引言：
疫情期間，你是不是已經想逛街很久啦？三月天，草長莺飛，你是不是蠢蠢欲動的也想帶上口罩，到你家附近的購物中心買買買、逛逛逛、吃吃吃，再順便看個電影。不知你是否發現，隨著經濟的發展，去購物中心購物已經成爲一種公共生活方式。線上購物固然方便，但現代人去購物中心的目的已經不僅是購物，也可以是放松、閑逛、觀光、健身、就餐和辦公，這些體驗也正是線上購物無法取代的。
一、購物中心的定義
購物中心也被稱爲購物廣場，在西方被稱爲是Shopping center或Shopping mall。按國際購物中心協會(ICSC)的定義：購物中心是由開發商統一規劃、建設和管理的商業設施，擁有大型核心店、多樣化商品街和停車場，能滿足消費者的購買需求與日常活動的商業場所。中國工程建設協會（CESC）對購物中心的定義是：多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體，商業集合體內通常包十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲料店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。
二、購物中心的建築形態
購物中心建築具有商業空間步行化和室內化的特征，其目的是爲顧客營造一個舒適、怡人的購物環境。爲了避免車輛穿行對購物造成的幹擾和出于安全性的考慮，購物中心通常會使顧客的購物活動以步行的方式進行，並且購物中心一般也會在空間設計上以提供大面積的停車場的形式實現人車分流。購物中心也會具有室內化的屬性，尤其建築材料和建築技術的進步更好的實現了這一屬性。另外，購物中心還可以通過屋頂、拱廊的覆蓋功能和人工對環境采光、溫度、濕度等因素的控制，以減少不可控制天氣、霧霾等因素對購物活動影響。
三、購物中心的業態形式
現代購物中心會強調社會分工的作用，購物中心的所有者委托開發商進行承建活動後，會將經營面積出租給出租提供商業零售和服務的經營者，主要由購物中心引入的商戶從事商品和服務經營活動（Boone & Kurtz，1974）。因此，所有者和經營者是租賃的關系。通過引入不同經營者和確定經營主體後，購物中心可以根據其所在城市經濟發展情況、地理位置、自身條件、目標定位的需要，引入相應的零售和服務經營者。這樣，購物中心不僅包括獨立的零售商店，還可以包括餐館、銀行、停車場、電影院和商業辦公室等，也即呈現出複合業態組合的特點。購物中心的所有者也會委托專業的物業管理公司對保安、保潔、園藝栽培、設備維修等活動進行專門的管理，保證舒心的購物環境。
四、購物中心的分類
國際上按照購物中心的建築規模可以分爲以下五類：（1）便民購物中心（Neighborhood shopping center）。這種購物中心的建築面積很小，只有5000平方英尺到50000平方英尺左右。便民購物中心一般由許多商店連在一起組成，通常沒有固定的租客，租客們租賃購物中心的商鋪出售食物或提供服務。（2）社區購物中心（community shopping center）。通常情況下，社區購物的規模也很小，建築面積一般在3.5萬到7萬平方英尺，一般是爲周邊地區的人們提供容易獲得的必需品，如食品、藥品等，一般也被稱爲超級市場。（3）區域購物中心（Regional shopping center）。這類購物中心至少有兩家固定租賃商店，場地面積超過25萬到80萬平方英尺。這種商場通常還會提供商務用品、家用電器及各種服務和娛樂器材等設備。（4）跨區域購物中心（Cross regional shopping center）。這類購物中心的特點和區域購物中心的特點很接近，因爲它提供了各種各樣的消費品，包括公共物品、服裝、餐館、銀行等。這些購物中心的總建築面積爲80萬平方英尺，通常産生于人口規模較大的大都市區。本書關注的重點是那些具有最具商業價值的區域購物中心和跨區域購物中心。
我國中國工程建設協會對（CESC）依據購物中心項目規模和業態分布情況，將購物中心分爲超大規模、中等規模、一般規模三類：
購物中心規模劃分
五、購物中心的發展曆程
（一）世界購物中心的發展曆程
一般認爲購物中心最早起源于美國，代表性的現代大型購物中心誕生于1921年的西爾斯·羅巴克（Sears Robuck）公司在芝加哥城市邊緣地帶所建設的獨立商業街。同時，英國郊區也開始出現一些社區零售商店組成的小型購物中心，有一些開發商將社區購物中心作爲居住區的配套建設。澳大利亞在首都堪培拉規劃中考慮了建設購物中心，這意味著購物中心被考慮在城市規劃範圍內。到20世紀50年代後期，購物中心開始真正流行和發展起來。美國是購物中心發展的先驅，其最早開始出現了大型購物中心。購物中心在布局上已經會通過景觀設計和環境設計來吸引顧客來訪和強化購物行爲。比如1956年建成的南谷購物中心（Southdale Shopping Center），不僅提供了免費停車場實現了人車分流，還設置了怡人的花園環境滿足人們社會活動需求。南谷購物中心的設計師維克托·格倫（Victor Gruen）認爲，購物中心可以解決很多城市問題。
