注意：3月1日起，也就是從明天開始，所有人的商業貸款房貸利率可以重新選擇了。
去年12月，央行發布房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標准，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。
就在剛剛，我了解到，郵政儲蓄銀行、工行、中行、建行、招行、農行發布最新通知，關于存量浮動利率個人貸款定價基准轉換方法，終于姗姗來遲：
以建設銀行發布的公告爲例：
根據公告：建設銀行將于2020年3月1日起開始，受理存量浮動利率個人貸款的定價基准轉換業務。
轉換範圍：2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的，參考貸款基准利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款）。2020年12月31日前到期的貸款可否轉換。
轉換原則：
1.經借貸雙方協商，可將原合同約定的利率定價方式轉換爲LPR加點形成的浮動利率，或轉換爲固定利率；
2.定價基准只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換；
3.等價轉換，轉換時點利率水平保持不變；
4.借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉換；
5.原借款合同有兩個（含）以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉換。
轉換方法：
1.轉換爲LPR加點形成的浮動利率
（1）加點數值的計算
加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR；加點數值可爲負值；加點數值在合同剩余期限內固定不變。
（2）原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。
（3）在轉換後的每個利率調整日，利率水平等于利率調整日前一日的LPR與轉換時點確定的加點數值之和。
（4）經借貸雙方協商，可約定利率調整日爲每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。
2.轉換爲固定利率
轉換後的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。
結合上述多家銀行公告，此次貸款的轉換範圍、轉換規則等與央行此前通知保持一致。即，除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資産質押貸款、經營用途個人房産抵押消費與經營組合貸款等均需要轉換。
有必要科普下：對于買房人來說，此次轉換，僅有一次機會，轉換之後不能再次轉換。買房人商業貸款轉換有兩種方式：固定利率、LPR+基點，二選一，選哪個劃算？
- 固定利率：即原合同規定利率，無論是之前打折的４.８％、基准的４.９％、還是上浮之後的５.８８％等，原來怎麽定保持不變，那麽你的月供也不變；
- LPR+基點：LPR是按照報價有浮動的，基點呢？就是“原利率-２０１９年１２月LPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麽你的月供就會隨著變動，不固定。
需要說明一下，不管你選擇何種轉換方式，今年的貸款利率是不會變的，變化從明年開始才能顯現出來。因爲根據銀行公告，商業性個人住房貸款的加點數值，等于原合同最近執行利率水平與上一年12月發布的相應期限LPR的差值。
也就是說，從轉換時點至此後的第一個重定價日，你的利率水平等于原合同最近的執行利率水平。重定價周期均爲一年，你現在選擇了，明年才可以重新定價。
我們來計算一下哪一種轉換方式更加劃算：
第一種情況：假如你買房時利率是打８折：
如果你選擇按固定利率轉換，你以後的還貸利率都是4.9％×0.8＝3.92％；
如果你選擇按浮動利率轉換，2019年12月發布的５年期LPR是4.8％，那麽你的加點就是3.92％－4.8％＝-88bp（bp就是基點），那麽利率就是＂LPR－88bp＂；
2020年２月份５年期LPR已經降至4.75％，按照這個態勢，2021年開始執行時LPR大概率直降不增，即便按照4.75％-88bp＝3.87％
按此計算，你的房貸利率由3.92％變成3.87％，很明顯，利率降了，月供也會變少。
第二種情況：假如你買房時利率上浮20%：
如果你選擇按固定利率轉換，你以後的還貸利率都是4.9％×1.2＝5.88％；
如果你選擇按浮動利率轉換，2019年12月發布的５年期LPR是4.8％，那麽你的加點就是5.88％－4.8％＝108bp（bp就是基點），那麽利率就是＂LPR－108bp＂；
2020年２月份５年期LPR已經降至4.75％，按照這個態勢，2021年開始執行時LPR大概率直降不增，即便按照4.75％+108bp＝5.83％
按此計算，你的房貸利率由5.88％變成5.83％，也降了一點。
對于當前的買房人來說，LPR是繼續下調的趨勢，如果你選擇“LPR+基點”的利率機制，未來的房貸利率、月供逐漸減少，當然便宜不了多少錢，但總歸是更劃算。
所以強烈建議大家，利率轉換的時候，選浮動，選浮動！
