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8月28日，深圳談到未來的住房模式時，釋放兩個信息點：
• 深圳要學習新加坡模式；
• 深圳60%的市民，將住在政府提供的租賃或出售的住房中。
新加坡模式，簡單理解就是“組屋模式”。
政府出錢蓋房子，低收入群體或租或買，住進政府提供的廉價組屋。
一戶家庭，只能擁有一套組屋，並嚴懲投機。
曆經60年，新加坡82%的公民居住在組屋裏，90%以上的家庭擁有自己的住房。
有了這種政府住房保障程度——
1996-2020年，新加坡房價只上漲15%，年均漲幅0.59%。
房價漲幅，甚至沒有跑贏通脹。
這才是，真正的房住不炒。
如今，8成人口都沒有住房的深圳，要學習9成人口都有住房的新加坡。
餅畫的這麽大，媒體們肯定就坐地排卵，直接高潮了啊。
類似“樓市格局巨變、住房改革突發、房價即將如蔥”這種震驚老梗，當即就刷遍了全網。
恕我直言，深圳這麽硬的餅，我真真是嚼不動。
2
自打有商品住房起，無數個城市想要學新加坡模式。
然而，沒有一個能搞成。
對，沒有一個。
這背後的根本原因是——
新加坡模式，實屬樓市邪教。
首先，新加坡看起來是個國家，實際是個城市。
新加坡的國土面積719平方公裏，2019年的常住人口570萬。
人口密度7915.7人/平方公裏。
而深圳有多少土地，又有多少人？
深圳的面積只有1996平方公裏，是四大一線城市面積最小的城市。2019年的常住人口，在官方口徑中的統計是1343萬人，官方統計人口密度超過6000人/平方公裏。
然而，據中國移動統計的實際常住人口，已經突破2000萬。
實際人口密度，突破10000人/平方公裏。
深圳的人地緊張程度，相當于新加坡的1.2倍以上。
這種人地結構現狀，你怎麽學新加坡？
然後，新加坡看起來是個城市，卻實際是個國家。
既然是國家，那就有移民門檻，而且門檻還巨高。
過去三年，新加坡的人口流入大概在3萬人上下。
而深圳有流入門檻嗎，每年又流入多少人？
截至目前，仍然幾乎沒有流入門檻。過去三年，平均每年流入40萬人以上。
人口流入速度，相當于新加坡的10倍以上。
深圳未來的人口目標，肯定要突破2500萬。人口增量，是要妥妥再搞出來一個新加坡的人口規模。
本身人地結構就緊張，人口流入速度還是人家的10倍。
卻偏偏要學一個只有500萬人口的城市國家，要掂量掂量自己的啊。
來來來，繼續。
新加坡模式的底層邏輯是，土地都在國家手裏。
新加坡爲什麽能玩兒的轉組屋？
因爲，政府手裏有地啊。
新加坡的建屋發展局，拿著超過80%的土地儲備。其中，包括53%的國有土地和27%的公有土地。
再加上又粗又硬的《土地征用法》——
凡公共目的所需土地，政府都可強制征用。
一只手托著土地，一只手托著法律，無往而不利。
新加坡，自然能確保組屋的土地成本足夠低，組屋的數量足夠多。
而深圳的土地在哪裏？
深圳的土地，都在城中村的阿公阿婆手裏。
深圳1992平方公裏的土地上，盤踞著1000多個城中村，城中村總用地面積320平方公裏。而深圳政府手裏實際可開發的土地，只有20平方公裏。
城中村阿公手裏的土地，是深圳政府的12倍。
你要指望這些阿公阿婆把土地拿出來，免費給你建組屋？
那問題出來了——
拆的掉嗎？賠的起嗎？
一個白石洲舊改，拖了整整15年。
而1000個白石洲，又需要多少年？
動辄10年起步的舊改周期，不到20 平方公裏的可開發用地，至今還有60%的城市人口租住在城中村裏……
從哪裏來的底氣，喊出“讓60%的人口住在政府提供的住宅裏”？
難道要把城中村的阿公阿婆們，全部收編成“國家隊”？
來來來，繼續繼續。
新加坡模式的背後，除了土地，還有淡馬錫。
組屋的價格，是遠遠低于成本價的。
即便是拿著土地的情況下，新加坡建屋發展局也是年年建組屋，年年賠錢，年年赤字。
新加坡政府每年補貼在組屋方面的撥款，折合人民幣近1000億。
而補貼給組屋的撥款，一部分來自于稅收，另一大部分來自于淡馬錫。
淡馬錫這種國有怪獸，一邊壟斷著國內的電信、電力、航空、銀行、地鐵、港口、航運和地産，一邊去全世界投資，滿世界賺錢，年均複合回報率高達16%。
組屋的虧空，被淡馬錫用盈利給填上了。
好，問題來了——
深圳去哪找個類似淡馬錫這種“只爲耕耘、不問收獲”的組屋慈善家？
哪家房企，肯先賠錢做拆遷，貼錢蓋房子，最後再把賠錢把房子賣給深圳人？
是恒大，還是萬科，再或者是碧桂園？
做生意不賺錢，純靠信念來夭壽嗎？
此前，萬科倒是想通過“萬村計劃”的城市更新來解決租賃住房的供應，結果因爲利益分配不均的問題，被社會暴打教育了一番。
最終，慘淡告別。
3
說實話，我對深圳這次的房改方略是很失望。
深圳，是學不了新加坡的。
新加坡模式，本身就是城市型國家的孤例，屬于樓市邪教那一卦。
而深圳的人地結構、土地制度、戶籍制度、土地存量、開發模式，都決定了它學不了新加坡。
不僅是深圳，絕大多數的城市都學不來“新加坡模式”。
一個14億人口的國家，資源的稀缺性是我們這個國家永恒的命題。
不僅是土地資源，還有城市資源。
如果中國是一個只有500萬人口的國家，我們做的一定比新加坡更好，肯定也能向外瘋狂輸出“中國住房模式”。
牛批吹起來，也能上了天。
深圳與其跟著一個只有500多萬人口的樓市邪教去學，還不如仔細研究一下自己的土地供應問題——
過去十年，深圳住宅用地成交面積只有431萬㎡，位居全國100城裏“倒數第四”。
2012-2017年，深圳新增的700多萬㎡商住工業用地中，居住用地只有8%。
深圳居住用地，只占整個城市面積的11%，遠低于北上廣，更遠低于倫敦、紐約和東京。
影響房價最深的土地供應問題不解決，卻總想著劍走偏鋒玩邪教。
深圳，可能真的是被逼急了。
上半年，房價上躥下跳，漲的最高。
當初跳的這麽歡，現在才想起來“要給個交代”了。
人被逼急了，啥狠話都敢往外說。
我先把餅畫出來，能不能咽下去，就是你的事兒了。
住房問題，是一個系統性的問題。
它迫切需要的不是畫餅，而是從頂層設計上完成一個系統閉環——
土地從哪裏來？誰來建設？錢由誰出？
稅費制度如何搭建，才能保護剛需？信貸體系如何搭建，才能有利剛需？
深圳，給其他兄弟城市開了一個不太好的頭。
遇事不解決問題，先畫餅，再放狠話。