米被低估的物業面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限被淘汰，這對于投資商而言卻是很好的投資機會。
根據高力國際的數據，2016年上海全市共有寫字樓大宗交易38筆（包括寫字樓32筆，商務園區6筆），其中涉及改造的項目有7個，占比接近兩成。上海第一批現代化辦公樓大約在1995年開始建造並進入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家彙及人民廣場六大核心區域。經過20多年的發展，上海市區甲級寫字樓已然成爲最具投資價值和穩定回報的優質資産，吸引了大批投資者和企業。但隨著時間推移，現存寫字樓存在外觀陳舊、設備設施老化、能耗大、缺少配套服務設施等問題，導致其出租率及租金低、管理運營成本居高不下，亟待改造。
1)靜安高和大廈：
收購→改造+業態調整→租金提升
項目位置：南京西路華山路2號，毗鄰靜安寺，地鐵2號線7號線交彙。位于南京西路頂級商圈的核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、購物中心、五星級酒店衆多，屬于上海最高檔的辦公區域和最繁華的商業區域。
原狀： 原爲中華企業大廈，該寫字樓建築年代較早，規劃設計等方面也有待改進。對外出租66%，大部分2012年，2013年到期，其余自用或控置。
收購時間： 2012年10月
收購方： 天津暢和股權投資基金管理有限公司，由高和資本與國開圓融資産管理有限責任公司共同設立，其中高和資本持股51%。
收購價格： 7.9億並購，收購單價約爲3萬元/平米。標的物業評估的市場價值爲7.63億元。
收購方案： 中華企業大廈5至27層物業，體量2.6萬平方米。爲實施本次收購，高和資本聯合國開行通過信托計劃、私募基金與銀行貸款結合的方式完成多次杠杆收購，其具體收購安排如下：
a) 高和資本以其控制的天津暢和爲平台、國開行旗下的國開金融以其控制的國開元融爲平台，設立合資公司“元融暢和”作爲基金管理人；
b) 高和資本與國開金融分別制定相關方作爲信托計劃的一般級委托人（實際承擔劣後責任）向信托計劃吹，以1：2的比例募集信托計劃優先級出資（“杠杆一”）；同時，國開金融以其持有的物業通過非貨幣方式向信托計劃出資，認購信托計劃的中間級信托單位；
c) 信托計劃設立後，元融暢和作爲GP與信托計劃作爲LP共同設立基金——上海高開錦有限合夥企業（“上海高開錦”或“基金”）；
d) 國開行以上海高開錦自由資金1：1的比例向上海高開錦發放並購貸款（“杠杆二”）；
e) 通過上述結構安排，高和資本和國開金融最終實現了自由資金出資（包括其制定的一般級委托人出資）與整體收購對價1:6的超高杠杆。
改造方案： 通過整體改造和運營，打造南京西路甲級地段的最新精品寫字樓，吸引以金融、文化、服務業爲主的跨國企業和國內高端企業總部入駐。通過寫字樓兩級分化的市場斷層——中間斷檔，區域內頂級寫字樓租金全部在10塊以上，而普通寫字樓租金在3-5元之間，5-10元檔次的寫字樓供應爲零。以填補該檔次的市場空白爲定位。高和資本進行大規模升級改造和業態調整，通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造，使其達到國內甲級寫字樓的標准，並將中華企業大廈重命名爲高和大廈，以及重新進行銷售和招租。
具體的改造部位主要有：
a) 室內大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。
b) 電梯內控及外呼按鈕將更新，4台電梯將調整爲兩台高區，兩台低區。
c) 玻璃幕牆更換爲更節能環保的新幕牆。
d) 衛生間整層投資客戶按照一個精裝考慮，散售樓層按室內精裝衛生間交付。對于散售樓層，交房時可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔牆外移，以增大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。
e) 室外景觀園林和咖啡廳。
改造成果：更新後，靜安高和大廈的整體估值超過10億元，租金從4.0元/平方米/天一躍升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽爲當年上海寫字樓市場租金增長最快的項目。入駐的租客包括金賽藥業、國都證券等品牌租客。金賽藥業是亞洲最大的重組人生激素生産企業，國內規模最大的基因工程制藥企業；國都證券則是國內排名前十的專業證券公司。
