21世紀經濟報道記者胡慧茵 廣州報道
突如其來的樓市新政，導致新加坡房地産市場出現不少新變化。
5月7日，據央視報道，新加坡新一輪的“降溫措施”打亂了一些房地産開發商的銷售計劃。在新加坡的中央商業區有一個集私人住宅、購物于一體的綜合住房項目Newport Residences，這個項目原本計劃在上周末開放買家預覽，但是新政出台之後，開發商決定延後開盤，另做打算。
新加坡政府的樓市新政，是指該國在今年4月底實施的提高購房印花稅稅率措施，這是該國政府16個月內第二次調高額外買方印花稅，即購房稅。其中，外國人購房稅率從原來的30%提高到了60%，是向外國人征購房稅的全球最高水平。
過去幾年新加坡政府數次上調購房稅，皆因該國房價持續上漲。據新加坡市區重建局公布的最新預估數據，整體私宅價格已連續12個季度上漲，今年第一季整體私宅價格指數環比上升3.2%，高于去年第四季0.4%的漲幅。在房地産市場的“溢出效應”下，新加坡的房屋租金也屢創新高，並在去年年底成爲亞太區租金最貴的地區。即便如此，該國租賃市場依舊火熱，還催生出房東讓租客互相競價租房的現象。
新加坡房地産市場表現瘋狂的背後，是外來資金爭相湧入新加坡。只是，如今房價居高不下，負面影響也越發凸顯。一方面，新加坡當地人越來越擔心被擠出住房市場；另一方面，有分析認爲，高房價導致生活成本上升，可能會造成外商的投資意願下降，人才流失，進而使新加坡作爲國際金融中心的吸引力下降。
中國銀行香港金融研究院經濟研究員謝金銘向21世紀經濟報道記者分析稱，相比起金融業，高房價對于該國制造業的影響可能更大，而且制造業是新加坡的核心産業。
在遭遇高房價沖擊的同時，令人擔憂的還有，一季度新加坡GDP增長也陷入停滯。新加坡統計局數據顯示，一季度國內生産總值（GDP）按年增長0.1%，低于預期的0.6%，更遠低于去年2.1%的增速。
在此背景下，新加坡政府出手管控樓市影響幾何？外資湧入帶來的財富熱潮能否抵禦制造業表現不佳的危機？
“高熱不退”的房地産市場
新加坡總理李顯龍曾說，“我們只有幾百萬新加坡人，卻有數十億人可能正排著隊進入新加坡。”這指的正是近年來移民湧入，以及衆多高淨值人群進入新加坡所造就的“新加坡熱”。
據新加坡金融管理局的數據，2022年，新加坡的資産管理規模高達5.4150萬億新加坡元（約合人民幣27.97萬億元），淨流入的資金高達4480億新加坡元（約合人民幣2.31萬億元）。
大量資本和高薪人群湧入，促使新加坡樓市不斷升溫。新加坡市區重建局最新數據顯示，2021年和2022年當地房價分別同比增長10.6%和8.6%；今年一季度整體私宅價格指數環比上升3.2%，連續第12個季度上揚。
樓市價格飙升，也帶動了當地租金上漲。新加坡權威房地産網站99集團和SRX數據顯示，截至2022年，新加坡私人公寓與組屋的租金已分別連續21個月、27個月上漲，漲幅達到了31%和24.7%。
值得注意的是，外籍買家對新加坡住房的偏好尤爲明顯，買家數增幅顯著。據新加坡房地産公司橙易産業的數據，外國買家購買的住宅單位數量近來有上升的趨勢，今年第一季度外國買家買下了258個單位，環比上升了14.2%，同比上升了77.9%。全球房地産服務商第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋認爲，富裕的買家在新加坡買房，主要是認爲新加坡社會穩定，投資財富能獲得保障。
山東青年政治學院公共外交研究院院長、察哈爾學會山東辦公室執行副主任範磊向21世紀經濟報道記者表示，新加坡房地産保持上漲，一方面與疫情逐漸遠去、經濟亟待複蘇的國內外大環境有關；一方面，是租房市場需求暴漲，疫情後大量新加坡本地公司開始引入外國勞工，沖擊了疫情期間較爲沉寂的租房市場；此外，大量留學生回到新加坡，加上利率調高等結構性因素，最終造成房價上漲幅度超出以往。
一系列由房價高企引起的負面影響接踵而至。對于本地買家來說，過高的房屋價格可能讓他們面臨著被擠出住房市場的風險。另一方面，高企的租金給在新加坡尋求發展的外鄉人帶來更多挑戰。
