時代周報記者謝中秀發自北京
久未有宅地招拍挂的深圳，在6月24日集中拍賣五宗宅地，總占地面積約16.8萬平方米，總建面約68.9萬平方米，成交總價高達223.84億元。這是近20年來深圳土地招拍挂市場最大數量的一次宅地供應。這場土地拍賣的背後，是深圳怎樣的打算？
深圳市規劃和自然資源局土地利用處回複時代周報記者，此次集中公開出讓五宗居住用地，主要是爲落實中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的重大決策部署。此外，本次用地出讓通過“單限雙競”、嚴格購地資金審查、新購住房限售等多種手段，繼續打好房地産市場調控組合拳，堅持房地産市場調控不放松。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁指出，深圳此次集中出讓五宗宅地明顯直指平衡供需關系：“根據《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，到2035年，深圳要建成各類住房共170萬套，以此測算，大概每年需要有10萬套供應。但是從深圳目前的情況來看，這一個要求很難達到。”
對此，深圳市規劃和自然資源局表示，將堅持新增與存量並舉，持續優化居住用地供給結構，構建新增用地供應與城市更新、土地整備、棚戶區改造等存量供應方式多渠道用地供應模式，確保居住用地持續供應。
具體來說，“除本批次居住用地以外，今年下半年仍將按市委、市政府統一工作部署落實居住用地招拍挂出讓工作，按計劃‘滾動式’供應居住用地，繼續抓牢房地産市場調控工作，保障房地産市場平穩健康發展。”深圳市規劃和自然資源局指出。
土地資源緊張
用地資源緊張是深圳房地産市場繞不開的話題。
易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海向時代周報記者展示了數據，2014―2018年爲例，深圳住宅用地分別供應爲1宗地、4宗地、4宗地、2宗地、10宗地，合計僅21宗地。“上周出讓5宗地也是2019年深圳首次出讓住宅用地。”
深圳市房地産研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心研究員李宇嘉對時代周報記者表示，經過近40年發展後，深圳城市高強度開發，目前已經沒有太多可供開發的余地。
深圳市土地利用總體規劃規定，到2020年全市建設用地總規模控制在1004平方公裏以內，但公開資料顯示，截至2016年年底，深圳建成區面積已達到了923.25平方公裏。陳洪海指出，加上2017年和2018年的建成情況，目前應該已經超過950平方公裏，從增量上看，未來深圳可利用的土地，面積不到73平方公裏。
合一城市更新集團創始人、董事總經理羅宇向時代周報記者解釋，招拍挂的用地以淨地模式出讓，拍地價可全部進淨成本、拿到後可以快速開工，開發模式比較簡單，“缺點就是地價較貴。比如這一次深圳集中出讓5宗宅地，其實有80余家房地産企業報名，但實際上到場僅30余家，舉牌的企業更少”。
在此情況下，城市更新成爲更重要的來源。數據顯示，“十三五”期間，深圳計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中，商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米—即76%的商品房開發土地靠更新。
但城市更新難點衆多。羅宇解釋道：“城市更新項目良莠不齊，開發難度有差別。此外一般一個城市更新項目開發需要耗時8―10年，周期長，不確定性也高。在資金方面，無法進行前置融資，也是開發的難點之一。”
業內比喻，對于房企來說，城市更新相當于“研究生”級別的題目，而招拍挂則類似于“中學生”級別題目，這也是深圳5宗宅地引來多家房企爭奪的原因。
盤活存量向外拓展
如何緩解土地資源緊張，是深圳接下來必須解決的難題。
陳洪海表示，目前爲了促進供應目標實現，深圳市政府提出了“八大供應主體，六大保障渠道”，總結看就是增量、舊改、臨深、軌道上蓋、自建、籌集等方式增加住房供應。
其中最重要的兩個方式是通過城市更新配建人才房、保障房，以及盤活已批未建的工業土地，鼓勵引導在此類型土地上建設人才房、保障房，羅宇認爲。
李宇嘉也認爲，增加供應有三種方式，一是存量盤活，二是軌道上蓋，三是向外拓展。“存量盤活很明顯，包括兩個部分：一是利用好解決深圳60%―70%的租賃需求的城中村，二是推進幾百個舊住宅區的棚改，增加容積率和供應。軌道上蓋和外圍拓展事實上是一體的。根據深圳規劃，多條軌道交通在建設中，這種方式拓展了城市邊際，在此基礎上，軌道上蓋也能夠建設供應。此外，隨著軌道的向外拓展，深圳人也可以向外、到周邊買房，包括一體化的東莞、惠州等。”
但這同時也對深莞惠一體化，尤其是戶口、購房資格互認提出了要求。
李宇嘉表示，今年4月，發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，其中也對戶口流動等內容作出了要求，預計今年下半年或者明年，深莞惠在購房資格互認等方面會有所推進。
另外，在深圳土地供應的城市更新以及盤活存量方面，也需要政府作出一些制度配合。
羅宇表示，城市更新有三個主要的階段：包括計劃立項、規劃批複、拆遷實施。目前在計劃立項和規劃批複兩個階段，其流程和標准已經非常清楚。但對于城市更新時間最長、難度最大的拆遷實施階段，存在兩個非常大的難題：一是深圳全市缺乏統一的拆遷補償；二是針對拆遷過程中的爭端沒有一系列的解決機制，特別是針對釘子戶。“如果政府能夠通過立法解決這兩個問題，預計可以有效推進城市更新的實施，並且減少城市更新項目實施時間的30%左右。”
對于盤活已批未建的工業土地方面，目前深圳要求“位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500米範圍內的工業用地，可建設人才住房和保障性住房”，且該區塊建設人才住房和保障住房的“用地面積原則上不超過該區塊總面積的10%”。
這一限制對供應影響較大，“我們是否可以將距離地鐵500米以內放寬到1000米，將面積限制由10%放寬到30%。”羅宇表示。羅宇總結判斷，未來深圳將會是在學習新加坡模式，形成以人才房、保障房爲主的住房供應體系。
深圳市規劃和自然資源局也表示，將落實住房結構比例要求，普通商品住房與保障性住房並重，進一步優化住房供給結構，加大人才住房供給支撐。
來源: 時代財經
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