借此高和資本正式進入上海市場，並將借助其在商業地産資産管理經驗對此物業進行改造提升。挖掘並釋放優質物業內在價值潛力，這也延續了其在一線城市核心地段收購存量物業的核心戰略。該案例是上海市城市更新的範例。高和資本將該物業以帶租約銷售的方式散售予投資者，目前已完成退出。
2）高和藍峰大廈：
全面升級帶來租金快速增長
項目位置： 位于北京東南三環十裏河區域，扼守京沈高速、京津唐高速、京滬高速等交通要道，距離國貿CBD 僅4站地鐵，未來會三條地鐵在此交彙。
原狀： 原爲“丹陽大廈”，是北京元鴻房地産開發有限公司于 2004 年推出的純寫字樓項目。本次收購前，爲韓建集團所屬的北京丹陽房産開發有限公司獨家所有。大廈高 18 層，總高度 77 米，占地面積6661 平方米，建築總面積達 43561 平方米。樓宇硬件尚可，只是疏于日常運營，加之處于因家居、花鳥魚蟲市場聞名的十裏河商圈，租金水平一直未能突破5元/平方米。周邊乙級寫字樓如聯合國際大廈，散售價格大約 3.5 萬元 / 平方米。
收購方： 高和資本
收購方案： 2013年11月21日，高和資本正式宣布完成對丹陽大廈的整體收購。盡管並未公開此次收購價格，但業內人士預計收購總價將在15億元以上。（丹陽大廈當時的標的價格爲14.88 億元。）
改造過程： 對項目收購後進行了整體的改造定位及設計，打造高和的第一座藝術寫字樓，目標租戶群是傳媒産業相關的TMT(科技、傳媒、IT)類企業。改造後的藍峰大廈在辦公環境、空間尺度、使用功能上帶來變革性提升，工程耗時大半年，每平方米面積的改造成本達到數千元。具體改造過程如下：
a) 重修大堂，覆蓋立體綠植牆、疊石水景廣場綠化景觀，花園辦公大堂及公共區域，.改造升級樓體景觀照明；
b) 增加了智能治理PM2.5的淨化設備；
c) 引進員工餐廳、咖啡廳配套，同時引進便利店等服務設施，滿足辦公白領就餐、休息等需求；
d) 引進國際一線物業服務公司；
e) 引入“資産精裝修”概念，就是高和在銷售的時候，與業主簽一份資産管理協議，繼續保留一定年限的資産出租權，方便統一招租和物業管理，幫助新業主培養穩定的租戶，尤其是大品牌租戶，他們對租客品質和整體租金能起推動作用。
改造結果： 高和資本在收購藍峰大廈後，通過整體改造和高效運營，將藍峰大廈的租金由4元/平方米/天提升至7.2元/平方米/天，租金平均漲幅達到75%，被評爲2015年北京市場租金漲幅最快的寫字樓。租金的提升也令藍峰項目的投資回報率達到5%以上，領跑北京市場。同時， 2015年成爲北京的高端寫字樓銷售冠軍，成交8.5億元。
3） 徐航base（原上海航空科技大廈）：
通過創意設計和完善設施配備升級租金
項目位置： 航空科技大廈項目位于徐家彙商圈，周邊商業氛圍濃郁，配套設施齊全。但項目所處地理位置不算最佳，距離地鐵1、9號線步行5分鍾內即達。
原狀： 租金爲4-5元/平方米/天
改造方： 翌成創意資産運營管理（上海）股份有限公司
改造方案： 將項目定位爲創意甲級寫字樓，進行了爲期半年的改造和産品的全面提升。一樓二樓增設配備健身中心，及多元化的健康餐飲； 每個樓層增設寬敞的露天陽台和空中花園，頂樓的天台寬敞明亮兼具休閑及戶外活動功能，並融入時辦公及餐飲理念。
改造成果： 經過爲期半年的改造和産品的全面提升，最終將租金從4-5塊提升到後期的8塊左右，與同商圈標志性物業港彙廣場持平。
4）中關村互聯網金融中心：
酒店改建互聯網金融中心
項目位置： 位于北京中關村，中關村西區23號地塊。
原狀： 前身是凱賓斯基酒店，經營狀況不佳。
改造方案： 功能定位爲科技金融機構聚集空間，重點吸引互聯網金融、要素市場、股權投資以及銀證保等各類有代表性的科技金融機構、服務平台和行業組織聚集。在海澱區出台政策支持後，對入駐企業實施了諸多租金優惠和租房補助政策。
改造成果： 更新後，吸引了互聯網金融企業入駐，成爲我國互聯網金融産業的集群和創業企業的孵化器。截止到2015年，已經有P2P網貸公司、第三方支付企業、金融大數據企業、金融産品搜索平台陸續搬了進來，包括京東金融集團、百度小貸等互聯網金融機構。這棟已聚集35家互聯網金融各産業鏈企業的大樓，成爲全國首家聚焦吸引互聯網金融行業全産業鏈的建築，也成了名符其實的互聯網金融中心。
5）東海商業中心：
全面整改
項目位置： 地理位置極爲優越，處于寸土寸金的黃浦區延安東路，屬城市核心區域人民廣場商圈，不僅是上海傳統城區的核心商圈、多重交通線路彙聚的樞紐，亦是商務、貿易、零售、金融、信息等産業相互關聯的城市節點，10多家商場、40余棟寫字樓、100余家企業落戶于此，配套完善、交通發達，金融商務氛圍十分濃厚。