有在新工作的中國人反映，當地房租普遍漲幅達到30%左右，且租房市場已經變成了“房東叫價”的市場，即詢價時要把租客信息發給房東，供房東挑選。據新加坡政府統計數據，沒有永久居留權的外國人占當地總人口的28%，其中大部分是租房住，深受房租大漲之苦。國際搬遷公司APAC Relocation表示，在過去五至六個月中，約有10%的租戶因租金上漲搬家。
有業內人士認爲，高昂的租金可能會破壞新加坡成爲亞洲主要金融中心，以及吸引最優秀人才的努力。新加坡歐洲商會調查表示，如果不斷上漲的運營成本沒有得到緩解，70%的公司准備將員工遷出新加坡。
範磊分析稱：“短期來看，這將直接沖擊居民群體的基本生活水平；而從長期來看，過高的房價可能會引致通貨膨脹，影響新加坡的外勞招聘、留學、外來移民等對租房依賴程度較高的領域和相關群體，以及外來直接投資的信心。”
謝金銘也認爲，新加坡樓市瘋漲不僅會增加居民的生活壓力和負債風險，降低消費能力和生活質量，還有可能誘發投機炒作和泡沫形成，增加金融風險和系統性危機。
60%的稅率能否使樓市降溫？
房地産市場持續升溫的現象，引起新加坡政府的警惕。
4月27日，新加坡國家發展部、財政部以及金融管理局聯合發布公告稱，即日起提高額外買方印花稅（ABSD）費率，且外國人在新加坡購買住房，需要支付額外買家印花稅（ABSD）60%。據悉，額外買家印花稅是新加坡調控房價的主要措施之一，是針對新加坡本地居民購買二套及以上住房、外國買家購買第一套住房在買方印花稅（BSD）基礎上加征的稅種。
談及樓市新政，上述部門在一份聯合聲明中作出解釋：“當地人購買自住房屋的需求一直特別強勁，當地和外國投資者對我們的住宅房地産市場也再次産生興趣。如果不加控制，價格可能會超過經濟基本面。同時，價格相對于收入的比例也有持續上升的風險。”
新加坡國家發展部的聲明稱，基于2022年的數據，上述ABSD加息將影響約10%的住宅物業交易。
謝金銘認爲，提升額外買方印花稅將對房價産生抑制作用，“2019年4月至今年4月，外國買家僅占總預售量的4%-9%，卻購買了22%的價格超過300萬新元/單位的房産。降低中高端、高端細分市場的價格可能會對低端市場産生連鎖效應，最終導致開發商對土地的出價更低。此外，更多的人會選擇租房而不是買房。”
新加坡國家發展部聲明稱，政府還准備在2021年至2025年期間推出多達10萬套新公寓。新加坡將繼續保持穩定的供應，以滿足不斷增長的住房需求。謝金銘表示，此舉將有助于緩解供應壓力，並削弱飙升的租金壓力。
但也有觀點認爲提升額外買方印花稅對抑制房價的作用可能有限。全球房産科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團聯合創始人兼集團CEO卡希夫•安薩裏（Kashif Ansari）向21世紀經濟報道記者表示，新加坡的高房價已經淘汰了一批外國中産買家，如今的高淨值人群可能不會因再增稅30%而改變購房決定。
範磊表示，這在一定程度上限制了外來資本炒房的問題，緩解本地房産市場的壓力。但是本國房價的走勢受到多重因素的影響，包括本地總體需求的增長、可用建築用地存量減少、建房成本的增加等，都對房價産生結構性影響，單純調高外國人的購房稅並不能從根本上解決新加坡房價上漲的問題。
“在降溫措施之後，房屋價格可能仍然不會大幅下降，因爲市場上的供應量仍然較低。”新加坡房地産公司橙易産業研究與咨詢部總監孫燕清向21世紀經濟報道記者表示，新政之後，一些賣家和開發商可能會選擇暫緩銷售並等待更好的銷售機會。此外，孫燕清認爲，額外買家印花稅的增加將減少投資需求，由此新加坡作爲投資中心的競爭力可能會受到影響，一些外國投資者和超級富豪可能會將他們的財富轉移到其他國家。
事實上，這並不是新加坡第一次深夜出台房産降溫政策。2018年7月，新加坡政府宣布調高ABSD，當時幾個新樓盤提前開盤，數千名潛在買家深夜湧入樣板間看房，短短幾個小時賣出逾千個單位。此後，新加坡政府通常深夜出台政策，不留市場反應時間，2021年12月及2022年9月均是如此。
然而，調控政策未能阻擋新近湧入新加坡的高淨值、超高淨值人士強烈的購房需求。以中國買家爲例，卡希夫•安薩裏向記者表示，從2021年開始，新加坡就進入了中國買家詢盤量前10名的海外樓市，當年爲第9位；2021年底，新加坡政府提高了外國買家印花稅，但此後兩年，新加坡均居詢盤榜單上第10位。
