雖然組屋在非成熟市鎮，但由于靠近地鐵站、裕廊湖和孺廊小學，他觀察到，近年有好些年輕家庭遷入，也常有經紀上門詢問他們是否要賣屋。同座一個樓高介于四至六樓的五房式單位，今年9月就以72萬8000元轉售。
至于成熟市鎮，莫漢認爲仍可用來指靠近交通樞紐並擁有完善設施的市鎮，新興市鎮則是指近年才開始有便利設施的市鎮。
●成熟市鎮大巴窯的項目沒有五房式單位，四房式組屋不含津貼售價從42萬元起，堪比裕廊西項目的五房式單位，但整體申購率是10.9，不如裕廊西搶手。
錢文瀾說，組屋買家如今的考量比過去複雜得多，橫跨多維度。雖然市鎮分類不可能細致到涵蓋所有考量，但她建議以地理位置爲主要分類標准，因爲地點往往是人們購屋的首要考量。
傅穎寬也建議參考地理位置，以及過去半年的四房式組屋轉售價中位數分成四個地區。
其他分析師也普遍同意按地點分類。Chris International董事許家榮說，一個可能是讓組屋市鎮分類與私宅一致，即沿用核心中央區（CCR）、其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）這個分類。
人們的需求和偏好也在改變，如更渴望住在有綠色空間，或是較安靜不那麽熱鬧的鄰裏，這些都無法反映在成熟和非成熟市鎮的分類中。
伊娜當年以約27萬元買下目前的單位，據她了解，如今轉售可賣近40萬元，但附近比較舊的四房式組屋也要價50多萬至60萬元。她認爲後港日後若“升格”爲成熟市鎮，單位或能賣出更高價。
●今年5月的預購組屋銷售活動中，非成熟市鎮裕廊西項目五房式單位不含津貼售價從41萬2000元起，整體申購率達15.4，競爭最激烈。
居住在湖畔地鐵站旁的劉聲強（54歲，工程師），20年前以35萬3000元買下五房式轉售單位。他說，當初搬到裕廊西52街第517D座組屋，是爲了靠近嶽母，市鎮成熟與否完全不在他的考量內。
非成熟市鎮交通和設施已趕上成熟市鎮
成熟和非成熟市鎮分類反映人們對理想住房的傳統看法，如靠近中央商業區、有更多公共交通銜接和設施等。然而，隨著地鐵網絡擴大到更多地方，一些非成熟市鎮在交通和設施方面已趕上成熟市鎮，組屋買家如今也有更多方面的考量，包括鄰裏是否宜居，以及是否有綠色空間。
她說，從住家步行可到茨園民衆俱樂部和小販中心，這裏超市、巴刹、學校應有盡有，唯獨不靠近地鐵站，但也只須搭三四站的巴士。
●盛港Fernvale Crest在2017年滿MOP，相較于新組屋價格，四房式組屋的平均轉售價爲43萬元，高出89.9％。
今年首11個月的343宗百萬組屋交易中，有19個來自非成熟區，但這類交易越來越多，11月的五宗非成熟區百萬組屋交易寫下單月最高紀錄。
二、市中心周邊地區，如女皇鎮、紅山、武吉知馬、金文泰，四房式組屋轉售價中位數爲60萬元以上；
坊間提出市鎮分類三建議 受訪專家大多同意 可按地理位置分類
更多非成熟市鎮預購組屋 比成熟市鎮組屋還受歡迎
近年來，越來越多非成熟市鎮的預購組屋項目比成熟市鎮的更受歡迎。這些項目一般步行就可到地鐵站，附近設施幾可媲美成熟區。
案例一：
莫漢以盛港爲例說，盛港是新加坡五個規劃區之一，有超過25萬名居民。“隨著居民人數不斷增加，是時候調整分類反映市鎮的成熟度。”
傅穎寬和許家榮也都認爲，若按地理位置來分類，黃金地段組屋已經可歸入中央區或者核心中央區，無須自成一個類別。
“新鎮可包括登加，或是榜鵝市鎮下的一些分區，包括科尼島和榜鵝水道區（Punggol Canal）。這些地方尚未開發，還沒有任何居住人口。”
一、年滿35歲的單身者若要購買新組屋，只可申購非成熟區的二房式靈活單位。若購買轉售組屋則可選擇三代同堂單位以外的任何房型。
夫妻倆當年以35萬元買下面積120平方米、位于25樓的五房式組屋。今年9月，同座樓高介于22樓至24樓的五房式單位，以72萬元轉售。