原狀： 其寫字樓于1997年竣工，由深圳東海房地産發展有限公司開發，上海東海商業中心總建築面積約爲6.3萬平方米，1至4層爲商業，5至26層爲辦公。
改造方案： 2015年在進行了全面的整體改造，淘汰了40%的租戶。
改造成果： 取而代之的是國內外知名企業，租金上漲了40%左右，物業管理費上漲12%左右。目前，東海商業中心保持在90%以上的高出租率，著名跨國企業尼爾森及EBAY、JEBSON均駐紮于此。2016年4月20日，遠洋地産正式完成對上海東海商業中心的收購和物業交割（遠洋地産通過某境外基金公司收購，遠洋地産作爲GP）。
6）北京萬豪中心：
因時制宜地改造
改造商： 上海城市地産
改造時間： 2006年
原狀： 北京著名的爛尾樓項目“名城國際大廈”
改造方案： 因爲臨近奧運會，先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運期間酒店需求旺盛的契機。在奧運會結束後，再一次看准了CBD辦公物業的風口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成辦公樓，滿租後又將第三棟塔樓改成辦公樓，並引入配套商業，通過調整定價和豐富業態，不僅酒店的利潤沒有下滑，辦公樓和商鋪的租金收入也穩定增長。
2. 商業項目改造
對傳統商業零售地産來說，由于電商的強烈沖擊下，目前正在曆經寒潮，這也加速了商業零售地産的轉型和改造。消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加，建立以消費者爲核心的“體驗式服務”模式，這就需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運營管理，成爲盤活存量資産的關鍵。
1）凱德望京：
辦公樓改購物中心
原狀：收購望京項目時，出地三層，凱德調整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調整爲購物中心。
改造方案：運營10年之後，望京項目在今年進行了外立面的翻新和停車場的升級改造，同時，凱德商用每年都會預留資金對地面、牆面和燈光進行優化。然而，比提升硬件更關鍵的是軟件的升級，它考驗的是運管團隊的敏銳度和節奏感。
此前，望京項目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個品牌。當凱德發現餐飲與市場消費習慣脫節，KTV的經營也較弱時，便與經營者溝通提前結束租約，騰出4層面積增加了四五個品牌。
運營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費頻效也會有更高要求，凱德會考慮業態和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴大顧客的選擇面；同時保證商場的活力，使得顧客在購物時，視覺上、觸覺上有互動。
10年時間看似很長，但按商業地産3年一個周期來看，不過短短三個周期，在頭一個周期，主要是確定商場的定位和運作，第二三個周期，則可以更好地對這個商場進行把控。
新加坡凱德商用一直以商業輕資産運作見長，輸出品牌和管理。凱德商用目前的項目，很多都由收購得來，不可避免地要涉及存量商業項目的改造。
2）上海新天地：
老建築變地標性商業區
原狀： 原法租界1914年第三次擴建的舊式裏弄住宅。坐落于上海盧灣區，處于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心盧灣區淮海中路東段，高架橋交彙點。北至太倉路；西至馬當路；南至自忠路；東至黃陂南路。是一個成熟的商業地段。毗鄰”中共一大會址”，與很多“一大會址”有關的建築物需要保護，同時，“一大”周圍不能建高層建築物。
改造商： 瑞安集團
改造方案： 以上海近代建築的標志——石庫門建築舊區爲基礎，改變石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能。傳統與現代的融合、新與舊的交融不僅表現在建築形式方面，更多的是體現了中西合璧、兼容並包的上海石庫門居住文化。
改造成果： 最終新天地成爲了以上海獨特的石庫門建築舊區爲基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。並且以中西融合、新舊結合爲基調，將上海傳統的石庫門裏弄與充滿現代感的新建築融爲一體。成爲上海市地標性商業區。
2）佛山嶺南天地：
華南“新天地“，曆史文化建築群改建綜合商業區，變新旅遊地標
