近日，萊坊國際發布的2018年《財富報告》詳盡地分析了2017年全球超級富豪及其財富的變化。
新秩序
根據《財富報告》編制的最新數據，超級富豪的人數正在增加，但歐洲正在從全球最富裕地區的排名下滑。
2018年達沃斯世界經濟論壇的主題是“在一個支離破碎的世界中創造一個共同的未來”。
自1971年全球商界領袖和政策制定者首次在瑞士會晤以來，世界面臨著一系列嚴峻的經濟和政治挑戰，但這一主題反映出，人們認識到，個人、企業和國家面臨的威脅比以往任何時候都更加廣泛和多樣化。
然而，盡管與會代表聽到了有關“地緣政治分歧”在多個領域再度出現的消息，但經濟形勢似乎正在好轉。
事實上，投資銀行高盛(Goldman Sachs)選擇將其2018年全球經濟展望(global economic outlook的標題取名爲“盡善盡美”(As Good As It Gets)。
不過，從更長遠的角度看，IMF和其他評論人士，包括該報告的主要受訪者、金融曆史學家尼爾•弗格森(Niall Ferguson)在內的一些評論人士認爲，在不太遙遠的未來，全球經濟增長將面臨不利因素。
那麽，一場可能有潛在時間限制的經濟複蘇，加上地緣政治的不確定性，對全球的超級富豪意味著什麽呢?
財富數據專家Wealth- X專門爲財富報告准備的新數據顯示，2017年超級富豪(淨資産在5000萬美元以上的人)的數量增加了10%。
這與財富報告態度調查(Wealth Report Attitudes Survey)的結果一致。該調查顯示，72%的受訪者表示，他們的客戶的財富在過去一年中有所增加。
這使全球人口達到129,730萬，總額達26.4萬億美元。
金發女孩經濟
財富研究所(wealth – x Institute)董事總經理文森特•懷特(Vincent White)表示，這是創造財富的大好時機。
“我們一直在經曆‘金發姑娘’的經濟狀況:不太熱，也不太冷，正好。這些措施使創業更容易，提供良好的融資環境，最重要的是鼓勵創業精神——創造財富的關鍵。”
本期《財富報告》關注的是那些淨資産超過5000萬美元的人，以及億萬富翁(超過5億美元)和千萬富翁(超過500萬美元)。
超級富豪人數增長10%，標志著比前五年增長速度明顯加快，過去五年累計增長18%——事實上，《財富報告》(Wealth Report)報告稱，超級富豪的人數在2015年實際上有所下降。
這反映了自2017年初以來全球經濟增長的勢頭——但富人數量只是Wealth-X所用方法的一部分。
除了GDP增長之外，還考慮了股市和其他投資的表現，以及各國內部的財富分布趨勢(使用Wealth-X的專有模型計算)。
貨幣也起著重要作用。財富數據以美元表示，因此，本幣兌美元彙率的變動也會産生影響。
懷特證實:“去年，許多貨幣兌美元走強，導致我們的估計出現淨增長。”
“然而，這種關系並不是線性的。這與影響財富增長的其他因素之間存在相互作用。”
地區差異
在評估2012年至2017年超級富豪的表現時，情況喜憂參半。
雖然北美資産淨值超過5000萬美元的人數(+31%)、亞洲(+37%)和歐洲(+10%)有所增加，但其余五個地區的人數有所下降，其中最顯著的是拉丁美洲和加勒比地區(-22%)、俄羅斯(-37%)。
其中一些趨勢在2017年逆轉。俄羅斯反彈26%，與年初俄羅斯退出經濟衰退正好吻合。
然而，擁有5000萬美元以上淨資産的人數仍比2012年初低37%。
在2870年，居住在俄羅斯的超級富豪人數占全球總人數的2%左右。
