薩尼：公寓制定條例時，須考慮其是否可行、合理和沒有歧義。（受訪者提供）
他指出，國家公園局規定，狗主必須在公共場合爲狗兒拴上狗繩。“在當局的介入後，那名狗主每次遛狗都遵守規定。”
近年來，不時看到有人把公寓糾紛放上網，包括亂停車被公寓保安鎖車輪，旨在討個說法。公寓在制定和執行條例時，有什麽標准或程序須要遵守？
蔡太太跟隔壁座的陳太太申訴，才知後者前年加蓋頂棚，也因違反公寓條例被令拆除。
高立發：遇違例情況或糾紛，應嘗試先與對方和解，教育當事人或給予建議。（受訪者提供）
俗稱“公寓管委會”的分層地契管理委員會 （Management Corporation Strata Title，簡稱MCST） ，主要職責是管制、管理和維護公共財産，好讓所有附屬業主（subsidiary proprietor）受益。
上個月，蔡太太在陽台搭建遮陽傘，就接到公寓管理委員會的通知，指遮陽傘破壞建築外觀，令她拆除。
他說，分層地契局和法院都有權對敗方發出禁制令，要求敗方遵守條款，也可下令敗方承擔勝方的費用。
“若對方仍然不合作，我們在不得已情況下會發出書面警告，最後才會到分層地契局解決。”
另外，Deesolo International私人有限公司執行董事薩尼（Sani Ismail）說，對于管理公司而言，通過條例時，考慮其是否可行很重要，即制定的條例是否合理以及沒有歧義。
“理想的情況是，雙方能達成解除委員會的顧慮和居民需求的方案。若居民發現無法與委員會達成協議，就只能到分層地契局解決或在法院提起訴訟。”
他說，在了解制定條例的原因後，大多數居民一般會接受並遵守。然而，若管委會制定某些令人難以接受的條例，如規定公寓內不能有送貨車輛進入，居民必須在保安室外的街道取貨，就可能讓潛在買家打消購買意願。
蘇子揚：若是遇到住戶觸犯法律，公寓管委會可向居民說明，若居民不聽勸，最直接的方式是報警，讓有關當局處理。（受訪者提供）
薩尼說，管理公司沒有罰款的權力，以最常見、在公寓範圍亂停車的違例事件爲例，車輛車輪會被鎖，而公寓只能向違例者收取解鎖的行政費。
“若收取的行政費過低，可能無法有效阻止不良行爲，但行政費過高，在受到質疑時能否證明收費合理？這就是問題所在。”
前陣子，有媒體報道某公寓住戶在陽台挂他國國旗，這行爲已觸犯國家象征（展示控制）法。
例如，制定條例懲處不清理寵物糞便的業主，但涉及寵物的證據不容易掌握，最終難以執行條例，到頭來問題也無法解決。
居民或訪客因爲違例而引發糾紛，公寓管理公司通常嘗試與當事人友好地解決問題，避免鬧上分層地契局或法院。
Teams Strata Management Services私人有限公司董事長高立發說，管理公司會考量居民情況決定某些條例，以滿足居民的需求或解決問題。
若住戶觸犯法律 管委會可直接報警
蘇子揚說，至今沒人因此被控，過去媒體報道的案例，相信是違例者因爲不知情而挂上他國國旗。
一般上，管理公司會制定條例來控制公共設施的使用，如遊泳池、燒烤區和健身房等。
“經過法律訴訟後，雙方的關系可能遭受永久破壞。爲了雙方利益著想，最好能在不訴諸法律行動的情況下，盡量友好地解決糾紛。”
MCST可在《建築維修與分層地契管理法令》（Building Maintenance and Strata Management Act，簡稱BMSMA）提供的法律框架下，制定附屬細則（by-laws，簡稱條例）。
欣文律師事務所（Selvam LLC）合夥人蘇子揚律師說，假設因行政費用起爭議鬧上分層地契局，而分層地契局最終認爲公寓的條例合理，下令讓當事人繳交行政費用，但當事人遲遲不肯交，委員會可把當事人告上法庭。
發生糾紛時怎麽解決、是否有權懲治，以及在什麽情況下會對當事人提起法律訴訟。
居民訪客違例糾紛 管理公司應先嘗試和解
杜國成：若居民和公寓管委會遇到問題時，雙方達致協議最理想不過，也可考慮是否要進一步交由分層地契局解決或在法院發起訴訟。（受訪者提供）
他舉實例說，分層地契管理委員會曾發通告提醒在公共區域遛狗時，拒絕拴上狗繩的公寓居民。
李及李（Lee & Lee ）律師事務所高級合夥人杜國成律師說，雙方達致協議最理想不過，但居民可考慮是否要進一步交由分層地契局解決或在法院發起訴訟。
所謂附屬業主，包括住宅業主及非住宅業主，後者就包括在公寓開商店的店家。
公寓居民或訪客若違反管理條例，公寓管委會可向分層地契局（Strata Titles Board）求助，或入禀法院展開訴訟，但若居民發現條例不合理，可以向公寓管委會了解制定條例的原因，進行溝通。
高立發說，遇任何違例的情況或糾紛，如亂扔垃圾或噪音幹擾的問題，即使公寓已制定相關條例，管理公司應嘗試先與對方和解，教育當事人或給予建議。
高立發說，當時委員會並未采取法律行動或移交此事給分層地契局，而是通知國家公園局，並附上電眼畫面作爲證據。
高立發說，除了鎖車輪，如果公共區域或公共設施因用戶的疏忽而損壞，管理公司通常向當事人尋求賠償，以收回維修或更換設施的費用。在某些情況下，一些管理公司可能收取額外的行政費。
“若條例的語言不精確，容易造成歧義和難以執行，反而會帶來更多的問題。”
本期《說法識法》邀請兩名律師以及兩家房地産管理和咨詢服務公司，講解分層地契管理委員會如何制定條例、
分層地契管理委員會若碰到類似問題，可先向觸犯法律的居民說明並建議他取下，若當事人不聽勸，最直接的方式是報警，讓有關當局處理。
杜國成說，當案件提交到分層地契局，分層地契局須努力調解所有爭議，使各方達成協議。
每家管理公司索取的行政費用數額不同，但若分層地契局或法院質疑收費，管理公司必須證明其合理性。
杜國成說，BMSMA已有一套制定好的條例，自動適用于所有分層房産，MCST在制定額外的條例時，不能與當局制定的條例相抵觸，也須遵守BMSMA規定的程序，如在會員大會上通過特別決議或90%的決議，才能通過條例。
寵物狗可能待人友好，但其他居民和孩子可能害怕狗，或因宗教信仰不能接觸狗。
高立發說，以高空抛物爲例，住戶扔出電視或椅子等重大物品，委員會可通知國家環境局或報警求助，因爲這類行爲已犯法。
他指出，居民如果認爲條例不合理，可聯系分層地契管理委員會，了解制定條例的原因，委員會也應傾聽居民的意見。
“當事人不僅無視通告，還到辦公室與公寓經理對質，外出遛狗時依然故我地讓狗自由奔跑，讓人無可奈何。”
“分層地契局的命令與地方法庭的命令同樣有效，但當局僅被授權發出遵循BMSMA規定的某類型命令。”
除了公寓制定的條例，若是住戶觸犯法律，分層地契管理委員可選擇直接向當局投報或報警。