項目位置： 位處佛山市中心禅城區的核心位置─祖廟片區，毗鄰全國有名的國家級文保單位東華裏，坐擁全城景仰的崇高地位，號稱中國極少數典藏深厚曆史底蘊的傳統富人區。
改造商： 瑞安集團
原狀： 項目位于佛山祖廟東華裏片區，總建面達150萬平方米，
改造成果： 目前是佛山最大型的改造項目，涉及零售物業、住宅、辦公樓、公寓和酒店等多種物業類型。至2016年，經過9年的開發，東華裏片區煥然一新，成爲華南極具知名度的商業及文化旅遊地標。目前，該項目仍在持續的開發中，預計2020年完成。
改造時間： 2008年2月28日
改造方案： 沒有照搬上海新天地及該公司在內地其他項目的設計模式和理念，而是運用現代化的手法改造祖廟東華裏片區內具有典型嶺南民居建築風格的優秀曆史建築。祖廟東華裏整個古建築群以“修舊如舊”的方式進行修葺、利用。
3）上海金橋•佳鄰坊：
陳舊業態驅使産業升級
項目位置： 位于浦東新區金橋鎮中心，金高路佳樂路，緊鄰金橋市民文化廣場及陽光歐洲城、陽光國際公寓等中高端住宅小區，周邊社區成熟，1.5公裏範圍擁有成熟社區人口10萬人，消費人群中産以上比例占40%。
原狀： 原新金橋商業中心，項目由陽光歐洲城集團開發，于2006年首次開業，總建築面積約5500㎡，地上商業共2層，地下一層停車場，車位約100個。並成功吸引了廊亦舫、家得利超市、愛嬰室母嬰生活館、鼎禦咖啡、來音琴行、春瑞教育等品牌入駐。但經過幾年的發展，周邊的商業競爭日趨激烈。面對消費者對于更加精致舒適的購物環境和多元化購物體驗的要求，建築風格略顯陳舊、業態配置相對單一的新金橋商業中心項目疲態盡顯。
改造商： 天華邁卓商業管理公司
改造方案： 面對周邊大型購物中心的強勢競爭，應精准鎖定小體量商業便利性、休閑性、消費頻次高等獨特優勢，采用差異化的品牌配置，多元化的業態組合，與大型綜合購物中心相得益彰，共同打造金橋鎮全新的文化、休閑、娛樂、商業核心區。基于此，邁卓將此項目定位成精致型社區鄰裏中心，並正式更名爲“金橋·佳鄰坊”，項目將著力以開放式的空間形態，時尚的建築外形，主要業態涵蓋餐飲、生活服務、零售、親子等，爲消費者提供休閑、舒適、趣味、輕松的環境體驗。
施工時間已在2015年8月底開始，2016年5月底整體開業。
5）天津和平大悅城：
老字號輸入運營管理新模式
原狀： 位于天津市和平區南京路商圈，原爲天津的老字號商場津彙廣場
改造商： 大悅城地産
改造方案： 改造後項目總建築面積達18萬平方米，商業運營面積近7萬平方米，擁有地上六層，地下一層，是營口道地鐵站的上蓋物業。進行了內部建築改造，設置了兩個“天飛梯”，留出中庭退台式共享空間，使項目煥然一新。在經營上，將引入大悅城主題街區産品線，打造符合定位的全新街區産品，提供極致互動體驗，“六樓”、“超級工厰”、“Hi內”等主題街區均爲商圈首創。
大悅城地産並未投入資金收購該項目，不持有津彙廣場股份，而是輸出運營管理模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悅城地産的重要合作機構，不2016年8月18日，GIC與中國人壽旗下公司以總價92.89億人民幣，收購了大悅城地産旗下的立運、熙安和錦星公司的股權。）
改造成果： 目前天津和平大悅城累計簽約品牌184個，累計簽約率達到100%，包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個首次亮相南京路街區的品牌，40多個新進入天津的品牌。
6）北京世貿天階：
商業項目不斷更新
原狀： 2007年建成，作爲北京乃至全國的標杆型商業項目，世貿天階以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建築風格、世界第三大天幕以及衆多國際知名品牌的入駐一直吸引著行業的目光、消費者的青睐，這裏一度被稱爲“夢開始的地方”。 世貿天階即將步入第一個十年，這裏仍然是衆多國際品牌亮相首選之地。面對商業環境的變化、電商的沖擊，消費者購物行爲的改變，促使世貿天階著手改造升級。
改造方案： 在2016年開始了大刀闊斧的改革，從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。此次調改始于2016年初，曆時5個月，從B1的重裝改造，到品牌結構的優化升級，物業管理團隊和商戶們做出了積極的努力，終于在去年十一如期開業並實現了60%以上的開業率，截至11月還將有30%的店鋪陸續開業，其中blt超市和西貝莜面村也都在10月10日正式對外營業，十一期間雖然有些商家還在試營業，但客流卻相當可觀，各家餐飲門前都排起了長龍， B1開業迎來開門紅。
