蘿蔔點評，萬事通說房事！
新加坡樓市持續回暖，今年第一季度的私宅整體價格上漲3.9%，季度漲幅創下八年來的新高。市場預期今年的私宅價格增長將介于7%-17%之間。
樓市前景看好，最近就有不少人問我，蘿蔔啊，新加坡房子挺好，就是稅太貴了。有什麽辦法可以少交點稅，尤其是針對外國人的15%額外買家印花稅。
非法避稅的事情蘿蔔不敢做也沒招兒，按照現行的法律法規，在特定情況下，合理避稅的辦法倒是有幾個。
今天這篇文章裏，我會跟大家分享一下，幾個常見的合理避稅辦法。
具體解釋這些個辦法之前，得先交代一下背景前提。
首先，新加坡購買房産，不管買家是什麽身份，一律需要繳納房産印花稅(BSD)。
▵圖表來源自《聯合早報》
除了一視同仁的印花稅以外，按照不同的買家身份，以及名下房産數量多少，還有不同額度的額外買家印花稅(ABSD)。
下面的表格詳細列出了額外買家印花稅的征收稅率：
注意下面兩行重點。
1：新加坡公民+非公民身份的夫妻，聯名買第一套房産時，按照公民身份計算，免交ABSD。
2：根據自由貿易協定（FTAs），以下五個國家的國民或永久居民獲得與新加坡公民相同的稅收待遇：
冰島，列支敦士登，挪威，瑞士的公民和永久居民。美國公民。
背景交代完了，下面可以具體討論一下如何省稅了。
1以孩子的名義置業
我遇到過幾次了，買家說自己全家都是外國人身份，15%的額外買家稅怎麽都省不了了。再仔細一問，哦，孩子是美國公民。
美國公民這個身份，跟新加坡公民一樣好用啊親。
買第一套房，免交額外買家印花稅。
100萬的房子就能省下15萬啊。
如果孩子年滿21周歲，什麽也不用說了，叫他/她飛過來一趟買吧。
如果孩子未滿21周歲，娃娃不用過來了，父母就可以買。
以未成年孩子的名義買房，父母需要在孩子的名下成立一個信托(Trust)，具體文件可以交給律師去做。
信托成立以後，房子買在孩子名下，享受首套房免交15%的稅。在孩子成年以前，父母作爲信托管理人，可以自由處理房産，包括買賣或者出租。
相對的，未成年人信托方式買房，也有兩個限制。
一個是不能貸款，需要全款買房。
還有一個是這筆房款以後屬于孩子名下了。等到孩子滿21周歲的時候，如果房子還在，法律上完全屬于孩子擁有。如果房子已經賣掉了，賣出的房款需要交給孩子。
這個辦法適用于以下兩種情況：
1.孩子是自貿協議下的五個國家公民/永久居民。
2. 孩子是未成年的新加坡公民。
2妥善利用産權份額
這個辦法適用于夫妻兩人，一個是本地公民身份，一個是非公民身份，家庭打算買二套房的情況。
在新加坡說起家庭二套房，只可能是兩種情況。一種是一間組屋一間私宅，一種是兩間私宅。
有組屋的情況都比較複雜，我們在文章後面部分會繼續講到。
這裏先講簡單的。家庭想買兩套私宅，比方說，一間大公寓自住，一間小公寓投資。
最簡單的辦法，當然是一個人名下買一套。
但是這樣，非公民那一方的額外買家稅就沒辦法避免了。
比方說二套房買的是80萬的投資性質小公寓。
如果非公民配偶是永久居民還好，5%的ABSD，需要繳納4萬新幣。如果是外國人身份，15%的額外買家稅，要繳納12萬新幣之多。也是一筆不小的開支了。
想要省下這筆開支，需要從買第一套房就開始妥善計劃。
第一步：夫妻聯名購買第一套公寓。
注意，房産産權按照公民一方1%+非公民一方99%的份額劃分。具體文件可以交給律師去做。
因爲這是公民名下的第一套房産，按照政府規定，免交ABSD。
購買手續完成以後，這個房子就是夫妻兩人聯名擁有的了。
第二步：公民把自己名下的1%産權轉賣給非公民身份的配偶。
産權轉讓相當于一次房産買賣。這個轉讓交易，買家同樣需要支付印花稅。但是因爲轉讓的産權只占1%，印花稅按照房價的1%計算，是個很小的數額。
我們舉個具體的例子。
老張是公民身份，張太太是外國人身份，買下的公寓價值100萬。
這個公寓是兩人名下的第一套房，按照老張1%+張太太99%的産權聯名購買。公民首套，免交ABSD。
購買完成以後三個月，老張把名下的1%産權轉賣給張太太，公寓還是按照100萬的市價計算價值。
張太太需要支付的房産印花稅(BSD)是：
100萬X 1% X 1% = 100元。
張太太需要支付的額外買家印花稅(ABSD)是：
100萬 X 1% X 15% = 1500元。
因爲買下不足一年就轉賣了，老張自己需要支付一筆12%稅率的賣家印花稅(SSD)：
100萬 X 1% X 12% = 1200元。
稅費總計：2800元。
如果老張夫妻兩個不著急，買房三年以後才轉讓産權，老張那邊的賣家印花稅就不用交了。
産權轉讓完成以後，現在老張名下沒有任何房産了。
于是他可以放心的去買家庭二套房了。
還是公民首套房，免交ABSD。
辦法三： 大膽去嘗試，勇敢去申請
剛才的辦法二，說的是公民+非公民家庭想要購買二套房（私宅）的情況。
現在我們說說已經擁有一套組屋，並且住滿了5年MOP的家庭，想要入手二套房的情況。
這個情況原本是很容易合理避稅的，只需要做一個組屋轉名(Owership Transfer)就可以了。
可能是這麽做的人太多了，建屋局在2016年出台了一個細則，詳細規定了組屋轉名的流程。
2016年的細則規定如下：
第一種方式，Transfer of Ownership.
現屋主通過産權贈與的方式把名下的組屋權益轉給他人。轉名的過程不牽涉金錢交易。
原因：必須因爲家庭結構的改變。 例如結婚，離婚，屋主去世。或者，現有屋主失去了公民/永久居民身份，必須通過transfer of ownership來保留組屋。
條件：必須轉給直系親屬。比如夫妻，父母，孩子，兄弟姐妹。
第二種方式，Resale of Part-Share
在這種方式下，現屋主通過金錢交易把名下的組屋權益賣給他人。
條件：夫妻之間不能交易！
細則出台以後，市場上哀鴻遍野，大家都覺得夫妻之間除非離個婚，想要婚內組屋轉名基本沒戲了。
但是！
我有客戶不死心，公民+永久居民家庭，去年遞交了組屋轉名申請，很神奇的通過了。
總之，家庭擁有組屋，買二套房想省些稅，迫切要做組屋轉名的，不要怕，往前走，直接去建屋局交個申請。
Case by case個案評估，說不定你的申請就通過了呢。
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