北美仍然是世界上最大的財富地區。全球約34%的超級富豪都居住在那裏，去年他們的排名又上升了5%，達到了44,000人。
亞洲的步伐
然而，歐洲未能抵擋住來自亞洲的強大挑戰，勉強失去了第二名的位置，盡管擁有5000萬美元或更多淨資産的人數增加了10%，使歐洲總人口增至35180人。
亞洲超級富豪的人數增長15%，達到35880人。
根據Wealth-X的數據，未來五年，中國的超級富豪人數將增加一倍以上。
日本(+51%)、印度(+71%)、印度尼西亞(+66%)和馬來西亞(+65%)也將出現強勁增長。
懷特表示，總體而言，亞洲地區的前景“非常樂觀”。
經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)的亞洲分析師阿加瑟•洛姆(Agathe L ‘Homme)補充稱:“由于中國短期增長預期更爲樂觀，我們已上調了對該地區的經濟前景預期。”
來自最終消費市場的穩定需求和不斷上漲的大宗商品價格將爲該地區的出口國提供支持，而對逐步收緊貨幣政策的預期將爲整體增長提供支撐。
考慮到該地區面臨的政治挑戰，去年歐洲超富人口增長10%的現象似乎有悖常理。
然而，許多歐洲國家去年的經濟表現明顯好轉，歐元區的GDP增速超過了英國和美國。
與英國、加拿大和美國的央行不同，歐洲央行(ECB)也推遲了收緊貨幣政策。
然而，正如萊坊(Knight Frank)首席經濟學家詹姆斯•羅伯茨(James Roberts)解釋的那樣，歐洲央行今年將縮減其量化寬松計劃。
拉丁美洲和加勒比地區的超級富豪人數在2017年也出現了反彈，較2012年以來22%的降幅上升了20%。
該地區的超級富豪總數(4220人)仍低于2012年(5380人)，但預計未來5年這一數字將增長30%。
巴西是該地區最大的財富中心，去年也實現了強勁增長。
領先的政治風險咨詢公司歐亞集團(Eurasia Group)總裁伊恩•布雷默(Ian Bremmer)在《財富報告》(Wealth Report)中表示:“這基本上是一個經濟複蘇的故事。股票和債券市場在過去的一年裏表現非常好。2016年，超級富豪遭受打擊，但2017年，他們的收入明顯反彈。注意，這是在巴西雷亞爾經曆一次重要貶值的同時發生的。所以以美元計算，這是一個真正的進步。”
在美國，旨在鼓勵更多企業將資金轉移到國內的新稅收政策，可能會對整個經濟乃至超級富裕人群産生影響。
2017年末，美國總統唐納德•特朗普(Donald Trump)宣布了一系列稅收改革，包括對將資金轉移到美國的公司征收超低的15.5%的稅率。他還將公司稅降至21%，並降低了一些所得稅，提高了家庭補貼。
根據目前的經濟預測，未來5年，美國超級富豪人數預計將增長38%。
然而，企業稅的改變可能會對未來産生影響，尤其是如果它鼓勵全美更多的投資的話。
Wealth-X客戶研究主管溫斯頓•切斯特菲爾德(Winston Chesterfield)解釋說:“就財政政策而言，企業稅和資本利得稅的變化對超級富豪群體的影響最大，盡管這種變化可能需要一段時間才能感受到。”
因此，政治領導層的變化也會影響到超級富裕的人口。布雷默說，南非最近發生的這種變化很可能會産生影響。
布雷默的評論提出了一個明顯的問題，即一些超級富豪實際上居住在哪裏。Wealth-X使用的方法著眼于住宅和/或商業運營的地點。
盡管大多數超級富豪將在他們的財富來源所在的國家擁有自己的主要居所，但有相當一部分人在全球流動。
wealth-X的懷特表示:“沒有一個特定的金融財富範圍能決定超級富豪是否會在全球流動，在世界各地的國家都有房産。”