以上的幾個改建零售商業項目的案例能分爲幾類：1. 創造性改造：利用曆史文化建築，打造全新地標型綜合類商業項目，此類項目投資巨大，改造期長，例如上海新天地與佛山嶺南天地；2. 變革型改造：通過並購原項目，改造成商業項目，持有經營，並持續結合市場狀況改造，如凱德商用的項目；3.出塵煥新改造：陳舊業態帶來的必然更新改造，原開發商引入新的運營管理團隊，例如世茂天階項目，上海金橋項目，天津大悅城項目等。
3. 産業園區改造
通過挖掘老建築老廠房的曆史文化價值、情感共鳴、情懷記憶等，匹配商業，從而形成一個獨特的體驗空間，讓商業邏輯更綻放魅力；其次，利用老建築形成具有獨有的商業主題，通過唯一性引起消費力的變化。如今倡導的是體驗性消費，不僅強調真實性功能需求，還強調在逛的過程中産生非目的性消費。
1）上海1933老場坊：
屠宰場變時尚勝地
建成時間： 1933年
原狀： 老場坊前身爲上海公共租界最高行政機構工部局所建遠東最大的宰牲場，由英國著名設計大師巴爾弗斯（Balfours）設計，余洪記營造廠建設，帶有明顯的古羅馬帝國時期巴西利卡式建築風格。建築外立面的水泥外牆從上到下設立花窗，由方、圓2種元素組成。
改造方案： 改造過程保留建築本身最本真的特色，同時又賦予它更多的現代功能，並植入最時尚的文化創意産業，從而使1933老場坊變身爲既代表老上海輝煌曆史，又承載現代文化功能的獨一無二的滬上建築景觀。
改造成果： 自1933老場坊修複成功以來，法拉利慶典派對、BMW亞洲公開賽慈善晚宴、保時捷60周年車展、雷達表50周年慶典、上海國際創意産業活動周、巴黎藝術設計展、王家衛電影《藍莓之夜》亞洲首映派對、Adidas三葉草經典系列狂歡派對、國際鉑金協會中國成立10周年慶典晚會、芝華士、可口可樂、耐克等等一系列國際一線品牌與影響重大的文化慶典活動，紛紛在此綻放異彩。
隨著1933老場坊知名度大增，如IPOD專賣店、American Apparel服飾店、UNISONO、亞洲時代陶瓷工藝品店、雪茄客上海俱樂部等一批國內外高檔品牌紛紛落戶于此。這座曾經承載古老工藝流程具有濃厚曆史氣息的建築，如今已成爲全上海最激動人心的時尚先鋒之地。
2）上海8號橋：
早期老廠房改造時尚企業
建成時間：20世紀70年代
原狀： 上海汽車制動器廠約15000平方米的老廠房
改造方案： 2004年3月開始著手改造，是上海老廠房改造較早的項目之一，由時尚生活中心進行改造，爲上海首批創意産業集聚區。項目總占地面積近萬平方米，建築面積逾20000平方米。
改造成果： 該項目吸引了衆多創意類、藝術類及時尚類的企業入駐，包括海內外知名建築設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體、頂級餐飲等公司，如設計金茂大廈的S.O.M、設計新上海國際大廈的B+H、英國著名設計師事務所ALSOP、法國F-emotion公關公司等。目前，入駐率保持在90%以上。
3)上海濱江創意産業園區：
老舊工廠變設計天堂
建成時間： 1920年代
原狀： 位于上海市楊樹浦路近甯武路，原是上世紀20年代的一個舊工廠。
改造方案： 由台灣知名建築設計師登琨豔設計改造。在廠房改造中，融入了大量的廢棄木料，瓦片青磚甚至是石庫門等草料，通過青草毛竹將這些搭配組合，用年輕的視覺打造出最前衛的空間環境。
改造成果： 變設計産業的天堂。吸引了大批遊客和企業，企業中尤以創意型藝術型爲多。
4）深圳田面設計之都：
老先鋒煥發新活力
建成時間： 上世紀80年代
原狀： 深圳田面設計之都作爲改革開放的先行地之一，由田面10棟舊建築改造完成，包括6棟廠房和4棟宿舍，建築面積約5萬平方米。但越來越密集的廠區隨著第三産業的發展逐漸衰退，造成土地以及城市資源的極大浪費。舊建築改造成爲該區發展的重要途徑之一。
改造方案： 舊建築改造後的園區內的空間設置包含了七個板塊，包括設計辦公企業區域、公共商務空間、展覽展示空間、創意型主題型酒店、配套運營功能區、現代化公寓以及通過地下車庫改造的酒吧休閑區。
5）北京ART國際藝術園：
老酒廠變藝術園區
原狀： 30年曆史的老酒廠，座落于北京市朝陽區安外北苑北湖渠，東連望京小區，西接亞運村。占地面積20000多平方米。
改造方案： 老廠區的安靜，大氣與現代藝術的時尚，精致相結合，充滿藝術氣息。
改造成果： 園區內定期舉行享有國際知名度的展覽，吸引了大批國內外藝術家和業內人士，也爲酒廠•ART國際藝術園帶來了大量的人氣。同時，通過這些展覽的舉辦，奠定了酒廠•ART國際藝術園在藝術行業以及相關領域的學術和文化定位。