後港9道Hougang Crimson組屋項目去年剛滿最低居住年限。伊娜（Ina，36歲，家庭主婦）與丈夫通過剩余組屋銷售活動買下這裏的三房式單位，最近打算提升到四房式組屋，但仍希望繼續住在這一帶。
受訪分析師都認爲，這些政策不會因爲市鎮重新分類而變質。傅穎寬和許家榮指出，若市鎮日後按地理位置分類，要對這些政策作出相應調整不難，例如單身者購買新組屋的地點僅限中央區以外（OCR）。
《聯合早報》記者日前走訪非成熟市鎮的居民，無論是近年在這裏買房的年輕夫婦，還是已經住了幾十年的街坊，都反映市鎮分類並未影響他們的住房選擇，而且許多非成熟市鎮組屋的吸引力不輸成熟市鎮。
99.co産業研究部主管傅穎寬說，要增設半成熟市鎮，相信得讓一些非成熟市鎮“升級”。“那剩下的非成熟市鎮不是看起來更差？說到底，全國只有27個市鎮和住宅區，政府檢討市鎮分類是爲消除對非成熟市鎮的成見，增設新類別因此弊大于利。”
她說，當年很多人都覺得這裏太“ulu”（意指偏僻），原本住在中央區市鎮艾弗頓園的她，也是因爲丈夫在西部工作，才搬來裕廊東21街第201座組屋。
新加坡國立大學房地産與城市研究院院長錢文瀾說，成熟和非成熟市鎮的差別過去較明顯，如成熟市鎮一般靠近中央商業區、交通與設施較方便、傳統上房價較高或升值潛力較大。
經過多年的發展，政府正探討成熟和非成熟市鎮分類是否仍有意義，以及市鎮分類法能否更好地反映當今市鎮的實際情況。
五年前搬來後港的陳俊全（35歲，工程師）認同住家附近設施完善，慶幸當年以低于許多成熟市鎮項目的價格，買到目前的四房式預購組屋。
建議②：按地理位置分類
建議③：黃金VS非黃金地段組屋
然而，城市發展的腳步不停息，使人們對理想市鎮的看法産生變化。例如，雖然裕廊東到中央商業區相隔一段距離，但裕廊東區內集合了各類設施、交通便利。
●去年8月的預購組屋銷售活動中，非成熟市鎮後港兩個項目的四房式單位，不含津貼售價從32萬4000元起，整體申購率達24.9，是最熱門的項目。
四、居住在非成熟區二房式津貼組屋的家庭，若提升至非成熟市鎮的三房式組屋，可申請住屋提升津貼（Step-Up CPF Housing Grant）。居住在租賃組屋的第二次購屋家庭，在購買非成熟市鎮的二房式或三房式組屋時也可申請津貼。
他說：“私宅和組屋始終不同，但如果同樣按CCR、RCR和OCR分類，買家可更容易理解爲什麽相較于RCR或OCR，他們得爲CCR的私宅或組屋付更多錢。”
正因如此，即使是同時推出的幾個黃金地段組屋項目，也會因爲與地鐵站的距離、周邊設施不同等原因，導致申購率差異大。
●三巴旺Eastwave @ Canberra在2021年滿MOP，五房式組屋平均轉售價達65萬元，比新組屋價格高87.1％，四房式則高83.4％。
二、除了轉售組屋，年滿35歲未婚家長也可申購非成熟區的二房式靈活或三房式新組屋。21歲及以上未婚家長若有需求，政府會酌情處理。
“兩個孩子開始上小學後，我們可能會賣屋搬去其他地方，但我覺得轉售價主要還是取決于單位本身的條件，與成熟或非成熟的標簽無關。”
一、中央區（包括黃金地段組屋項目和南部瀕水區）；
住在裕廊東27年的蘇巴（Subha，65歲，家庭主婦），見證了這個非成熟市鎮如何從原本只有IMM一個購物商場，發展爲西部的區域中心。
分析師：組屋政策料不會大調整
我國組屋經過多年的發展，政府正探討成熟和非成熟市鎮分類是否仍有意義，以及市鎮分類法能否更好地反映當今市鎮的實際情況。
本報向房地産專家了解各項建議的利與弊，其中受訪專家大多同意改爲按地理位置分類。
住在這些非成熟市鎮的10多名居民受訪時都呼應了這點，他們坦言並未在意成熟與非成熟市鎮的分類，也有居民更以爲後港早已被列爲成熟市鎮。
針對市鎮分類的檢討，坊間主要提出三項建議：一、增設半成熟（semi-mature）或新興市鎮的類別；二、完全廢除成熟和非成熟市鎮分類，按地理位置分類；三、按項目條件分類，如黃金和非黃金地段組屋。