“從使用酒店到投資房地産的轉變是由很多因素引發的，比如國籍、年齡和他們所涉及的行業。文化和生活方式也起著非常重要的作用。”
在摩納哥等國家，超級富豪的全球流動性是顯而易見的。
根據Wealth-X模型，在摩納哥擁有主要住所的人大約有50人，身價超過5000萬美元。
然而，一旦對居住的定義擴展到所有在該國擁有住房或居住的人，這個數字將上升到542，使摩納哥成爲世界上人口密度最高的國家之一，就超級富豪占總人口的比例而言。
2018年展望
展望未來，可能會有越來越多的經濟和地緣政治阻力，尤其是全面收緊貨幣政策。不過，預計中期內超級富豪人數將繼續增長。
懷特表示:“即便是在條件不佳的情況下，我們也一直認爲，超級富豪群體的恢複能力更強。”
不過，他也補充說需要一點謹慎，呼應了達沃斯論壇上討論的一些主題。
長期而言，社會正在發生變化——對財富不平等的反應是一種不可忽視的壓力。很可能會有這樣一個點，即超級富裕人群的增長不會自動地按照目前的軌迹繼續下去。
2018年萊坊財富指數榜單
重要發現
紐約在所有排名中都排在首位。
倫敦總體排名第二，在投資和未來排名中排名第二。
舊金山總體排名第三，但生活方式排名第二。
總體而言，北美城市占據主導地位，在前20名中占據了10席，亞洲城市占據了另外5席。
財富
紐約是高淨值人士的主要中心(以年收入超過25萬美元的家庭爲基礎)，人口幾乎是第二名洛杉矶的兩倍。
排名前九位的城市都是北美城市，倫敦排在第十位。
在未來5年，這一狀況預計將發生變化，雅加達和開羅的增幅最大，紐約、洛杉矶和德裏緊隨其後。
投資
在截至2017年年底的兩年時間裏，紐約的年均私人房地産投資規模居全球首位，而倫敦在需求多樣性方面則位居榜首，以投資國家的數量衡量。
在這一標准上，歐洲中心與北美中心競爭激烈，香港在亞洲處于領先地位。
未來
以不變價格衡量，紐約的未來GDP再次排在首位，東京和洛杉矶緊隨其後。
展望未來，北美城市似乎將繼續保持自己的霸主地位，在未來GDP排名前十的城市中占據了四個。
生活方式
倫敦排名第一，預訂網站五星聯盟(Five Star Alliance)列出了75家五星級酒店，輕松超過迪拜的61家。
迪拜的過夜遊客人數最多，總開支達285億美元。
紐約排名第二，遊客花費170億美元。
在過夜遊客平均支出方面，墨爾本排名第一，人均開支爲1925美元，其次是迪拜，人均開支爲1917美元。
連鎖反應
區塊鏈和比特幣很少出現在財經新聞中，但它們是否注定會徹底改變房地産市場?
區塊鏈的支持者在他們的促銷宣傳中簡直是大膽。有人形容這項技術是15世紀美第奇家族(Medici family)爲現代銀行業奠定基礎以來金融業最大的變革，也有人認爲這項技術將會像互聯網一樣具有變革意義。
對于一些聽起來像分散的、一成不變的在線分類賬(旨在簡化包括房地産在內的資産交易)這樣聽起來俗氣的東西來說，這樣的說法似乎有些牽強。
但隨著全國土地登記處開始使用區塊鏈技術，現在是時候撇開炒作，探索它如何影響房地産市場的買家行爲和定價。
流動性的作用是關鍵。房地産交易相對于股票和債券折價較高，因爲其流動性較低，但區塊鏈理論上可以從兩個方面縮小這一差距。
首先，隨著更多的法律程序轉移到區塊鏈，交易時間和摩擦將會減少。
阿拉伯聯合酋長國、格魯吉亞、洪都拉斯和英國都在探索在房地産交易中使用區塊鏈技術，而瑞典已經試驗過了。
瑞典土地登記處的首席數字官馬茨•斯納爾(Mats Snall)表示:“我們發現，可以大幅縮短這一過程，但試驗最成功的一個方面是安全性和合同的驗證。”
