抑制需求可能帶來反效果
由于供應趕不上需求，土地價格容易形成炒作，發展商拿到地後，就將過高成本轉嫁到買家身上。與此同時，買家陷入“房價只漲不跌”迷思，在焦慮中急著趕上買房隊伍。
總理公署部長兼財政部及國家發展部第二部長英蘭妮在談到收回馬場地段決定時說：“人們對土地的需求不斷增加，政府定期檢討土地使用計劃，以優化有關資源，滿足新加坡人的需要。”
政府早前已征用數個高爾夫球場，包括吉寶俱樂部和裕廊鄉村俱樂部。其中，吉寶俱樂部現址屬于南部瀕水區，將興建約6000個組屋和3000個私宅單位。
市區重建局最新發布數據顯示，5月私宅銷量連續五個月上漲，環比增加17％至1038個單位，爲一年來最高水平。
到底是經濟師看法太悲觀，還是樓市買家太樂觀呢？或許只有在浪潮退去，我們才知道哪些人猶如鴨子劃水，表面上從容淡定，水底下卻是拼命劃水，辛苦掙紮。
樓市的強勁走勢，令不少房地産經紀揣測，政府下輪降溫措施可能會針對新加坡永久居民，大幅調高這群買家須支付的額外買方印花稅（ABSD）。
馬城面積比克蘭芝馬場大
隨著工業科技迅速發展，一些較老舊廠房和工業空間已無法滿足現代企業需求，也有必要根據行業轉型打造成結合辦公甚至共享居住（co-living）用途的現代化設施，從而釋放更多土地資源。
這意味著馬場地段可爲樓市增添多達8000個私宅單位，即近一年所有新項目加起來的銷量。
政府近期較頻繁地修訂土地用途，不僅顯示政府重視土地資源，不斷審視可回收或加強土地使用效率的地段，在房價高漲之際也似乎暗示發展商和買家：我們還有地，住宅供應依然充足。
值得一提的是，這個項目向來不受矚目，過去五年來交易淡靜，而且價格比現在低了三成。對于買家“低價不買，高價爭搶”情況，大亨房地産網站（MOGUL.sg）首席研究官麥俊榮認爲，這是媒體宣傳和買家“錯失恐懼症”（Fear of Missing Out，FOMO）作祟的結果。
有房地産分析師預測，收回的克蘭芝馬場土地若全部用于住宅用途，可興建高達4萬個住宅單位，當中八成可作爲組屋，其余爲私宅。
高爾夫球場也是可能收回的寶貴土地資源。
約兩個星期前，荷蘭嶺別墅（Eleven@Holland）48棟洋房被抵押逼售，每棟平均售價373萬5000元，短短幾天內就全部賣出。
新一輪降溫措施4月27日生效至今接近兩個月，完整評定措施是否湊效或許言之過早，不過近期幾個新項目強勁銷售表現似乎說明買家並沒有因措施而卻步。
這不禁讓我想起兩年前白沙Pasir Ris 8開盤銷售情景。由于項目大賣，發展商“坐地起價”，將單位尺價從約1600元漲至超過2000元。目前，這個項目大多數單位的成交尺價仍介于1700元至1800元。
然而，調整ABSD終究是抑制需求的非常手段。單單只是抑制需求，有可能爲樓市鋪設另一次跳躍的彈簧床，一旦需求被釋放反而導致房價加速上揚。要更好地維持樓市穩定性，政府必須加大住宅土地供應。
盡管政府在近幾輪售地計劃顯著提高私宅供應量，包括今年上半年增至4090個單位，對一些市場人士來說，增加舉動還是太遲、太保守。畢竟，過去發展商的私宅“存貨”一般達兩三萬個單位，今年第一季發展商未售出單位只達1萬6252個。
目前，新加坡約有13個私人高爾夫球場和三個公共高爾夫球場，占用約1456公頃的土地。
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從2018年到2020年，政府持續減少政府售地計劃（GLS）的私宅供應量，正選名單地段可興建的私宅單位從2775個減至1370個，供應量縮減至少一半。
私宅價格近年飙漲，土地競標價走高是主要原因，這又離不開政府之前減少私宅地段供應的關系。
然而，叫天天不應，叫地地就靈嗎？在樓市走勢中，所謂天時、地利與人和都很重要。政府只靠著地利，是否就能填滿不斷膨脹的人心欲望呢？
另外，我國約有15％至20％的可使用土地被劃爲工業用途，當中一些是位于住宅區附近，如巴耶利峇、麥波申、加冷和勿洛等地的工業區。
全球經濟日益從疫情中複蘇，但這條經濟複蘇道路是暗流洶湧。由于宏觀經濟放緩將影響我國經濟展望，經濟師最近把今年經濟增長預測從1.9％調低到1.4％。相比之下，本地樓市走勢強勁，大多數買家對樓市前景似乎還是保持樂觀態度。
例如武吉知馬的舊馬場，即現在的馬城（Turf City），政府已計劃把這地區發展爲住宅區，准備建造地鐵站。盡管馬城的發展藍圖還未出爐，它的土地面積約140公頃，比克蘭芝馬場還大，而且又處于武吉知馬第10區，土地價值更高。
約一星期後，茶陽（大埔）會館以招標方式出售它在這個項目持有的七棟洋房。
政府收回克蘭芝馬場地段，以及頻密修訂土地用途和容積率，說明它們背後一直在做研究和規劃，探討如何優化土地資源，以確保未來世代擁有足夠居住空間。事實上，新加坡雖小，卻還是有一些未獲得充分利用，可重新發展的住宅地段。
經濟複蘇之路暗流洶湧
約兩個星期前，政府也宣布位于克蘭芝的新加坡賽馬場，將在明年10月5日舉行最後一場賽事後關閘熄燈，在2027把這幅占地約120公頃的地段歸還給它，充作住宅及休閑用途。
不知是因會館提高要價到至少390萬元，還是買家“錯失恐懼症”痊愈了，七棟洋房僅三棟洋房賣出。其余四棟洋房以私下協議方式另行售出，與之前熱烈反應形成對比。
市區重建局星期五（6月16日）宣布將提高勿洛北一幅住宅用途地皮的總容積率，並正式修訂另四塊土地的用途，以興建更多住屋。