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熊貓貝貝專欄內容：地産話題第四百期（NO.400）
專欄內容提要：
認知提升，從這幾個具有代表的城市裏面，發現中國房地産和房價真正的未來。
資深地産人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。
拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容
（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）
我是@熊貓貝貝小可愛，地産行業策略研究者，房産樓市觀察者，歡迎關注。
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這是熊貓貝貝第400篇原創文章：
中國的房價問題和房地産未來發展，不僅關系到每一個中國“居者有其屋”，實現安居樂業，成家立業的生存和發展現實需求，更是關聯著中國的貨幣和經濟環境，所以，未來中國的房地産發展模式和方向還有中國的房價趨勢變化，是一個牽動中國由上至下，所有經濟關聯群體和個人的一件大事。
值得進行有深度，有態度，有思考的分析和研究。
知者不惑，懂者不迷。
這也是需要一定的自我思考和邏輯思維才能品到韻味的一篇文章。
本文，就從中國傳統的管理哲學和智慧“試驗田”邏輯入手，發現和挖掘中國城鎮化進程中，那些藏著中國房地産和房價真正未來可能的城市代表。
發現規律，尋找趨勢，探索未來。
選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受衆。
如有幫助，歡迎關注，每天看點有深度的房産和樓市的內容，幫助您更好地認知財富，資産，還有中國房地産的那些事兒。
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一、“試驗田”的管理智慧
中國幾千年的文明曆史，貫穿中國社會管理和民生保障的管理的，是一種“中庸，溫和”的智慧。
直白一點，就是厭惡風險，相對保守，無論是經濟改革創新，還是政策制度檢驗，都講究“試驗田”模式：在一個絕對可控的小範圍小區域小環境進行嘗試，充分論證並且檢驗效果，對實驗過程中産生的弊端，問題和風險進行全面了解，確認無誤以後，才有可能進行大面積推廣和實施，注意，不是立即開展，是有可能，條件成熟，模式合理，中國人做事，還講究一個時，也就是最合適，最需要的時機。
單從“試驗田”三個字，就能看出飽含中國以農業文明爲基礎的管理智慧。
試驗田是什麽？
百度解釋：
1.進行農業試驗的田地。就是用作農業技術人員進行品種對比、肥料對比、季節對比、病蟲害防治對比等項目的農田。
2.比喻試點或試點工作。一般有金融一體化試驗田；改革開放試驗田等。
很簡單的理解，就和上面的模式解釋一致，在關聯民生，經濟，金融，改革，創新等等這樣關聯重大，關系複雜，並且會産生重要和持續影響變化的管理決策以前，必然會在可控小範圍進行提前試驗。
目的很明確，積累經驗，發現問題，總結規律，掌握風險，完善細節。
可以說，中國的“試驗田”模式，充分體現了高層的管理智慧。
在中國，所有的變革和模式的普及，都是一個循序漸進，行穩致遠，水到渠成的過程。
除非是遭遇極其特殊，甚至是直面威脅的時候，才會有大刀闊斧，雷霆手段的出現。
類似于2020年對資本驅動的互聯網高利貸的打擊，可見一斑：在中國，面對任何威脅，高層不是沒有准備，只是在等待時機。
對應到關系民生和關聯經濟的房地産行業發展和房價問題，中國同樣也有試驗田，全中國超過660個城市，其中就有幾個特殊的城市和地區，在房地産發展和房價表現上面，走出了一條不同尋常的路子。
這些城市的房地産模式，樓市關系和房價變化趨勢中，就藏著中國房地産的可能未來。
對頂層設計和管理智慧的認知，在房價和房地産的問題上，就要從這些城市入手。
看懂了這些城市，才談得上對未來中國房地産行業發展，樓市和房價，實現客觀理性的認知和分析。