新加坡經濟“熄火”背後
新加坡出台政策調控樓市的效果尚未可知。但當前，該國正面臨著經濟增長放緩的危機。
據該國統計局數據顯示，新加坡國內生産總值（GDP）在今年一季度按年增長0.1%，明顯低于上一季度2.1%的增長，也低于預期0.6%的增長。貿工部預計，2023年新加坡經濟增長或進一步放緩，增速預計爲0.5%至2.5%。
在謝金銘看來，新加坡今年一季度經濟放緩主要由幾方面的因素所致。他向記者分析稱，首先，新加坡實施房地産降溫措施，可能會影響房地産市場的需求和供應，從而影響建築業和相關服務業的表現，一季度建築業同比增長8.5%，低于上一季度10%的增長；其次，受發達經濟體貨幣政策收緊的影響，可能會削弱信貸增長和信心，對信息和通信、金融和保險以及專業服務等部門構成挑戰；第三，新加坡的國際旅行業仍未完全恢複，在服務業，批發貿易、零售貿易和倉儲等領域也收縮1.1%，低于上一季度2.4%的增長率；第四，本季度制造業環比下降了5.2%，同比下降了6.0%，是拖累經濟增長的主要因素。制造業的疲弱表現是由于生物醫藥制造、化工、電子和一般制造等集群的産出下降。
新加坡采購與物流管理學院（SIPMM）發布的數據顯示，4月新加坡制造業采購經理指數（PMI）下滑0.2至49.7，主要是因爲新訂單、新出口與就業以及工廠産出大幅下降，庫存減少的速度也在放慢。新加坡制造業連續兩個月萎縮，4月萎縮幅度也在擴大。有分析認爲，如果該國二季度制造業進一步下滑，新加坡經濟陷入技術性衰退的風險將會上升。
新加坡制造業是國家經濟的支柱，占GDP約五分之一，創造了高端的産品和服務，吸引了全球頂尖的投資和創新。然而，當前新加坡制造業的萎縮卻給該國的經濟帶來極大的打擊。
據了解，新加坡制造業産品包括電子産品、化學與化學産品、機械設備、交通設備、石油産品、煉油等部門。同時，制造業占新加坡GDP的比重也是最大的，2022年占名義GDP的21.6%，是世界少數制造業占比超過20%的國家，爲該國提供了約12%的就業機會。相比之下，金融業在新加坡GDP的比重只有14%。
但糟糕的是，外界對新加坡未來幾個季度的産出前景相對悲觀。謝金銘表示，新加坡制造業的疲弱表現是由于生物醫藥制造、化工、電子和一般制造等集群的産出下降。隨著全球主要經濟體增長放緩以及外國市場的需求減少，雖然中國經濟的超預期增長可能會對新加坡制造業帶來一定緩沖，但預期今年新加坡制造業整體放緩的趨勢將持續。
在此背景下，謝金銘認爲，高房價對制造業帶來的沖擊恐會比對金融行業的影響更大，“新加坡的租金飙升令外籍人士感到震驚，迫使部分人離開這個城市國家，造成人才流失。”
爲了發展本國制造業，去年新加坡政府提出了“制造業2030願景”，計劃在接下來的10年繼續爭取50%的增長，具體措施包括吸引全球最頂尖制造商來新加坡設立公司；協助提高新加坡本地制造業公司競爭力；加強本地人才培養，吸引更多年輕人進入先進制造業領域。若新加坡出現人才流失，很有可能會影響到該國制造業的發展前景。
“令人擔憂的是，制造業的下滑源于電子産品制造或半導體行業的供過于求，而且電子産品銷售停滯不前，庫存也在積壓。”謝金銘表示，考慮到未來幾年內芯片及相關制造業方面會更加追求本國自主、全産業鏈化，包括新加坡在內的國家可能會失去投資機會，所以新加坡的制造業，特別是電子産品將面臨壓力，該國經濟陷入技術性衰退的風險也會上升。
新加坡是典型的外向型經濟體，外部的不穩定因素將使其經濟面臨風險。謝金銘認爲，新加坡過度依賴流動性強且不穩定的外國資本以及外國勞動力。他表示：“去年新加坡固定資産投資主要來自美國，占比50.6%，其次是占比21.2%的歐洲。我們認爲在全球經濟放緩的大背景下，外資流入放緩可能會對新加坡經濟帶來拖累。”
新加坡興業銀行高級經濟學家甘巴納（Barnabas Gan）對新加坡全年GDP增長的預期從3%下調至2%，但他認爲，今年下半年增長勢頭可能會有所改善。
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