四臥室單位方面，2000年代初建成的單位面積可大至2000平方英尺以上，2017年以後的單位平均跌至2000平方英尺以下，近年縮至約1500平方英尺至1700平方英尺。
爲了控制鞋盒單位的數量，市建局近年先後針對非中央區和中央區的住宅單位面積制定指導原則。
陳紫筠 報道
1200平方英尺相當于這幾年建成的五房式組屋單位，同樣有三個臥房的四房式組屋面積約990平方英尺。
李乃佳說：“在供應方面，土地價格和建築成本不斷上升。因此，發展商通過縮小單位面積把總房價維持在買家可接受的水平。與此同時，新建的公寓在設計上一般上更有效率，浪費的空間比較老舊的公寓少。”
針對會否考慮規定個別臥室類別的單位達到最低面積要求，市區重建局發言人受詢時說：“我們目前要保持平衡，給予發展商靈活度去建造不同大小和內部設計的單位，以滿足市場需求。這也是爲什麽我們不爲一個項目的不同單位類型制定大小尺寸，但前提是它們必須遵守更廣泛的政策。”
房價持續攀升促使一些發展商縮小單位面積，把總房價控制在買家可接受的範圍，三和四臥室私宅單位面積近年來有縮小趨勢。
PropertyGuru根據平台的房源記錄整理的數據顯示，2000年代初建成的三臥室私宅單位平均面積約爲1200平方英尺至1300平方英尺，2009年和過後幾年建成的單位甚至超過1500平方英尺，但2014年開始縮水，近三四年縮至約1000平方英尺。
麥俊榮認爲這個現象並不健康，尤其是冠病疫情帶動居家辦公，人們希望享有更大的生活空間，理想的三臥室單位面積應爲1200平方英尺。
ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮也觀察到，三臥室和四臥室的單位近年越建越小，尤其小型私宅項目。他說，20年至25年前，一個三臥室單位的面積可介于1200平方英尺至1300平方英尺，但如今縮小至900平方英尺至1000平方英尺。
當時市建局表示，它留意到中央區住宅單位的面積有持續縮小的趨勢，因此修訂指導原則，以確保中央區的住宅維持良好的單位面積組合。
PropertyGuru數據科技房地産智能部主管李乃佳博士接受《聯合早報》訪問時說，導致三及四臥室單位縮小的原因之一是公寓單位的平均居住人數減少，從2013年的3.42人減至2021年的3.11人。
麥俊榮說：“舊式公寓的普通房間至少夠放一張雙人床，但現在一些公寓，放一張單人床和衣櫥就不夠位了。有的甚至省略晾衣處，住戶只好使用烘幹機。由于屋內空間不夠，一些人得租用自助倉儲服務來放置大件物品如行李。
受訪業者說，導致三及四臥室私宅單位縮小的其中一個原因，是單位平均居住人數減少，從2013年的3.42人減至2021年的3.11人。
近年，市面上有一些私宅項目的三臥室面積比其他一般項目更小。例如建于2021年、共有116個單位的Uptown@Farrer，一些三臥室單位的面積爲700平方英尺。同樣建于2021年、共有613個單位的嘉和馨苑（The Garden Residences），一些三臥室單位的面積爲786平方英尺。它們另外也提供面積較大的三臥室單位選項。
市建局也在去年10月修訂條例，從今年1月18日起，中央區所有組屋、共管公寓及有住宅單位的商業和混合用途項目，至少兩成住宅單位的面積不小于70平方公尺。
合登集團高級研究主管李思德受訪時說，如果政府強制規定不同臥室類型達到最低面積要求，可能對市場過于束縛，導致出現沒有創意、刻板的設計。此外，基于我國土地有限和買家的預算，私宅單位的大小也難免受限。
他認爲，市區重建局應當爲個別臥室類別的私宅單位制定最低面積要求，確保生活素質維持在舒適水平。
發言人說，當局會繼續監督私宅單位的面積，並定期檢討指導原則，確保有良好的單位面積組合，滿足國人的需要和偏好。
市建局：給發展商靈活度但會持續檢討指導原則
當局在2018年將中央區外住宅項目的單位平均面積從至少70平方公尺（約753.47平方英尺）增加到至少85平方公尺（914.93平方英尺）。當局也要求住宅項目至少兩成的單位面積須爲100平方公尺或以上，最多兩成的單位面積可小于50平方公尺。