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二、深圳：社會主義背景下，資本主義模式試驗田
要說中國的房價和房地産問題，深圳必然首當其沖，這是在中國領土範圍中663個城市中，唯一一個房價能夠超越國家首都，登頂全國的城市。
深圳也是全中國唯一一個（除中國香港，中國澳門，中國台北以外），實現了100%城市化的城市。
深圳的口號是“來了深圳就是深圳人”，其實更貼切的說法，應該是“來了深圳就是城裏人”。
城市化100%，就意味著深圳所有的居民戶口和身份，都是城鎮居民戶口，而不是農村戶口。
由此可見，說深圳是中國最發達的城市，一點也不誇張。
深圳夜景（圖片來源：網絡）
說深圳是一個城市可能有些勉強，2000平方公裏不到的城市面積，別說在四個一線城市裏面墊底了，就是隨便拿個省會級別的城市，都是深圳面積的幾倍。
所以，深圳不能當做一個獨立的城市來看，而是要用深圳的定位“經濟特區”來看。
經濟特區，不就是中國經濟“試驗田”的意思嗎？
深圳的房地産模式和房價，是以中國香港資本主義體系化市場模式爲師開啓的，帶有典型的資本市場特征。
不吹不黑地說，在房住不炒的宏觀指導下，全中國還敢明目張膽炒房套利，拿房子當做“搞錢”的對象的，也就只有深圳，這一點，沒有在深圳生活發展經曆的人，是完全無法體會的。
前段時間走紅的“深圳女孩一心搞錢”的段子，其實在某種程度上就反應了這樣一種資本逐利的心態。
深圳的房子，是高度金融化，高度資産化，深圳樓市具有典型的資本市場特征。
對于深圳的趨勢也非常明顯，那就是下一個香港，也不用什麽政府官員說學習長沙學習新加坡這樣的體面話，深圳的房地産市場和房價，就是香港模式。
事情一分爲二地來說，深圳模式不僅僅在深圳産生了巨大的經濟效益，也成了全國絕大多數大小城市模仿和學習的對象，但是又沒有深圳的經濟發展實力，所以對應出現的，就是“土地財政依賴”風險和問題。
對深圳在經濟，制造業，城市發展，還有很多方面的創新突破嘗試帶來的成績和成果，不可否認，但是很顯然，深圳的房地産金融化，房産資産化，是和中國社會主義國家體制是有沖突和對立矛盾的。
別的不說，動辄十幾萬的房價，炒作風氣盛行，資本市場瘋狂，如果沒有“試驗田”當護身符，難道深圳的房價和市場能這麽瘋狂？
所以，綜合以上分析，深圳的房地産模式和房價趨勢，不可能，也不會在未來，成爲中國普遍的房地産發展方向。
1、深圳40周年，從經濟發展層面，已經出現了騰籠換鳥的現實困難；
2、連華爲，騰訊，富士康這樣的企業和巨頭公司，都難以承受深圳日益高漲的房價成本（關聯員工群體的生存基礎），而出現了遷移；
3、社會風氣浮躁，艱苦奮鬥精神缺失，整個經濟環境充斥著對資本的崇拜和追逐。
特別有一點，那就是深圳積極追求擴容，而長期受到限制的現實，都表明了一種高層意志：深圳的模式，就在深圳就好，城市轄區的擴張，就是一種資本無序擴張的現實表現，不被允許。
所以，深圳的定位，就是資本主義市場經濟的試驗田，爲中國經濟做出帶頭示範作用，創造經濟收益和金融發展的同時，暴露風險和問題，積累經驗，但是僅限深圳。
中國的房地産和房價的未來，不會跟從深圳這個特區試驗田模式。
深圳（圖片來源：網絡）
三、北京：政治中心，絕對意志代表的計劃性模式和市場
沒有去過北京的人，永遠無法體會來自大國政治核心的那種無處不在的莊重和威壓氣質。
北京，是中國政治文化的中心，是距離高層意志和核心權力最近的地方，也是中國政策環境和行政力量最強的地方，這一點沒有什麽爭議。
放到樓市上也是一樣的，全中國最嚴格，調控最到位，市場管理最有效的，就是北京。
沒有之一，首都地界，什麽炒作牟利，偷雞摸狗，耍小聰明的套路，想都不要想，社會主義鐵拳打人，從來不看對象，不挑時間，不打招呼，資本的一舉一動，都得按著規矩來。
在首都不講規矩，別說中國，任何主權國家都一樣，彈指間就能讓這些小動作灰飛煙滅，
真當國家的臉面和態度兒戲的，抱著僥幸心理的，每一個有好下場的。
所以中國北京的樓市，是最典型的政策市代表，是一種計劃經濟模式下的商品市場。
全中國的房價都可以說有泡沫，就北京不行，北京的房價是一點泡沫都沒有，完全是在政策允許的範圍內進行的價值表現，這句話值得大家仔細品味一下。