斯納爾預計，區塊鏈的使用將在未來幾年增長，但他強調，區塊鏈仍是一項新興技術。
他的觀點在我們的態度調查結果中得到了印證。41%的受訪者(最常見的回答)表示，他們的客戶聽說過區塊鏈，但尚未考慮過它的影響。
區塊鏈提高房地産市場流動性的第二種方式是通過“標記化”或“聯合化”的過程。
允許買家在網上交易房地産“單位”，將對市場産生影響，定價可能遠高于消除銷售過程中的摩擦。
其理由是區塊鏈爲今天可能出現的一些事情提供了平台，但是還沒有在有意義的規模上實現。
雄心不局限于房地産，許多金融市場也計劃擴大象征性交易，包括奢侈品投資。
然而，這是否代表了房地産行業本身的“顛覆性”時刻，取決于你問誰。
阿比曼紐•達亞爾(Abhimanyu Dayal)是Estatechain公司的首席執行官。Estatechain是一家將房地産符號化投入市場的公司，計劃在今年進行首次交易。
複雜的算法創建了一種交換，通過這種交換，供應商可以在住宅物業中出售令牌，而無需尋找買家。
這是有可能的，因爲投資者在房地産本身價值的基礎上爲有限的可交易代幣儲備買單:換句話說，就是流動性溢價。
盡管該技術決定了交易的定價，但這發生在一個特許測量師的季度估值框架內。
我們的PIRI 100指數追蹤全球主要第二住宅和城市住宅市場的表現，其最新結果證實了兩大趨勢。
首先，中國一線城市的經濟放緩程度，其次，在經曆了10年的疲弱業績後，歐洲經濟正出現正增長。
2017年，總體指數上升2.1%，2016年爲1.4%。這反映了去年全球經濟的擴張，當時緊張的政治局勢無法抑制增長。
PIRI 100指數中有三分之二的地區在2017年實現了穩定或正的年度價格增長，11%的地區實現了兩位數的回報。
向東看
中國城市廣州位居榜首，第二住宅的價格上漲了27%。
然而，與2016年不同的是，當時廣州與北京、上海共同占據了PIRI的前三名，今年卻成爲中國進入前十的唯一一座城市。
政府出台的更嚴格的宏觀審慎監管措施，實現了遏制投機活動、遏制中國大部分地區物價上漲的目標。
上海和北京的經濟增長率分別略高于9%和近7%：平淡無奇的最新標准。
廣州的一手住宅市場因其相對可承受性而持續增長:一手房屋價格平均爲每平方米人民幣7萬元，而上海爲每平方米人民幣12萬元。
北京和上海的疲軟導致整個亞太地區的整體經濟略有下降，市場平均增長率爲4.4%，低于前一年的5.2%。
盡管采取了嚴格的降溫措施，首爾(13.2%)和香港(7.3%)的表現依然強勁。
這兩個市場的供應都有限，而在香港，來自中國內地的大量投資流動也很可觀。
在2013年第四季度達到峰值後，一系列政府降溫措施壓低了新加坡的私人住宅價格，但2017年標志著一個轉折點，年底房價上漲近6%。
更爲光明的經濟前景、不斷增長的家庭財富和有限的供應正在支撐價格的上漲。
香港
2017年，一手房屋價格上漲了7.3%。
盡管中國實施了更爲嚴格的資本管制和稅制改革，但供應緊張和來自中國內地的強勁對外資本流動推動了價格增長。
像太平山頂這樣的街區，在2017年創下了新的記錄價格，而中間水平是最受歡迎的。
美國2018年進一步加息可能會使房價放緩，但不太可能阻止價格增長。
首先,好消息。全球經濟開始于2018年，形勢非常好，大多數主要市場都實現了健康增長。
這是近10年來最強勁的協調增長，從第一季度開始，今年剩余時間的經濟指標幾乎沒有變化。
但在我們對經濟增長支持高房價的前景過于興奮之前，一些並非無關緊要的烏雲即將出現。
中國和美國經濟尤其表現出産能限制的迹象，這將導致更快速的通脹。
