來源：劉曉博說財經
今天（9月27日），香港樓市傳來兩個大消息：
消息一：香港地政總署發布公告稱，政府將以“特惠補償”的方式，收回784幅私人土地（大約68公頃）以及被9個墳墓所占用的土地（大約752.8平方米）。此次收回的土地裏，有七分之一屬于李兆基家族。
消息二：網易、新浪、觀察者網等媒體，都轉發了香港文彙報的一則報道，由前特首董建華牽頭的智庫“團結香港基金”向政府建議，參考新加坡組屋模式，建立“港人組屋”計劃。其核心內容是，以平均2.5折的價格向市民出售公屋，最終讓70%到80%的市民擁有自己的房子。
種種迹象顯示，香港樓市的一場重大變革即將來臨。這場變革不僅將影響香港樓市的走向，也將影響到內地各大城市。
我們先看消息一。
此前我在專欄裏介紹過，香港房價特別貴的重要原因，不是香港土地不夠用，而是一直采取饑餓療法，75.7%的土地上沒有任何建築物，真正高密度修建住宅的土地，只占香港陸地面積的3.8%（見下圖）。
香港有複雜的制度和議事程序，讓新增建設用地非常困難，耗時也很長。最近香港民建聯建議，政府可以援引《收回土地條例》，把開發商擁有的、位于新界的部分“閑置農地”收回。
上圖是香港“四大家族”擁有的“農地”情況。回收閑置農地，需要四大家族配合。
對此，新鴻基地産的“郭氏家族”已經表態，願意配合。而新世界發展的“鄭氏家族”已經宣布，將捐出300萬平方英尺的農地，占其持有量的大約5分之一。
據今天的“南方都市報”報道，此次港府收回784幅私人土地，其中七分之一（面積）屬于李兆基家族。
報道還說：恒基兆業地産表示，港府此次收地涉及恒地所有的近10公頃農地儲備。“政府說要收地來建公營房屋，我們是樂意配合的。”
有媒體算了一筆賬：此次恒基地産被政府收回約100萬平方英尺（約合9.3萬平方米）的土地，若以政府收地特惠補償金1124港元/平方英尺計算，恒基地産可獲11.2億港元（約合10億人民幣）補償。
而在曆史上，李兆基家族也有多次“捐地”記錄，比如曾捐地興建安老院舍、青年宿舍，以及提供單位作過渡性房屋。
至于李嘉誠家族（長實地産），目前尚未見到公開表態。南方都市報的報道說——長實地産相關人士告訴記者，關于此次政府收地一事，尚待集團總部消息確認是否有所涉及。
也就是說，“四大家族”目前在收回閑置農地上，“遍插茱萸少一人”。
其實說到底，收回開發商閑置的“農地”，並不能從根本上解決香港的住房問題，只是緩解土地壓力而已。
更大的思路是兩個方面：第一，調整香港土地規劃，大幅增加住房建設用地，增加公屋供應量；第二，降低公屋出售價格，讓更多的人能買得起。
董建華領導的“團結香港基金”的2.5折市價出售公屋建議，顯得更有價值。
其實早在1998年，香港就推出過“租者置其屋計劃”，簡稱“租置計劃”，讓租戶以合理價錢購買現時居住的住宅。後來，這個計劃不但沒有得到充分實施，反而逐步擱置。
最新提出的“港人租屋計劃”，參考了新加坡的租屋方案，提出新建公屋可租可買、租金津貼、鎖定補價、首次置業免息貸款，可以惠及現有公屋租戶，以及公屋輪候家庭、劏房租戶和首次置業青年等多個群體。
其中最誘人的，是以市場價2.5折的價格購買公屋，以及“首次置業免息貸款”。
在深圳新一輪房改中，推出了“安居型商品房”和“人才房”。前者，可以讓低收入階層按照市場價5折購房；後者，則6折出售給人才。在武漢，提出過大學生8折買房。
如果香港能實現“中低收入市民2.5折購房”，並最終讓70%到80%的市民擁有自己的房子，那將是一個非常值得贊賞的偉業。不僅可以讓香港社會更穩定和諧，也可以大幅增加香港的城市競爭力。
上圖是香港“差饷物業估價署”公布的各區域、各類型最新平均房價，單位爲港元/每平米。
以九龍地區“70至99.9平方米”的房型爲例，單價大概是19萬港幣，如果25折，則相當于人民幣4.3萬元。這個價格，顯然比深圳同類地區便宜不少。就連深圳位置較遠的龍崗大運核心片區和光明核心區，房價都超過4.8萬元的水平了。
如果2.5折購買公屋計劃可以實現，而且每年新增公屋持續超過3.5萬套，香港將發生巨大變化，競爭力會全面提升、社會將相當和諧。
此前香港財政司長陳茂波接受“環球時報”采訪的時候曾透露，10月中旬，行政長官的施政報告會就土地房屋政策提出更具體的方案。
由此可見，香港樓市的新變局即將到來。這個變局不僅會重塑香港，也會影響到內地樓市。