葉雪倫的丈夫黃順強也在同個項目租下了另一間300平方英尺的鞋盒店鋪，店名爲Time Origin，專門幫人修理名貴腕表。
受訪房地産分析師指出，投資分層地契零售單位最顯著的優勢，便是無須支付額外買方印花稅（ABSD）。鞋盒店鋪面積越小，投資的門檻也越低。
這些小店散布全島各個角落，隱身在各個分層地契發展項目之中，向消費者售賣五花八門的商品，以及提供餐飲、美容、美甲、理發、修表和問診等服務。
不過他強調，上述項目主要在中央區以外（OCR），爲當地居民提供服務，項目每年的成交量不超過10宗，因此無法反映整體零售單位的價格趨勢。
葉雪倫目前須付約2000元月租。她感歎，自從我國經濟從疫情逐漸複蘇，很多小業主在租約期滿後想要調整租金，“有者會上調一兩成，還算合理，有者則漫天開價，調高50％甚至一倍，真是非常離譜。”
鞋盒店鋪小歸小，在商家們眼中卻充滿無限的創造力。
老舊分層地契零售商場 失去吸引力難生存
烏節路一帶的明苑時隔12年再次以集售方式推出市場，今年12月終于成功以1億7200萬元的價格售出，比保留價高出超過三成。成交價相等于容積率每平方英尺（psf ppr）3125元，刷新尺價紀錄。
戴玉祥産業（Edmund Tie）研究和咨詢部高級總監藍振文分析，鞋盒店鋪的資本支出和費用較少，讓小型零售商和餐飲業者可以做生意，同時承擔有限的風險，很適合那些不需要龐大運營空間、在網上擁有好口碑的的商家或想要升級的居家創業者。
旅遊零售業複蘇 帶動分層地契單位轉售市場
她接受《聯合早報》訪問時說，疫情期間，有更多居家創業者紛紛進駐鞋盒商店，尤其是那些蛋糕和糕餅烘焙業者。
盡管如此，她喜歡待在分層地契發展項目與小業主打交道，因爲他們比較有人情味，不像一些大型購物商場的大業主，做事往往一板一眼。
馬林百列的East Village有不少鞋盒店鋪，有的面積甚至小過100平方英尺。（唐家鴻攝）
第一太平戴維斯大宗房地産交易和資本市場董事經理雷科（Jeremy Lake）指出，擁有權分散是分層地契零售商場面對最大障礙。由于難以規劃租戶組合，結果無法彙集人潮，也很難找到租戶，像有40年曆史的明苑（Ming Arcade）就是其一。
根據他整理統計的數據，今年來分層地契零售單位交易之中，約六成屬于面積不超過500平方英尺的單位，凸顯不少投資者和商家對鞋盒店鋪情有獨鍾。
三年前，當冠病疫情還未暴發，葉雪倫在後港一帶的綜合項目The Promende@Pelikat底層租下一間店鋪開設意大利雪糕店Gelato Cottage。她的店面僅約300平方英尺，同排的店鋪也都是一樣的格局，都是名副其實的鞋盒店鋪。
在綜合項目The Promende@Pelikat鞋盒店鋪前的室外走廊，平日也會看到一些人流。（關俊威攝）
然而以季度來看，今年第三季有64宗交易，比前一季少了17宗，交易額環比減少27.8％至1億3548萬元，顯示宏觀經濟變得不明朗導致需求放緩。
相較之下，幸運商業中心（Lucky Plaza）和雅吉拱廊（The Arcade）是成功的例子，它們以購物中心和貨幣兌換中心在消費者心中確立了鮮明特色。
黃顯洋預期，明年分層地契零售單位的成交量可能會放緩，利率上升環境促使投資者尋找更高收益的資産類別。
例如，位于99年租賃地契黃金坊（Golden Mile Complex）二層樓的鞋盒店鋪今年3月以12萬元轉手，而位于永久地契烏節中心坊（Midpoint Orchard）的底層鞋盒店鋪今年6月則以465萬元轉手。
2016年竣工的The Promende@Pelikat共有434個單位，當中270個是商用單位，幾乎清一色都是鞋盒店鋪，面積最小151平方英尺。項目發展商是靠“鞋盒公寓”闖出名堂的豪利控股（Oxley Holdings）。