6）上海紅坊：
繁華路段老廠房變地標觀光勝地
原狀： 是上海鋼鐵十廠原軋鋼廠廠房，位于淮海西路570-588號，地理位置十分優越，緊靠虹橋CBD，周邊交通四通八達。上海紅坊占地面積約有5萬平方米，建築總面積約4萬平方米。
改造方案： 改造後的紅坊內有衆多手工作坊，裝修精致的百貨商店，商務辦公、大型展示、畫廊、休閑餐飲、等多種功能。舊城改造項目建有上海城市雕塑藝術中心及2600平方米大型展示廳，文化交流活動頻繁，文化藝術氣息濃厚。現代化的鋼筋水泥與老建築相結合，時尚的休閑方式與傳統街區將結合，彰顯自然和諧。
改造成果：上海紅坊因其濃郁的文化藝術氣息，每年吸引大批中外遊客觀光旅遊，是上海的地標建築之一。
7）上海同樂坊：
弄堂工廠年輕時尚場所
原狀： 位于上海市靜安區內，原先集聚了5家上世紀20年代的弄堂工廠。隨著城市化發展的腳步越來越快，這些老的工廠因爲産能落後，能耗較大被逐漸淘汰。
改造方案： 占地面積約爲1萬平方米，主要以酒吧、咖啡館、俱樂部等爲主體的年輕時尚場所。
改造成果： 在原有傳統建築和風格的基礎上，重視商家特色和創意宣傳，引入了劉嘉玲的muse酒吧、林棟甫的老竈店、寶馬會所等。
8）上海田子坊：
經典石庫門老裏弄變身文創産業園
原狀： 位于上海盧灣區泰康路２１０弄。泰康路是打浦橋地區的一條小街，１９９８年以前，這裏還是一個馬路集。原先是上海老裏弄，有30多種不同風格的經典石庫門建築。石庫門內部設施陳舊，作爲住宅難以反映其市中心區位的價值。
改造方案： 若作爲文創産業園，則不但可以保護曆史建築，更能達到市場價值的最優化。
改造成果： 自田子坊一期建成後，知名工作室與藝術家不斷進駐，文化創意氛圍逐漸成熟。在田子坊二期改造中，創意園周邊居民自發將破舊的住宅改造並租賃給商戶，出租率高達80%，很好地迎合了市場需求。最終形成了一個建築面積2萬方的創意産業園，其中由環境驅動自發改造成文創辦公的建築面積爲一期的3倍。
田子坊位于１９９８年１２月２８日，一路發文化發展公司首先進駐泰康路，揭開了泰康路上海藝術街的序幕，不久又有著名畫家陳逸飛、爾冬強、王劼音、王家俊、李守白等以及一些工藝品商店先後入駐，使原來默默無聞的小街漸漸吹起了藝術之風。
9）南海意庫：
老廠房變創意園
原狀: 坐落于深圳蛇口半島，原爲“三洋工廠”6幢老廠房
改造方案： 園區由建築相關設計類、網絡網遊設計類、平面廣告及營銷設計類業態所組成，並輔以形象設計、烘焙創意、時裝設計、手工藝創意等商業業態
改造成果： 容納吸引了一批初創公司、上市公司以及國際知名企業。
以上項目大多數爲大多爲老舊建築或老舊廠房改造成的時尚創意園區，改造前後差異越大，越前衛，越能獲得文化藝術類産業青睐，也是體現了城市更新中對曆史的傳承和新時代的變革。
4. 改造成聯合辦公樓
聯合辦公和長租公寓是目前比較風行的兩種存量改造業態。
1）上海新車間
原狀： 位于上海徐彙區，原爲普通辦公場所。
改造方案： 配備了完備的工具、零件、獨立的寄存箱供創客們DIY時使用，也提供各類個性化服務。
改造成果： 是中國第一家創客空間，創客們可以在此開設講座、交流經驗，進行頭腦風暴，還有咖啡館等場所提供休閑娛樂。新車間的社區化運營模式既爲每個創客分配了獨立的工作空間，也提供了相互交流的機會，吸引了大批創客入駐。
2）WeWork中國旗艦店
原狀： 位于威海路 696 號，原本是一個廢棄的鴉片工廠，曾一度是藝術家們聚集創作的地方，在 2011 年被納入改造範圍。
改造方案： 整棟樓呈“回”字形，設計師在原本露天的中庭部分加蓋了玻璃屋頂，屋頂之下就是整個空間的開放區。網織狀的線繩上挂著一粒粒圓球狀的燈，讓本來就敞亮的大廳更加亮堂且具有裝飾性。旋轉景觀樓梯將三層樓連接，美觀又實用。每層都有吧台分布，啤酒、咖啡等飲料免費提供。音樂貫穿整個中庭，音量大小適中，不會影響工作，同時又能增添氣氛的活躍。
WeWork 威海路新空間共有 1300 個工位。空間窄小且可以保證短時間內舒適使用的電話亭、多功能會議室、流動性工位和大小不一的固定辦公室等硬件産品都是通過建築信息建模（Building Information Modeling，簡稱BIM）對用戶使用信息進行收集、分析而設計出來。從裝修材料的挑選和處理，到各個功能性設施的安排和設計都是全球標准化。
WeWork 的三大招數、分別是空間、社區、以及服務，其中社區和服務是這個品牌最大的優勢。
5. 出租公寓改造
1）新派北京CBD旗艦店：
收購+改造+持有+資産證券化
