前天5月24日，金山奧體板塊的建發缦雲開盤了，據悉開盤價格在3.55萬元/㎡（精裝），去化超百套，在當前冷冷清清的房地産市場環境來說，算是很不錯的成績了，說明市場認可度還行。

建發缦雲是福州房地産市場首個入市的“立體生態住宅”項目，又稱“第四代住宅”，主打的特色是“空中花園”和“垂直綠化”。

建發缦雲

從項目效果圖和戶型平面圖可以看出來，建發缦雲的陽台、空中花園和公共平台在奇偶層是交錯分布的，陽台樓板外挑尺寸超過1.8米的部分不計容，形成了所謂的“贈送空間”。

雲端庭院設計

148戶型（奇數層）

其實，“立體生態住宅”換個說法也就是“垂直綠化”，這種技術在園區辦公、商業街區等公建産品上比較常見。

（佛山 | 碧桂園總部大樓）

（深圳 | 招商蛇口總部大樓）

（上海 | 天安千樹購物中心）

而在住宅項目應用“垂直綠化”技術相對會少一些，爲了讓陽台能種樹，樓板都要做專項的承重、防水設計，這也增加了一些建築成本，因此“立體生態住宅”設計多用于改善型住宅以及豪宅産品。

比較典型的項目有台北的陶朱隱園、廈門的帝景苑等，印象中赤道附近的東南亞城市特別喜歡這種“垂直綠化”的設計，還記得那年新加坡旁的碧桂園森林城市嗎？

（台北 | 陶朱隱園）

（廈門 | 帝景苑）

比較有意思的是，株洲有個住宅項目案名直接就叫“第四代住房未來社區”，由新疆天地集團開發，除了每戶自家擁有的45㎡空中花園以外，每兩層住戶共享的公共平台空間高達285㎡，甚至足夠放下一個羽毛球場+亭子。

（成都 | 第四代住房未來住區）

（株洲 | 第四代住房未來住區）

（戶型平面示意圖）

PS，新疆天地集團也是專門做這種垂直綠化的住宅項目的房企，甚至提出了第四代住房的核心技術標准。他們在自家的官網上，嚴厲批判了競品奇偶層交錯的設計，認爲其既無“私密性”，又無“采光性”，並稱之爲“僞劣第四代住房”。

天地集團的戰鬥檄文

“立體生態住宅”的優勢：

1、贈送面積大，而且是合規的。

以往的贈送面積是“無中生有”，占用了本不屬于自己的面積，也不計入産權面積，見不得光，而“立體生態住宅”的贈送面積是規劃部門明確認可的，不存在合規風險。

當然，規劃部門也知道你們在想什麽，所以在土地出讓要求中特別強調了，嚴禁業主私自改變用途，違法違規封閉空中花園和開敞式公共平台，所以這部分空間的使用場景是受限的，只能用于綠化休閑。

2、綠化覆蓋高，生態宜居性好。

多了一整面牆的綠化，感覺就像住進了森林裏面一樣，生態環境倍兒棒。

當然也有的人認爲這是劣勢，太多的花花草草導致建築立面不夠整齊美觀，還會招蜂惹蝶、滋生蚊蟲等。

“立體生態住宅”的劣勢：

1、存在兒童安全隱患。

陽台和空中花園這些對外空間無法封閉的話，有兒童的家庭需要注意了，不知道能加護欄或者防護網嗎？

當然，所有帶陽台的設計都會存在這個問題，不過後期基本都有辦法解決（物業出統一的陽台封包方案等）。只是由于“立體生態住宅”過于強調不能封閉，不知道會不會因噎廢食？

2、扛不住台風暴雨。

福州屬于典型的亞熱帶季風氣候，夏半年多台風、暴雨，如果陽台及“空中花園”種植大棵樹木，極易被台風吹翻，形成安全隱患。其實這也好解決，可以控制種植樹木的大小，例如單棵樹木高度不超過1.8米，園林以低矮灌木+花草果蔬爲主等。

至于暴雨來襲，就沒有太好的解決方案了，只能祈禱未來落地推拉窗的密閉性、陽台的地漏和下水做得好一些了。

3、欠缺隱私性。

奇偶層空中花園交錯式設計，上下戶型視線存在交集，不夠私密。

所以，切記不要在陽台上做奇奇怪怪的事情：）

陽台瑜伽

總體上看，“立體生態住宅”對于福州市場而言是一個有益的嘗試，也是政策給到了買房者實實在在的利益，還是應當予以鼓勵。

不過，天下沒有白送的午餐，房企利用不計容面積做贈送也不是什麽新鮮事。

友情提醒一下，如果你真的很喜歡庭院和花園設計，可以對比一下類似的複式洋房或者疊拼産品，綜合評估一下哪個更劃算，再入手也不遲。

另外，針對“立體生態住宅”後期入住可能存在的隱患，房企和有關部門也需要未雨綢缪，畢竟未來還有國貿天琴公館、嘉和元亨府等同類項目以及待入市土地都已經在路上了。