來源：微信公衆號恒天中岩
“決定房地産價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”
——李嘉誠
隨著中國城市化率的不斷攀升，城市，特別是一線及二線核心城市適合開發的土地資源，尤其是核心區域土地資源，越來越彰顯其稀缺有限性，中國房地産市場也正在步入存量房時代。目前一線城市的城市化率已逼近90%，已進入存量房時代，特別是以“舊樓改造、存量提升”爲核心的城市更新模式方興未艾。諸多大型開發商和房地産基金都在著手存量改造這一戰略，包括萬科集團、首開地産、高和資本、八戒Zwork等等。面對亟待更新的城市，搶占核心資源，盤活存量物業，實現資産增值，成爲了商業地産的核心發展路徑。
1 什麽是存量地産？
任何資産一旦建成（包括城市、道路、管線、高架橋等），就立刻成爲存量資産。存量規劃的本質和增量規劃是一樣的，隨著建築生命期的增加，內在的商業價值也是要重構和創造的。
2 存量改造的特點
改造類物業屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更爲熱門，其中小型更新項目一般僅通過物業內部的裝修改造，來快速提升租金的價值；中型更新的項目則是調整物業的初始規劃和使用屬性，例如商場改成辦公樓、辦公樓改成長租公寓等等。
3 存量改造後的幾種主流業態運營
寫字樓的運營
由于一線城市的資本、産業、人才的集聚效應明顯，自持寫字樓市場需求增長較穩定，且管理及運營成本較低，因此近兩年將商場改成寫字樓或者老樓翻新，就成爲了很多開發商和房地産私募基金的主流選擇。
在這類改造項目中，除了賦予舊建築新的功能和適用性，提升運營水平也是改善經營狀況，提升經營性現金流的重要因素。改造自持的寫字樓，可以辦公社群爲主導，通過聚集産業生態鏈上的不同企業，創造交互空間，從而提升空間利用率、辦公效率以及品質氛圍。
除了自持寫字樓的改造運營，一些嗅覺靈敏的資本也開始關注長租寫字樓，通過簡單裝修提升物業的租賃價值，並向下遊的客戶出租物業來獲取收益。
聯合辦公的運營
聯合辦公是一種爲降低辦公室租賃成本而進行的共享辦公空間的辦公模式，通過空間設計和社群運營打造輕松自由的辦公環境和氛圍。
聯合辦公是對原有的物業進行功能定位和重新改造提升。通過差異化服務將閑置工位資源快速的出租出去，並進行相應運營模式的創新。
社群運營也在一定程度上聚攏了大批創業者，並且通過這些社群衍生出多種增值服務，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務，這些增值服務有利于聯合辦公區域方便獲取盈利空間。在此領域國家級四大雙創平台的八戒網Zwork走出了一條不同的線上導流線下的全新模式。
購物中心的運營改造
在多元化、個性化的需求下，購物中心只有做好服務和體驗，滿足消費者需求，降低消費者不滿意度，吸引更多流量入駐購物中心，才能實現租金的增長和預期的投資收益回報。
購物中心需要加強內容原創，使其更具創造性和趣味性的消費體驗，在尊重功能組合和業種組合專業標准的基礎上，創造出更加吸引消費者的原創趣味互動空間，打造商業地産的核心競爭力與全新的運營服務模式，提高購物中心與消費者的生活粘性，營造出自己獨樹一幟的優勢。
伴隨著消費需求的不斷變化，購物中心已經從最初的生存時代，進入到品質時代，所有變革的意義無外乎更大程度的激活流量、內容、空間，展現其與時代發展相對應的使用價值，真正做到以消費者爲本，建立最佳零售環境、有效利用技術、創造零售潮流，這也是新型購物中心和各類商業設施與時俱進的發展路徑。
長租公寓的運營
據相關研究院出具的報道顯示，發達國家品牌長租公寓産業超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，巨大的想象空間催生了長租公寓行業在國內近幾年的蓬勃發展，參與者有各類創業公司、房地産中介、酒店運營公司、房地産開發企業以及房地産基金等等。
長租公寓從模式上可以分成“集中式”和“分布式”兩種，前者是整租物業的改造和出租，包括You、新派、魔方公寓等目前比較知名的一些品牌公寓；後者是從分布的房東手裏取得房屋，通過房屋包租運營，進行標准化的改造和運營，像是鏈家自如等等。
但目前長租公寓還處于早期階段，運營理念還在更新換代中，目前長租公寓在硬件和運營方面的投入超出了用戶的實際需求，所以導致了房租定價普遍偏高的現象，這超出了很多用戶的承受能力，將可能導致出現退租情況。未來只有減掉不必要的配置和冗余的開支，將總成本降下來，才可能滿足真實的市場需求。
此外，租金收入是當前長租公寓收入的主要組成部分，但長期來看，長租公寓如果只靠租金，那麽它的盈利能力就還不夠。後期必須從租客手裏獲取更多的商業及價值接觸點，才能提升其運營所獲取的大量商業價值。
4 改造&運營模式：輕重資産之變