自我國放寬防疫措施，葉雪倫就立馬申請餐飲牌照，開始在店內推出堂食服務，在店內及門前擺放了幾張餐桌和椅子供人用餐。然而，當聖誕節或農曆新年等佳節來臨，店內又打回原形變回中央廚房來應付客戶訂單。
高緯環球研究部主管黃顯洋說：“在家族理財辦公室和高淨值人士等買家濃厚興趣的支持下，分層地契零售單位今年首三季的交易宗數與去年相比保持良好，這是因爲旅遊業複蘇，以及市場預期租金將持續增長推動了對零售資産的需求。”
黃嘉傑受訪時指出，相比進駐其他大型購物商場，分層地契發展項目的鞋盒店鋪每月租金不僅相對便宜，租戶也享有很大自由度，“想開就開，想關就關”。他透露，目前單位月租是1300元左右，店鋪收入足以應付租金開銷。
另一方面，分層地契零售商場不如由單一業主管理得好，例如凱德集團、豐樹集團旗下的購物中心。前者缺乏預算用于整個商場的廣告和促銷、裝修，並且沒有能力執行租戶組合策略。
高緯環球研究部整理市區重建局數據顯示，今年首三季分層地契零售單位有202宗交易，總交易額4億零303萬元。2020年和2021年全年總交易額爲3億零374萬元（149宗）和5億1224萬元（291宗）。
本地房地産市場除了“鞋盒公寓”，也有不少面積不到500平方英尺的“鞋盒店鋪”。
據ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮觀察，The Promenade@Pelicat、East Village和Millage的鞋盒店鋪的交易價近年來有上漲趨勢，去年平均尺價介于1890元至3047元。以The Promenade@Pelicat爲例，平均尺價過去三年持續上升，從2020年1604元上漲25％至今年2004元。
資本支出和費用較少
本期《樓市乾坤》帶你走進鞋盒店鋪一探究竟，剖析小店的獨特優勢及投資前景。
雖然分層地契零售商場可能在集售之後受益于資産提升，不過他強調，要達至推出市場集售的最低要求，取得大部分業主的同意，仍是一個需要克服的關鍵障礙。
鄭惠勻說，擁有大業主或獨資經營者的分層地契零售商場，也可以通過正確的定位和營銷策略來招攬人流。
黃嘉傑在三年前進駐East Village，租下了兩間相連的鞋盒店鋪，打著Fluffy Candy招牌制作棉花糖供批發出售，每個單位面積還不到100平方英尺。
不過她發現，鞋盒店鋪受到項目本身及地理位置等因素左右，成交價的落差往往極大。
由于零售環境瞬息萬變，在電子商務平台和房地産投資信托經營的購物中心的競爭下，藍振文留意到，分層地契零售商場的生存環境越加艱難。
今年來最受買家青睐的分層地契發展項目是柏齡大廈（Peninsula Plaza）、遠東購物中心（Far East Plaza）和珍珠坊（People’s Park Complex），交易當中有76％是面積小過500平方英尺的鞋盒店鋪。
擁有權分散、無法規劃租戶組合，成爲許多老舊分層地契零售商場的痛點，使它們逐漸失去對消費者的吸引力。盡管如此，集體出售並不是商場唯一出路，找到正確定位才是求存關鍵。
鞋盒店鋪成交價落差極大
麥俊榮認爲，鞋盒店鋪具有一定的投資潛力，能吸引那些預算較少的散戶，但值得注意的是，分層零售單位的租賃需求很大程度上取決于項目位置和是否方便進出。
仲量聯行研究與咨詢部主管鄭惠勻說：“位置優越、管理良好的分層地契零售單位一般能吸引想要擁有自己單位的商家，以及尋找另類投資的富裕人士。”
自新加坡放寬防疫措施及重新開放邊境後，本地旅遊業和零售業複蘇，帶動分層地契零售單位的轉售市場。然而，面對宏觀經濟強勁逆風，明年成交量或放緩。
除了The Promende@Pelikat，位于馬林百列一帶的綜合項目East Village以及樟宜路一帶的綜合項目Millage等也設有不少鞋盒商店。它們屬于分層地契發展項目，商用單位由不同小業主獨立擁有。