歐洲央行頻頻加息，導致借貸成本增加、商業房地産估值下跌。分析師預期，在歐洲市場營運的新加坡房地産信托將面對杠杆率上升的風險，但它們多數擁有高質量的資産、業務多元化，受到的沖擊料不顯著。
在歐洲（包括英國）市場營運的本地信托當中，Elite商用投資信托（Elite Commercial REIT）的杠杆率最高，達到45.8％，與監管要求的50％頂限僅差近四個百分點。
楊慧詩認爲，電子商務滲透率提高、數碼化，以及供應鏈多元化帶來的長期增長趨勢應該會維持市場需求，並爲擁有物流和數據中心資産的信托提供一定的韌性，如凱德騰飛房産信托（CapitaLand Ascendas REIT）。
美國聯邦儲備局在本地時間星期四（5月4日）淩晨如市場預期加息25個基點，歐洲央行過後于同天宣布加息25個基點。
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盡管如此，楊慧詩指出，該信托的資産組合還包括較具韌性的物流房地産，因此或有助于抵消辦公室和商業園區資産組合的疲弱表現。
分析師：杠杆率高的信托或難以履行償債責任
質量較差、位于中心城市的辦公樓資産則不受看好。楊慧詩說：“辦公樓市場的基本面一直在惡化。宏觀經濟環境放緩，以及辦公模式出現結構性變化，促使黃金地段辦公樓租戶縮小辦公空間，空置率上升。”
FSMOne.com研究及投資組合管理部助理經理楊慧詩指出，利率上升還沒有完全反映在歐洲商業房地産的估值。當地房地産估值下跌，在歐洲市場持有顯著資産的新加坡房地産投資信托（S-REITs）的總杠杆率可能會上升。
他指出，這些信托的資産回報率（cap rates）可能會進一步擴張，資産估值料繼續下跌，但平均跌幅應該不會超過5％。
新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑納達蘭加（Vijay Natarajan）去年底分析房地産估值時留意到，本地信托持有的歐洲商業資産估值回調了2％至7％。
“以星獅物流商産信托（Fraser Logistics & Commercial Trust）爲例，它的英國辦公樓和商業園區的出租率低，介于66％到83％，這可能意味著資産表現比較疲弱或質量較差。”
“金融環境收緊，加上租賃活動放緩，這意味著杠杆率高的信托可能會更難以履行償債責任，或再融資（roll over）現有債務。”
此外，新加坡信托在歐洲市場采取多元化策略，也有助于抵消負面影響。CEREIT的辦公樓和工業物流資産組合遍布歐洲（主要是西歐）和英國的10個國家或地區。IREIT全球的資産分布于德國、西班牙和法國三個市場，資産組合由辦公樓和體育零售組成。
采取多元化策略 抵消負面影響
維傑納達蘭加說，商業房地産市場出現“擇優而棲”（flight to quality）的趨勢，並提振了市場對優質商業資産的需求。“本地信托持有的商業房地産大部分質量都不錯，因此商業領域低迷對信托造成的影響相對小。”
他舉例說，克倫威爾歐洲房地産投資信托（Cromwell European REIT，簡稱CEREIT）和IREIT全球（IREIT Global）持有的甲級辦公樓資産位置優越，並獲得高評級認證。CEREIT有33個資産都取得歐洲的BREEAM綠色建築證書，IREIT全球有23個資産獲得這個證書。
IG市場策略師葉俊榮接受《聯合早報》訪問時說：“歐元區持續面對核心通貨膨脹壓力，意味著歐洲央行或須繼續上調利率，采取更限制性的政策。”這可能會導致企業的債務融資成本上升，以及房地産估值下跌。
考慮到能源危機的結構性挑戰，以及貨幣政策收緊對經濟造成的沖擊，楊慧詩認爲歐洲宏觀環境的中短期前景依舊疲軟。商業租賃活動放緩的情況可能會造成租金價格和出租率承壓，並影響每單位派息（DPU）。