2013年新派公寓收購了北京森德大廈，通過收購+改造裝修不超過1.6億人民幣，成爲現在的新派北京CBD旗艦店。現在資産名義價值如果按照區位住宅市場散售價估算已經達到5個多億，三年間增值達3倍多。
現在新派公寓正謀求在交易所推出中國首個公寓類REITs，成爲中國公寓行業首個“資産收購+持有運營+資産證券化”的標准化樣本。
此外，新派還有其他四種物業獲取模式（新派稱之爲四輪驅動組合拳模式）：即私募REITs模式來做CBD旗艦店，用二房東的整租模式做了故宮店和新國展店（新派用房東利器進行出租管理），用品牌輸出模式正在做南京人才公寓及成都高新區精品公寓，同時與開發商合資的模式也在南京和北京馬上落地，在深圳與機構合作的人才公寓也會今年落地。
2）魔方公寓：
租賃商業項目+改造+出租
魔方就一直瞄准集中式公寓市場。他們運作的模式通常是租賃一整棟商業地産，然後按照統一的標准裝修改造，把房屋出租給22-35歲的白領人群，租金在3000元-6000元之間，最後再通過提升産品價值以及配套的生活類增值服務達到盈利。2016年，魔方深感以租賃物業再改造轉租的方式或許會趕不上存量市場發展，遂參股定位于存量資産收購的藍山資産管理有限公司（簡稱“藍山資産”）。
３）灣流國際青年社區：
“存量資産改造+地産金融+互聯網”
上海規模最大的集中型共享式國際青年社區管理方的灣流國際，其通過“存量資産改造+地産金融+互聯網”的創新商業模式。核心團隊基本出身于星浩資本、金地集團和雅詩閣。2015 年 8 月成立之初就通過基金模式融資 2.5 億元人民幣，4個多月時間內完成了上海 12 個項目的投資。灣流國際聯合了包括法國鋒思GPT、AAI、Team+、Lvliving等在內的國際一線建築設計事務所。例如周浦社區中，針對時下年輕人不同個性需求，把人群細化對應到風格細化，設計了輕熟女工業朋克風、文藝女青年北歐輕奢風、暖宅男日式和風等十幾種戶型，獨立套房精裝全配。寶山的灣流國際青年社區還成爲國內首例將商場改造成住宅的項目。
由于出租公寓市場的創新性，這類改造還往往加上了互聯網以及資産證券化運作，成爲地産輕資産創新運作的典範，這也爲其他類型的存量改造，在融資，經營和退出上提供了思路。
6. 民宿改造
梵舍城市民宿：
老洋房改建五星酒店
梵舍， 城市民宿品類開創者，成立于2015年，總部位于上海。按照國際五星級酒店標准，設計建造和服務運營，定位于高端連鎖城市民宿的品牌。服務于對空間品質和文化格調有高追求的高端商務、度假和休閑人群。旨在打造中國首家標准化運營體系的分散式民宿酒店管理公司。
每個城市包含50~100套分布在曆史街區或高端小區的分散式民和1~2棟含30~50間套房的集中式民宿。首開城市上海集中于法租界，以最具上海曆史及文化特色的老洋房爲標的物業進行。目前已有老洋房民宿酒店近50家（包含待運營項目）。
其中，在上海，梵舍將視野放在黃浦、靜安、徐彙這三個中心城區，一年時間，他們打造已經打造了20套各具風格的民宿，其中初期産品目前入住率已經達到90%。
7. 文化旅遊商業區
1）南京夫子廟整體改造項目：
老舊景區創新
原狀： 原建築多爲20世紀80年代按明清時期建築形制修建，立面破壞嚴重，且與現代功能沖突。租賃與産權關系的複雜導致現狀缺乏控制，立面體塊關系複雜淩亂。
改造方案： 改造中統籌商業規劃和商業模式的更新換代，根據産權與業態梳理整個街區建築群的立面關系，在恢複傳統風格的基礎上適度創新，提升景區整體文化內涵和商業氛圍。夫子廟創造性的打通了秦淮河邊的商業動線，在貢院街和秦淮河之間穿插‘毛細血管’式的通道，采用現代手法，使商業步行街與秦淮河自然融合。並針對不同業態對其進行創新抑或作古，並以現代材料重新诠釋傳統建築韻味，使改造後的夫子廟具有“新”與“舊”相融合的形象特征。同時，將建築要素和商鋪要素分離，以在保證商業多樣性的同時保持傳統建築的風貌。
2）成都文殊坊：
將商業規劃融入文化旅遊
原狀： 成都文殊坊以宗教佛禅文化、民俗文化爲主題，以古建築、古廟遺迹、民俗景觀爲核心的現代體驗式旅遊，形成集佛教文化、旅遊、餐飲、休閑、購物爲一體的多功能都市旅遊商業文化區。充分體現老成都人文曆史精髓的都市文化休閑旅遊勝地。
改造方案： 大部分建築拆除後重新進行情景商業規劃，形成不同的商業功能分區，並通過幾條商業主街串聯；寬窄巷子則以三條巷子爲軸線，合圍形成三種功能各異的四合院式街區，步行街寬度4-7米，成爲聚集人氣的步行商業遊覽空間。
改造成果： 改造後的文殊院片區有自己特有的川西民居文化和佛禅文化根基，建築在此基礎上再加以複興就顯得更有生命力。
8. 住宅改造
目前業內的住宅市場仍未大面積轉化成存量市場，仍然以新房和二手房銷售爲主。因此住宅改造的案例目前並不多見。