有國家最高意志承認允許的價值表現，完全沒有泡沫。
北京作爲政治中心和中國絕對的行政中心，其實在城市發展和價值表現上，是超越一般省會城市和核心經濟城市的高首位度概念的，特別在首都所處的北方地區，是一種絕對首位度的特征：
所有的資源，人才，人口，産業，資金……都往北京集中，離北京越近，這種虹吸效應越強。
中國2020年房價排行中，北方城市只有北京一個，就很能說明這種絕對首位度的力量存在。
所以北京不管是城市地位，還是城市特征，都太過于特殊和具有唯一性，北京的房地産和房價，沒有在全國大小城市推廣和普及的可能性。
遠的不說，舉個例子大家就能明白：
2017年以前，在經濟高速發展的環境下，貨幣環境對北京的房價産生了積極而又高效率地推動，同樣的現象，在美國紐約，日本東京都出現過，但是2017年以後，“房住不炒”的氛圍，最先在北京得到了驗證，對應到樓市就是房價三年不漲，橫盤陰跌，而北京三環以內，完全沒有新建商品房的增量，這就很厲害了，極度嚴格，執行力極強的調控之下，存量市場被需求擠壓都沒辦法上漲，把所有揣著投資，投機心態的資本和群體的市場信心完全消磨和改變。
試問，這樣的政治強度和威力，除了北京，哪裏還能做得到？
而且北京作爲中國的首都，完全不需要依賴土地財政，單憑這一點，其他城市就不具備參考實施的可能性。
北京的房價趨勢和房地産模式，是國家意志的體現和政策之下的循規蹈矩，不具備大範圍推廣和實施的現實可能。
北京（圖片來源：網絡）
四、長沙：中國房價和供需調節的“課代表”
作爲新一線城市中的網紅代表，長沙馳名全國，不是因爲湖南台的娛樂節目，也不是長沙的網紅經濟，而是長沙的房價表現。
長沙，湖南省省會，中部地區核心城市，新一線經濟強市，湖南地區首位度最高的城市。
這樣等級的城市，房價能低到絕大多數湖南以外的人，懷疑人生：
圖片來源：幸福裏
和其他省會城市，遠的不說吧，就拿武漢（16758）和昆明（13472）做一個對比，高下立見。
更別說一些三四線甚至是縣城，隨便動辄過萬的房價，拿什麽比？
當然，長沙的房價成因有很多複雜和敏感的原因，但是存在即是合理，低房價對應的，是長沙本地居民的高幸福度，長沙模式也因此得到了全國的承認，也獲得了高層的認可，並且提倡全國學習。
連深圳，東莞這樣的城市，都要去長沙學習經驗，可見長沙的房地産發展和樓市房價管理的能力。
長沙模式，是當前最有可能，也備受推崇的房地産管理模式，很有可能未來作爲中國房地産發展的模板進行全國範圍推廣和實施。
但是很明顯的有一個現實局限，那就是每個城市都有屬于自己的故事，都有自己獨有的經濟環境，這樣的簡單粗暴複制，顯然是不可能解決“普適性”這個問題的。
長沙（圖片來源：網絡）
五、雄安新區：新計劃經濟的代表
當然，基于對頂層設計和高層智慧的考量，絕對不可能走“市場的都交給市場”這種自由市場經濟模式，特別值得在房地産和房價領域關注的，還有一個特殊的地區，那就是一度引爆全國，後來迅速默默無聞的雄安新區。
說實話，雄安新區就是在規劃頒布之時，引發全國炒房資本和炒房團蜂擁而至，上了一把熱搜，從2017年4月1日，到今天，差不多4年時間，已經持續消失在大衆關注和視野中。
絕對的低調，但是不代表雄安新區原地踏步：
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事實上，低調的雄安新區，規劃建設一直都有力有序有效推進，現在已由頂層設計轉入實質性建設階段。
國家級新區，全國唯一，不是開玩笑的。
大家注意到這個新區二字了麽？很明顯的又是一個“試驗田”嘛！
和中國任何城市不一樣的是，雄安新區，是一個沒有房地産，或者說沒有商品房的特殊特區。
雄安新區沒有戶口！只有工作證（積分制）
雄安新區沒有商品房！全部是國家提供的公租房。
雄安職工退休後無法在這裏養老，國家會收回公租房。
這個模式，就是典型的新加坡模式，國家當房東，把房地産作爲國家職能進行管理。
這也是中國房地産發展的一個重要的模式：完全由政府主導的住房供需環境。
雖然雄安新區還在建設發展中，但是這也是一個非常明顯信號，中國一定要在房地産經濟模式中，尋找出屬于自己的道路和方向。