這與持續的債務積累加在一起,不僅在中國而且也在世界各地發生,總私人企業和公共債務現在估計相當于全球GDP的325%。這意味著利率上升和更常規的貨幣緊縮政策將成爲主要經濟體在未來一年的故事。
這將抑制2019年的增長，並在中期內影響房地産表現。
隨著美國、中國和加拿大(可能還有英國)可能加息，以及歐洲央行(ECB)開始縮減量化寬松(QE)購買規模，解除經濟刺激措施的進程將加快。
盡管采取了這些收緊貨幣政策的舉措，但在2018年，借款人仍能鎖定極低的債務利率。
對未來利率上升和價格上漲的擔憂，可能會促使投資者將購買行動具體化，部分原因是希望房地産能不負衆人期待地抵禦通脹。
由于美國將帶頭對全球利率上調負責，美元兌多數主要貨幣(尤其是歐元、英鎊和人民幣)可能會走強。
對于盯住美元或以美元計價的投資者來說，英國和歐洲的房地産市場在年底前可能會顯得更有價值，而來自中國內地的投資者則會發現，美國或香港的房地産投資將更加昂貴。
人民幣面臨的另一個重大問題是，人民幣兌美元彙率的跌幅超過預期，可能會減緩人民幣自由化和國際化的努力，甚至可能完全停滯。
這一進程的任何放緩都將減少投資資金的流出。
市場限制的影響將在2018年變得更加明顯。
旨在控制外國房地産投資者的稅收提高、直接投資禁令和限制抵押貸款的一攬子措施，已經在加拿大、新西蘭和澳大利亞這些地方能感受到了。
再加上潛在投資者(尤其是來自中國大陸的投資者)面臨的更嚴格的外彙管制，這些都開始産生影響。
由于這些政策的結合，一些市場的海外房地産需求下降，投資者很難融到足夠的資金。
更值得注意的是需求的變化，買家重新考慮他們願意研究購買可能性的市場。
隨著一些近期的政策舉措在今年開始實施，這一進程將在2018年變得更加明顯。
最熱門城區
從改造過的曆史街區到以前的工業園區，從尖端的高科技熱點到新的交通樞紐，凱特·埃弗裏特-艾倫(Kate Everett-Allen)精心選擇了一系列城區，這些城區的地理位置、基礎設施和氛圍意味著，它們將超越競爭對手。
或許萊坊的全球住宅研究團隊最常被客戶和記者問及的問題是:“下一個熱門地點是什麽?”
“識別未來熱點的能力可以說是大多數投資者和第二住宅買家都想擁有的能力，這能讓他們在人群中領先一步。”
我們的全球團隊分享了他們對當地市場的洞見，並指出了他們認爲未來五年裏將超越其所處城市或廣闊地區的某些城區。
對一些城區來說，交通的改善起著重要作用;對另一些城區來說，新産業或地區的比較價值解釋了這些城區優勝的原因。
觀塘 香港
觀塘是位于九龍半島東部的前制造業區，是香港有史以來規模最大的重建項目。第一階段將提供2000個新住宅，加上商業和社區設施，並將進一步發展。
其目的是改善現有居民的生活條件，同時爲湧入該地區的白領提供便利。金融和其他專業服務公司希望從香港擁擠的市中心遷往性價比更高的地方。
對房價的影響已經顯現:房價已從五年前的每平方英尺8000港元加速升至如今的每平方英尺1.4萬港元左右。
上海虹橋CBD
隨著虹橋CBD的發展，上海西部商業中心的擴張步伐正在加快，這將爲上海這一塊提供一個新的中心。
該項目是中國有史以來規模最大的項目，將受益于與虹橋交通樞紐的緊密整合，該中心爲該地區及其他地區提供空中和高速鐵路連接。
新住宅區已經出現:大約340棟建築正在建設中，總建築面積超過500萬平方米。
根據政府的計劃，到2020年，虹橋CBD將擁有50萬居民和60-70萬上班族。
總共將新增5.6萬套住房，主要在北區。
如今，一套典型的兩居室或三居室公寓的平均房價爲每平米4.5萬元，而三年前的均價僅爲2萬元。