重資産模式
收購老舊物業後進行改造和持有運營的模式（私募基金），或者拿地建設後持有（房地産開發商），屬于重資産模式，這類物業一般是在核心地段，確保了資産本身的升值空間。
輕資産模式
租賃核心地段或非核心地段的老舊物業後進行改造和運營的模式，屬于輕資産模式。像是長租寫字樓、長租公寓和聯合辦公等業態都屬于輕資産模式。
隨著商業地産“以售養租”的重資産發展模式難以爲繼，以萬達、紅星、大悅城爲首的國內商業地産企業憑借著自身多年的項目操盤經驗和人才的儲備，也開始采取輕資産的模式（包括品牌和管理輸出、基金化運作等等），充分利用杠杆原理，整合外界資源，實現利潤的最大化。
重資産和輕資産結合模式
輕資産模式前期投入少，風險低，但整體收益也少。重資産模式總體投入大，資金沉澱時間長，對風險的把控、資金的運營能力都有更高的要求，但整體收益空間也大。
兩種模式各有利弊。而且城市更新項目中針對不同業態、不同的地理位置的項目對接的資源更加的細分，資源的分布更加的廣泛，因此城市更新項目更加適合于輕資産和重資産相結合的模式。
例如私募基金或開發商收購改造或建完大樓之後需要招商運營，而如果在改造或建設前就跟聯合辦公等輕資産運營商建立合作關系，相當于鎖定一個長期租戶，還可以聯合運營，甚至可以是雙方一開始聯合去看項目，重資産方提高了運營效率，輕資産方高效獲取了房源，能夠最大程度實現雙贏。
5 改造案例
商業項目改造
對于傳統的零售地産來說，在電商的沖擊下，目前正經曆寒潮，這加速了商業零售地産的轉型和改造。消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求增加，建立以消費者爲核心的“體驗式服務”模式，需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運營管理，是盤活存量資産的關鍵。
案例展示：
凱德望京：辦公樓改成購物中心
改造方案：
運營10年之後，望京項目在今年進行了外立面的翻新和停車場的升級改造，同時，凱德商用每年都會預留資金對地面、牆面和燈光進行優化。然而，比提升硬件更關鍵的是軟件的升級，它考驗的是運管團隊的敏銳度和節奏感。
此前，望京項目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個品牌。當凱德發現餐飲與市場消費習慣脫節，KTV的經營也較弱時，便與經營者溝通提前結束租約，騰出4層面積增加了四五個品牌。
運營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費頻效也會有更高要求，凱德會考慮業態和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴大顧客的選擇面；同時保證商場的活力，使得顧客在購物時，視覺上、觸覺上有互動。
10年時間看似很長，但按商業地産3年一個周期來看，不過短短三個周期，在頭一個周期，主要是確定商場的定位和運作，第二三個周期，則可以更好地對這個商場進行把控。
新加坡凱德商用一直以商業輕資産運作見長，輸出品牌和管理。凱德商用目前的項目，很多都由收購得來，不可避免地要涉及存量商業項目的改造。
上海新天地：老建築變地標性商業區
改造方案：
以上海近代建築的標志——石庫門建築舊區爲基礎，改變石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能。傳統與現代的融合、新與舊的交融不僅表現在建築形式方面，更多的是體現了中西合璧、兼容並包的上海石庫門居住文化。
最終新天地成爲了以上海獨特的石庫門建築舊區爲基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。並且以中西融合、新舊結合爲基調，將上海傳統的石庫門裏弄與充滿現代感的新建築融爲一體。成爲上海市地標性商業區。
天津和平大悅城：老字號輸入運營管理新模式
改造方案
在經營上，將引入大悅城主題街區産品線，打造符合定位的全新街區産品，提供極致互動體驗，“六樓”、“超級工厰”、“Hi內”等主題街區均爲商圈首創。
大悅城地産並未投入資金收購該項目，不持有津彙廣場股份，而是輸出運營管理模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悅城地産的重要合作機構，不2016年8月18日，GIC與中國人壽旗下公司以總價92.89億人民幣，收購了大悅城地産旗下的立運、熙安和錦星公司的股權。）
目前天津和平大悅城累計簽約品牌184個，累計簽約率達到100%，包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個首次亮相南京路街區的品牌，40多個新進入天津的品牌。