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六、寫在最後：爲什麽上海，廣州，還有其他新一線不具備試驗田的條件？
那麽寫到最後，可能會有很多人會有疑問，爲什麽其他城市，包括一線城市，直轄市，還有新一線城市不具備試驗田條件？
這就必須要先解決一個前提問題：
中國到底需要一個什麽樣的房地産模式？
沒有什麽高深的理論，也沒有雲裏霧裏的套話。
很簡單：滿足經濟發展的需求，應對國內國外的貨幣環境變化，對外有競爭力，對內滿足居民生活需求，保障生存發展空間。
這才是中國房地産的宿命：爲居民生活而服務。
而不是當下的經濟發動機，貨幣沉澱池，市場緩沖器，甚至對中國經濟發展産生綁架效應，尾大不掉的老大難産業。
但是，對于整個經濟環境來說，是瞬息萬變，是一個動態變化的狀態，中國當前還是發展中國家，在科技，産業鏈，國際地位，世界貨幣環境中依然沒有絕對的，穩固的地位和競爭力表現。
所以中國的這些一線城市，核心城市，新一線城市，就必須要擔負起貨幣環境承壓一線的責任和義務。
而在中國，最好的財富，就是房産，所以在這些城市的房子，不可避免地被賦予了資産和金融屬性。
“試驗田”的意義，是重頭開始，是全新測試，而不是在已經有明顯屬性的情況，進行強硬的改革和嘗試。
中國的高房價問題，房地産行業憑借資本無序擴張，不健康發展問題是事實存在的，連帶的各種關聯經濟，社會民生，甚至是貧富分化矛盾也同樣出現，並且越演越烈。
宏觀層面高房價導致了低生育率，社會逐利風氣橫行。
微觀層面，在房産資本化金融化的城市裏面，也有各種各樣的弊端。
就以深圳爲例子，經濟轉型困難，騰籠換鳥成本巨大，人才市場劣幣驅逐良幣……
深圳可以算中國房地産的萌芽到青年的代表，但是絕對不會是最終的狀態和結果。
不管是中國香港的畸形房價對民生的極度壓榨和擠壓，還是日本東京的低欲望社會，都和中國社會主義共同富裕的公平景願背道而馳。
從對上面幾個具有代表性的“試驗田”城市進行的分析可以清晰地看出，國家正在努力，政府正在嘗試。
當“試驗田”的模式成熟，開花結果，中國的房地産模式和高房價趨勢，必然會得到根本性的改善和解決。
當然，這需要時間，也需要過程，只是對于炒房牟利，還懷揣著憑借房子創造巨額利潤的資本和群體來說，這樣的趨勢，可能並不是什麽好消息。
而對于絕大多數人來說，有一個很重要的原則，那就是活好當下，量體裁衣，該買就買，國家一定會在未來給出讓大多數人滿意的轉換模式，而對于實在擔負不起房價的群體，提升自己，增加收入，才是正道，而不是整天戾氣爆棚，罵天咒地的宣泄自己的情緒。
對于偉大祖國和政府要有信心，要有希望，中國能在新冠疫情裏面領先全球率先恢複，生死挑戰不在話下，房子又能鬧多大的事兒？
畢竟，國富民強才是硬道理。格局大一點，就不會糾結房價，人生才會有更好的視野和方向。
有耐心，活好當下，充滿信任，積極提升，這才是這個時代每一個中國人應有的覺悟。
2021年，經濟波動和暗流湧動正在恢複平靜，但是影響視野的大霧依然沒有散去。
預祝看到這篇文章的各位朋友，能夠心志堅定，做好准備，在2021年實現迷霧沖破，快意逐浪！
文章就寫到這裏。希望各位讀者朋友能夠喜歡。
或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。
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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的准備。
每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。
這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。
希望能與有偉大格局和理念的群體同行。
做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！
僅以此文，與各位讀者朋友，分享。
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