前言
從2017年開始全國排名前20的品牌房企均在台州拿地，並持續擴張積極布局。台州已經成爲各大房企近幾年最關注的區域之一，市場熱度也是穩中有升。
能成爲房企的新寵，台州確實有自己過硬資本：
1、杭州、甯波、溫州三大核心城市競爭激烈，取地難度和成本都較高，台州成爲市場下沉首選。
2、常駐人口615萬，省內第四。
3、近四年的經濟增速高于全省平均水平。
4、民營經濟發源地，藏富于民。
5、正在新一輪的城市更新，城改力度大。
6、定位浙江灣區試驗區，重大項目投資額僅次杭甬。
1st
台州不僅城市發展日新月異，房地産市場也是蒸蒸日上：市三區成交量穩步上升，成交價格由2016年的不足1.1萬/平，到2019年已經接近1.6萬/平。
那麽，已經站在發展風口下的台州，哪些板塊已成爭搶熱土？哪些板塊極具潛力蓄勢待發呢？在衆多的熱門板塊中，筆者梳理了三個最典型的板塊。
當前投拓熱門板塊
開發區板塊：老城繁華，價值高峰
開發區不僅是台州市府所在地，也是台州商業/商務中心，學院路一帶更是彙聚了高教園區、體育中心、學院路小學、和合公園、台州中心醫院等頂級資源，可以說是盡攬台州老城繁華，是台州人認可對最高的板塊之一。
板塊內大庫存不足5萬方，去化周期不足4個月。當前峰頂售價達3.2萬/平，未來價格預期更是高達4萬+，可以說是奇貨可居。
該板塊對于需要在台州樹立標杆形象的房企來說是一個很好的選擇，但土拍競爭異常激烈，拿地成本較高，例如天盛南側地塊（商住）經過364輪才被摘得，折算樓面價約26000元/平。
洪家板塊：新城發展，勢頭強勁
洪家作爲台州三區融合的橋頭堡和城市核心商貿區，其戰略地位可見一斑，板塊內銀泰城、萬達廣場等大型商業已經營業，去年還引進了鎮海中學等名校資源，隨著S1號線、心海綠廊等重大配套的逐步落地，新區藍圖逐漸展開，預計未來幾年仍會保有發展紅利，板塊價值也將再上台階。
房地産表現同樣勢頭強勁，市場容量由18年的30萬方上升至19年的近40萬方，成交量占比由13.4%上升至18%。客戶吸附能力也在逐漸變強，溫嶺爲主的下級縣市客戶占比也在逐步上升，2019年整體占比約10-15%左右。
該板塊土拍競爭強度不高，拿地成本相對可控，但是地塊出讓條件中有較大比例的拆遷回購部分，非常考驗開發商的盈利能力。
集聚區板塊（市區部分）：産業高地，投資熱土
台州是中國重要的工業生産出口基地，而台州灣集聚區是整個台州制造業引擎和最大的生産基地，擁有規上企業超400家，3大國家級産業基地，規劃産業人口高達140萬。
夯實的産業基礎也使得板塊房地産市場迎來了爆發期，方遠悅海城5個月內共推出813套房源，開盤當日去化約650套，當日去化率近80%，在高熱的市場背景下，更是吸引了全台州的投資客湧入，成交客戶中投資客比例高達6成。
該板塊拿地成本相對較低，但房地産市場仍處于較爲初級階段，市場容量仍有待驗證。目前大庫存約65萬方，按最優的去化速度計算，去化周期仍需要30-40個月，如果産業發展速度和配套落地情況持續良好，預計市場容量也將有所上升，客戶信心更強，去化周期也將縮短。
2nd
未來蓄勢待發板塊：頭門港
如果說上文三個熱門板塊是各大房企的“績優股”，那麽頭門港板塊則是台州房地産的“藍籌股”同樣值得長期關注。
頭門港的價值，兼備産業高地和新城發展勢能兩大優勢
一、産業高地
首先是頭門港的頭銜：1、省級經濟開發區，正在申報國家級經濟開發區與綜合保稅區。2、國務院批複的《浙江海洋經濟發展示範區規劃》中重點建設的港口物流島和重要能源資源儲運基地。如果成功獲批國家級經濟開發區與綜合保稅區，那麽頭門港未來極有可能成爲台州乃至長三角又一個重要的經濟增長引擎，戰略地位有望迎來質的突破。
其次是頭門港當前實力：1、入園企業234家，投産企業178家，其中上市企業10家，國家級高新技術企業19家，其中吉利汽車、華海藥業、海翔川南藥業等知名企業早已運營生産。2、産業人口約8萬人，輻射人口約40萬人。板塊內産業數量、産業質量和人口均有較爲夯實的基礎。