單身者只可購買非成熟區的二房式靈活新組屋單位、成熟區有較高比率的新組屋保留給首次購屋者，這些政策有各自的用意，即使市鎮分類有變，政策也相信不會大調整。
成熟和非成熟市鎮的分類于1992年啓用，最初是爲配合修訂後的組屋預購制。建屋發展局當時規定，首次購屋者申請非成熟市鎮組屋時享有更高成功率。
蘇巴說，裕廊東有兩條地鐵線、巴士轉換站、購物中心、濕巴刹等，設施完善，“就算改變成熟和非成熟市鎮的分類，能有什麽影響？”
對此，傅穎寬說，按項目條件分類，感覺有點像是分黃金和非黃金地段組屋，但他認爲這樣的分類對潛在買家的幫助有限，因爲買家申購前仍會仔細找資料對比個別項目的優劣。
One Global集團研究部高級分析師莫漢（Mohan Sandrasegeran）認爲，我國市鎮可劃分爲三類，即成熟市鎮、新興市鎮和新鎮。
四、北部和西部，如武吉巴督、武吉班讓、裕廊東、三巴旺和兀蘭，四房式組屋轉售價中位數介于46萬至50萬元左右。
●成熟市鎮淡濱尼兩個項目的四房式單位售價也差不多，從34萬2000元起，但整體申購率只有3.5。其他相對搶手的加冷黃埔和女皇鎮項目，四房式整體申購率也分別只有8.5和7.7。
然而，有分析師認爲，增設多一個市鎮類別只會讓情況更複雜。
建議①：設半成熟或新興市鎮類別
案例三：
據房地産網站EdgeProp統計，2017年至2021年間，滿最低居住年限（MOP）的預購組屋項目中，平均轉售收益最高的10個項目，有九個在非成熟市鎮。
錢文瀾則指出，黃金地段組屋模式的初衷是確保人們能負擔和住進成熟市鎮的優質項目。“計劃是要幫助那些因各種因素而偏好市中心與周邊地區的人，如他們希望住得靠近父母，因此不應作爲主要分類方式。”
國家發展部2017年書面答複國會詢問時也說，當局是根據市鎮的土地供應情況，劃分成熟和非成熟市鎮。成熟市鎮可用于開發公共住屋的土地有限，非成熟市鎮的這類土地則較多。
專家認爲，人們的需求和偏好在改變，如更渴望住在有綠色空間，或是較安靜不那麽熱鬧的鄰裏，這些都無法反映在成熟和非成熟市鎮的分類中。（李冠衛攝）
“我覺得最重要的是交通和各類設施，我的親戚住在後港坊另一側比較舊的組屋區，那裏就沒這麽方便，也許這是後港仍屬于非成熟市鎮的原因。”
國家發展部長李智陞近日在專訪中就以後港、盛港、裕廊東和裕廊西爲例說，不論是交通連接、便利度、設施，還是可供開發的土地等，成熟與非成熟市鎮之間的差距正在迅速縮小。
轉售市場也出現類似趨勢，傅穎寬說，2020年4月至今年11月間，SRX組屋轉售指數持續走高，其中非成熟區的漲幅爲33.6％，超越了成熟區的26.5％。
三、東部和東北部，如宏茂橋、後港、白沙、盛港、實龍崗和淡濱尼，四房式轉售價中位數介于50萬至60萬元左右；
他也指出，一些地區還會繼續發展，要確保分類有意義，當局得定期更新分類，但這會更混亂。
案例二：
李智陞受訪時談到，一個可能的分類方式，是根據每個項目的條件進行分類，這有待研究。
錢文瀾也說，這些政策都有不同的用意，即使市鎮重新分類，政府也會另辟蹊徑去推動這些目標。
市鎮的分類不只是探討“成熟”與“非成熟”的名稱，與之相關的一系列政策也會受影響。根據本報整理的資料，目前與市鎮分類直接相關的政策包括：
三、在成熟區推出的預購組屋二房式靈活單位至五房式單位中，至少95％保留給首次申購的家庭；非成熟區保留給首購家庭的是至少85％的三房式單位，以及至少95％的四房式或更大單位。保留給首次申購的非年長單身者的二房式靈活單位配額則是65％。
他說，如果是爲了確保負擔得起和包容性，當局在確定新的分類法後，可重新定下最合適的購屋標准來實現這些目標。這點不必太擔心。
他也強調，榜鵝和盛港近年已改頭換面，興建了更多購物中心，如榜鵝水濱坊和北岸廣場。即將落成的榜鵝數碼區也是亮點之一。