海南，將成爲中國的迪拜。
上周，海南收緊了限購，同時取消預售。從需求和供應兩端限制了房地産行業。
這事兒太蹊跷了：
要知道，疫情基本消滅了返鄉潮和小陽春兩波行情，對樓市沖擊很大。各地都在出政策救市，海南卻成了唯一的逆行者，事出反常必有妖。
掌櫃我做了深度的研究。先放兩條關鍵信息：
–2018年4月，國務院《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（《意見》）規劃，"到2025年…自由貿易港制度初步建立"。
–2019年12月，中國(海南)自由貿易試驗區制度創新案例(第六批)新聞發布會上，海南官方表示，“2020年是海南自貿港建設的開局之年”。
好家夥，海南建設自貿港的進度遠超市場預期啊！
這裏簡單介紹一下。自貿港是自貿區的全升方位級版，好比開挂一般的存在：
自貿區有關稅優惠，而自貿港有零關稅；自貿區通常不發展離岸金融，而自貿港可以進行國際資本運作…
海南建設自貿港的意義有多大？
我認爲猶勝“千年大計”的雄安新區。雄安新區歸根結底，是19個國家級新區中的一個。而內地規劃的自貿港，只有海南一個。
我整理文件和數據的時候，深深地感受到了：海南正站在三十年一遇的風口上。
假以時日，隨著自貿港利好的不斷釋放，三亞的房價大概會追上動辄8、9萬一平的廈門。
海南自然深知這點。它一橫心，伸手遮住了房地産向上的勢頭。
它不願意讓房價提前透支了發展，重蹈30年前失敗的覆轍。
01
海南上一次的大機遇是在1988年。當時海南建省辦經濟特區，在人們眼中就是下一個深圳。
“十萬人才過海峽”，原本是朝著好的方向發展的，但沒多久就開始變味了。
天量的資金湧了進來，先來的人炒地皮，後來的人炒項目。
樓還沒建成，就被轉手多次。海南的房價從1991年的1400元/㎡，不到兩年的時間，就被炒到了7500元/㎡
1993年6月，決策層針對當時的紊亂，出台了調控政策。幾百億資金瞬間被抽走，炒作的資金鏈被切斷，泡沫就像被針紮了，一下子就破碎了。
也就半年的時間，海南的房價迅速腰斬。開發商紛紛逃離，留下了滿大街的爛尾樓：
▲ 海南的爛尾樓
這拖累了海南十多年，直到2006年泡沫時期産生的爛尾樓和閑置住地，才基本處置完畢。
房地産泡沫，讓海南錯失了中國改革發展的黃金時機，成了海南的心裏永遠的痛。
2018年，海南被委以重任，建設自貿區（港），又一次的大機遇來了！由于30年前的教訓，這次的房地産調控來得既及時又有效。
2019年，海南的房地産開發投資下降22.1% ，占比和規模實現雙降。
愚公未惜移山力，壯士須懷斷腕觀。
02
我這幾天一直在反複細讀上面對海南的規劃。最大的感受是：海南的戰略地位有了極大的提升；而且定位更是量體裁衣般的精准，能夠完美地揚長避短。
海南最大的瓶頸是地理條件：四面環海，孤懸天南。物資運進來成本高，不利于發展制造業。
産業單一，就很難吸引長期定居的人才，阻礙了海南高質量和國際化的發展。
但是發展自貿港，海南相對獨立的地理位置反而就成了優勢。
例如“積極支持實施外國旅遊團乘坐郵輪15天入境免簽政策”，就只能在海南施行。
要是放在內陸城市，免簽入境的外國人找輛車就可以全國各地到處跑，沒法追蹤，有安全隱患。
産業單一也不再是問題了。
海南就是要發揮比較優勢：“不以轉口貿易和加工制造業爲重點”，成爲“國際旅遊消費中心”。
它要把休閑度假與免稅購物、醫療、文化、會展、體育相結合；從一個旅遊目的地，升級進化爲消費聖地。
尤其值得一提的，是賽馬。
《意見》中提到，“…鼓勵發展…賽馬運動等項目。探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票。”
賽馬要是發展起來了，海南就得飛啊！
參考美國，2017年賽馬業（包括培育、馴養、交易、賽事運營、馬彩競猜等）貢獻了1200億美元的gdp。