第三是頭門港的發展速度：1、2014年年底首座2萬噸兼靠3萬噸的碼頭建成投運，頭門港正式開港。2017年9月底兩座5萬噸兼靠7萬噸級碼頭開工建設，未來計劃建設20萬噸級的大型深水泊位，將打造成爲台州中心樞紐港、産業港和重要戰略物資儲備、加工、貿易基地，近期建設30個1—5萬噸泊位，年吞吐量爲3000萬噸，二期爲頭門北港區，建設54個5—20萬噸泊位，年吞吐量爲1.31億噸，三期依托田岙島、雀兒岙島建港。建成後的頭門港距國際主航道13.5海裏，成爲浙江連接世界的重要港航樞紐。2、2019年已引進新加坡豐樹集團、南京古田化工等16家企業，2020年謀劃落實千萬元以上工業性投資項目50個，計劃投資31億元。頭門港的發展既有速度又有質量，也是爲其升級爲國家級經濟開發區和保稅區投下了重重的砝碼。
二、新城發展
在頭門港的整體定位，並不是單一産業型園區，而是建設成山海相依、城水相宜、人水相親城市綜合型新區，在定位的引導下頭門港的整體設計構思和目前已經落實的配套也正朝著這個方向發展。
首先是規劃的涵蓋了：國際社區、國際學校、醫院、康養酒店、度假酒店、風情商街、生活美學街、會展中心、藝術長廊、商務辦公、高端會所等集旅遊、商業、居住功能于一體的城市功能體系，整個金沙灣將形成一個15分鍾生活圈的“海天一色處詩意小鎮”。
其次，在已經落在實處的配套方面更是肉眼可見的真實：
1、哲商小學頭門港分校，已投入使用。
2、北大培文實驗學校（小+初），預計2020年年內完成引進。
3、台州學院頭門港産業學院也正在全力建設當中。
4、浙江工業大學藥學院研究生實習基地，預計2020年年內完成引進。
5、台州第四家三甲醫院即將建成落地。
6、頭門港首家五星級酒店即將建成落地。
7、客運中心、火車站等交通樞紐也即將建成落地。
8、白沙灣標准海塘，海岸公園一期、二期建成。
在衆多的配套中，哲商小學和培文實驗學校的學區資源在整個臨海乃至整個台州都是最頂尖的，未來的學區價值對整個台州主城和臨海都具有極強的吸引力。另外，各大配套的快速落地也會讓頭門港將成爲城市新城區更具實際意義和說服力，板塊價值再度升級。
3rd
頭門港投資價值如何？
前文提到頭門港兼具了産業高地的夯實産業基礎和新城的發展勢能，那麽在房地産角度上看，頭門是否具備投資價值呢？
從需求度看：
由于員工福利房影響了頭門港的供求關系和價格體系，所以選取在售和待售兩個個案從房地産市場角度進行剖析。
三泰白沙灣：首批房源于2019年10月開盤推出398套房源，2個月售出300套（5.5萬方），均價8850元/平。二批次房源于2020年1月推出234套，開盤當天實際去化約100套，均價9265元/平，價格上漲10%。
君泰中央學府：周均來訪150-200組。客戶比例，投資50%（椒江主城+臨海主城），另外50%來自周邊鄉鎮和廠區，置業目的以自住+學區爲主。
君泰中央學府現場圖：
從以上兩個項目可以看出頭門港的價值已經得到客戶認可，學區的價值已經開始顯現，客戶輻射範圍已經覆蓋到台州主城和臨海主城，投資客已經准備進場。
獲地成本和競爭看：
對比一橋這隔著椒江區各板塊，頭門港地價不及椒江主城的一半，甚至是三分之一，對比售價接近的集聚區板塊，頭門港的性價比更加凸顯。
與臨海主城對比，頭門港在獲地成本方面依然是性價比之王。從以往的土拍記錄看，頭門港板塊獲地也相對容易。
綜合來看頭門港是非常值得持續關注並投資的，主要原因有以下6點：
1、産業基礎夯實，産業人口有支撐。
2、正向國家級經濟開發區和保稅區發展，價值有望迎來質的飛越。
3、規劃落地性高，頂級學區的吸附效應已經顯現。
4、存在實際需求，投資客和自住客並重。
5、獲地成本低，性價比高。
6、周邊板塊地價/房價高，客戶購買力殷實。
附：頭門港地塊推薦
地塊名稱：頭門港經濟開發區港區産業城中央大道與平波路交叉口東南角地塊
地塊指標：
用地範圍
用地性質
占地
容積率
總建
限高
東至北洋河，南至雙嶼路，西至平波路，北至中央大道
住宅
70249平
≤2.2
≤154548平
30米≤高度≤60米
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