隨後，歐洲、日本和亞洲四小龍國家的購物中心也開始快速發展，到20世紀70-80年代購物中心的市場已經得到飽和。此時購物中心在規模、設計、定位等方面已經趨于成熟。80年代以後購物中心的競爭日益激烈，依據人們消費方式的轉變和多元化的需求，購物中心也隨之掀起了更新改造的高潮。除此之外，人口規模、城市經濟特征的變化，也促使購物中心面臨著諸如土地成本提高等因素的挑戰。我們整理了以下幾家國際知名購物中心的基本情況，可以發現，這些知名國際購物中心除了具有現代購物中心所共有的占地面積較大、業態複合等特點之外，通常還具備特色的引流主題。
1992年開業的美國購物中心，位于美國明尼蘇達州，占地總面積爲420萬平方英尺（約爲7個洋基體育場）。每年到訪者超過4000萬，是世界上到訪者最多的購物中心。設置了史努比主題公園、婚禮教堂、水族館等。即便是在每家店只待10分鍾，逛遍所有的店也需要86個小時。
1982年建設的西埃德蒙頓購物中心位于加拿大阿爾伯塔，該中心有800多家商鋪和服務機構，2萬多個停車位。是世界第五大、北美第一大購物中心。該購物中心最大的特色是具有世界最大的室內水上公園，並有世界最大的人工浪湧池，此外，還配設有教堂、室內射擊場、寵物動物園、餐廳影院等極具體驗性的遊樂設施。
阿聯酋購物中心，該購物中心位于迪拜，占地面積22.3萬平方米。購物中心內有超過450家零售商，除此之外有包括中東第一個室內滑雪場、一個有500個座位的社區藝術劇院、900多套客房的凱賓斯基五星大酒店等。
東京中誠購物中心，東京中誠購物中心于2007年正式開業，該購物中心入駐了約翰普金森醫院及麗思卡爾頓酒店，還吸引入駐了國際知名時尚設計師三宅一生和世界知名的建築師安藤忠雄創建的設計畫室和工作坊。
（二）我國購物中心的發展曆程
改革開放以前，我國沒有購物中心，人們大多去國有百貨公司購物，其産權屬于國家和集體。改革開放使國民生活水平不斷提高，20世紀80年代購物中心在中國應運而生。發展初期大多數國內的購物中心是名不副實的，多數購物中心只是傳統百貨商店和集貿市場重新挂牌改名。80年代後期，北京、上海、廣州等城市開始出現一些較成規模的購物中心。1990年北京國貿商城開業、廣州天河城在1996年正式營業、上海港彙廣場于1999年正式開業，標志著中國開始進入購物中心的快速發展階段。
80年代的百貨大樓
我國購物中心的發展仍然存在巨大的發展空間。根據國盛證券的研究數據顯示，我國購物中心的總體存量在近五年內平均存量增速達23%，2019年購物中心總存量約4.2億平米。但由于我國人口基礎較大，2019年人均購物可租面積僅爲0.3㎡（3.2平方英尺），比2018年的2.8平方英尺增加了14%。但是，這仍然與發達國家存在著較大的差距，美國、加拿大、澳大利亞人均購物中心的面積爲23.5、16.8和11.2平方英尺，分別是我國的8.3倍、6倍和4倍。雖然是存在購物中心行業具備一定的市場發展潛力，隨著經濟整體增速放緩和國民消費水平升級，近幾年我國購物中心的發展進入了轉型升級的階段。市場上同時存在著衰落的老牌購物中心和活躍的新興購物中心。北京的賽特購物中心歇業的消息更是引起了很大關注，這家1992年成立的購物中心是北京最早的高端購物中心，是當時自動滾梯最多的購物中心，也是第一家電腦聯網收銀系統的購物中心。但是，到2010年之後，賽特購物中心的來客量逐步減少，即便通過一系列打折促銷措施也沒有轉變蕭條的境地。然而，與賽特購物中心成爲鮮明對比的是大悅城、三裏屯、藍色港灣等購物中心，這些“更年輕”的購物中心可以用人頭攢動來形容。目前，在我國幾個主要城市已經形成了一些兼具藝術性與體驗性的購物中心，並陸續出現了如萬達、百盛等連鎖經營品牌。
最後，我們列舉的幾個國內具有特色的購物中心。你平時喜歡去哪些購物中心？這些購物中心有哪些吸引你的特點呢？歡迎在留言區一起分享交流！
王府井購物中心
北京三裏屯購物中心
上海K11購物中心
深圳萬象城
哈爾濱中央大街
作者簡介：
趙璐，經濟學博士，上書房信息咨詢公司合夥人，高級顧問
本文參考文獻：
【1】國盛證券，商業地産黃金賽道價值再發現，2020.3.8
【2】Juhari, Nur Hafizah & Ali, Hishamuddin & Khair, Nurhayati. (2020). THE SHOPPING MALL SERVICESCAPE AFFECTS CUSTOMER SATISFACTION.
【3】Boone L E , Kurtz D L , Johnson J C , et al. “City Shoppers and Urban Identification” Revisited[J]. Journal of Marketing, 1974, 38(3):67-69.
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本文由上書房信息咨詢房地産研究中心撰文
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