上海鉑悅濱江
原狀： 浦東新區洋泾社區C000204單元1-03-05地塊，屬于上海汽油機廠，隸屬于市屬國企上汽集團，2002年—2013年，浦東新區政府曆時十余年完成這一地塊的土地收儲。2014年，旭輝以41.75億元的總價競得該地塊，溢價19.6%，樓板價18419元/平方米。
開發商： 旭輝集團
改造方案： 打造成豪宅項目——鉑悅濱江，別墅單價爲13萬/平方米。
三、 專注于存量改造的地産基金
存量改造項目中，資産管理機構以及運營商的專業能力則會更大程度上決定項目價值的實現。目前很多大的地産商拿地能力強，但運營能力嚴重不足，好的資管、運營團隊又缺乏資本去獲取資産，而不同類型城市更新業務與金融工具之間可建立多種勾稽關系，所以未來各方共同成爲GP管理人來設立基金，一起參與具體的業務管理，設計退出機制，或許是存量改造項目合作的發展趨勢。
1）高和翰同
成立時間： 2015年10月
資金方： 翰同資本與高和資本
資金規模： 一期5億元的基金在短短兩個月內獲得了全額認購，並于2015年12月份出資到位。
投資案例： 目前已經投資了7家企業，主要爲創新的運營商(包括長租公寓、文創産業園、商業地産運營、養老地産、旅居等)、交易平台、以及服務型企業等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯合辦公品牌“優客工場”、沿街商鋪轉租服務機構“鲲程投資”、海外度假別墅預訂平台“第六感SenseLuxury”、長租公寓租房平台“嗨住”、企業空間交易及服務平台“空間家”、商鋪租賃服務平台“鋪天地”。
2）朗詩中信城市更新投資平台
成立時間： 2016年9月8日
投資方： 朗詩綠色地産與中信資本
投資方向： 一線城市的存量物業改造
投資總額： 超過200億元
投資的存量改造案例： 在投資平台成立之前，朗詩和中信資本已經試水了位于上海的朗詩新西郊項目。該項目原名爲虹橋綠苑，去年朗詩通過股權交易形式在境外以5.4億元收購了項目公司，單價爲3.5萬元/平方米，如今項目周邊的在售 新房 均已經超過了10萬元／平方米。
其他信息： 朗詩和中信的合作結構是50:50，股權對半，聯合管理，中信資本和朗詩旗下的青杉投資將作爲聯合投資人和基金管理方的角色，爲項目作出基金安排和投資選擇，朗詩綠色地産操盤團隊將負責項目的開發、改造、銷售和運營，最終由雙方一並找到適合具體項目的退出方式。
3）歌斐改造增值基金
成立時間： 2016年
投資方： 歌斐資産
投資方向： 旨在應用專業的資産管理理念和先進的金融工具改造存量寫字樓地産，提升其價值。
4）萬丈資本
成立時間： 2015年
投資方： 萬科
資金規模： 初期募集規模不小于100億元
投資方向： 主要關注存量資産的收購與改造以及金融業務。
投資案例： 2016年萬丈資本以超過23億元價格收購中區廣場，進入上海核心商圈。
5）藍山資産
成立時間： 2017年1月24日
投資總額： 目標資産管理規模100億元
投資方： 魔方生活服務集團、中航信托及贏麥企業共同投資
投資方向： 主要聚焦位于中國的北上廣深的存量資産，並將存量資産改造爲長租公寓，目標是成爲中國長租公寓並購的龍頭。
投資案例：暫無。
6）城市嘉實投資管理有限公司
成立時間： 2014年底
投資方： 上海城市地産和嘉實基金旗下的嘉實資本
投資案例： 2015年10月，城市嘉實收購了第一個項目—上海世界貿易大廈，這個項目的産權關系本來很複雜，而之所以能成功收購也得益于前期與衆多小業主深度溝通並收下多數小産權，然後再從大股東手中收購大産權。目前該項目在改造中，將通過全方位的調整打造成全景商務服務辦公新貴。
觀點
在存量房時代，抓住存量改造市場的發展機會，是房地産市場未來一長段時間的關鍵。縱觀以上各種存量地産改造的案例，可以看出，導致存量改造的主要有以下幾種原因：
1. 舊産業或舊模式的淘汰；
2. 産業升級換代的硬性需求；
3. 打造新的需求模式。
認清改造原因，提早發現改造的機會，是存量改造市場獲取良好回報的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場巨大，但無論對于開發商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業的改造方向及後續的運營管理，這才是盤活資産的關鍵。此外，借助地産加基金模式解決資金的同時，通過資産證券化和REITs等方式實現退出是一種可用途徑，也是難點。
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