中國的經濟規模大約是美國的70%，粗略估計賽馬業能創造840億美元的gdp，相當于2019年整個海南省的經濟體量！
賽馬本身沒毛病。但目前爭議在于，馬彩是否合法。我仔細研究後，認爲是合法的。
馬彩和澳門的賭場博彩業，法律上的區別，在于經營者是否以營利爲目的。
博彩業中，賭場以營利爲目的，與賭客形成博弈關系；賭客輸得越多，賭場賺得越多。這是國家法律明文禁止的。
而馬彩是馬迷之間的博弈，經營者（我預計會是中國體育彩票管理中心）只是管理運營，並不以營利爲目的。它本質上就是一種體彩。
最新的進度是，《海南省關于發展賽馬運動的指導意見》已于2019年上報海南省政府審定，但還未正式發布。
雖然海南賽馬的經營模式、以及是否結合馬彩，都是未知的，但前景無疑充滿了想象空間。
正如海南自貿港的前景。
03
縱觀全球的自貿港，海南的模板，是迪拜港。
雖然新加坡港和香港港距離更近，但海南跟它們的區別很大。
新加坡背靠馬六甲海峽，是亞太貿易網絡中最繁忙的轉口港；香港靠著珠江口，市場腹地縱橫千裏。
它們最早物流航運發達，在近代發展起了臨港工業，又在現代衍生出了金融、保險、通信等需求。近300年的沉澱，讓它們有了深厚的底蘊。
和它們相比，海南簡直就是白手起家…等等，有一位“前輩”就是白手起家的。那就是迪拜。
直到80年代初，迪拜還只是一個只有28萬人口的沙漠漁港。
1985年，迪拜建立自貿港。之後，迪拜舉全國之力大興土木。有專家估計，2002到2007年間，全世界有20%的起重機都集中在迪拜。
短短20年間，一系列超級建築群拔地而起：
世界最高建築哈利法塔、號稱世界第八大奇迹的棕榈三島、七星級海上帆船酒店…逾500棟摩天大樓矗立于迪拜河畔。
▲ 迪拜的變化
各國遊客慕名而來湧入迪拜觀光度假，遊客數量連年遞增，使得旅遊業成爲了迪拜的第一大産業。
大興土木只是一方面。
迪拜還提供了開放寬松的政策：零關稅、50年豁免企業所得稅、允許100%的外資所有權…
這吸引了歐美日等經濟體的大量強企入駐。大規模的海外資本和人才的流入，激活了迪拜的服務業，令它成了國際金融中心和會展中心。
和迪拜相似的是，海南也是“一張白紙”，也定位打造以“旅遊+”模式爲主的開放型經濟體系。
目前看已經有些成效了。2019年，海南新設立外資企業同比增長102%，外商直接投資增長106.1%
它的未來會通向哪裏？看看《意見》對它的規劃吧：
–2020年：自由貿易試驗區建設取得重要進展，國際開放度顯著提高；
–2025年：自由貿易港制度初步建立，營商環境達到國內一流水平；
–2035年：自由貿易港的制度體系和運作模式更加成熟，營商環境跻身全球前列。
肉眼可以感知到，海南將對標世界最高水平的開放形態，追求最爲開放寬松的政策環境。
它將沿著迪拜的腳印，一步步走下去。
04
我認爲海南建設自貿區（港），是這幾年來中國最大的區域政策紅利。
再過個十年，海南的經濟規模、産業結構、建設水平，將有天翻地覆的升級。
它現在最大的矛盾，是既要限制房地産，又要實現“百萬人才進海南”。我認爲這不可能做到。
海南的目標是在2025年實現“百萬人才進海南”。
相當于每年吸引20萬人才。假設不拖家、不帶口，人均居住面積50平，每年則需要供應1000萬方的住房。這還沒算上旅居的需求。
而在2019年，海南僅供應了不到400萬方（建築面積）的住宅用地。所以長期看啊，海南的住房一定是嚴重稀缺的。
要注意的是，海南很大。其他自貿區面積大都約120平方公裏，而海南全島面積高達3.54萬平方公裏。
對于看好海南的人，“大”意味著更多的選擇：
追求高品質的冬季休閑度假，“沒有冬天”的三亞最爲合宜；看好地方的政策扶持，可以押寶海口的江東新區…
你或許不認可海南。但你不能否認，它正站在三十年一遇的風口上。
世界或將進入寒冬，但海南的春天已近來臨。
風起，帆揚。