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目前國內産業園區已經進入存量運營時代，僅依賴傳統的重資産項目複制規模擴張已經在地産行業利潤率下降的大背景下漸漸不可行，園區經營企業必須在現有存量的基礎上進行盈利深挖，越來越多的園區運營商紛紛從重資産向輕資産轉移。
輕資産模式輸出的先決條件
隨著産業園區數量增多，競爭加大，並不是所有的企業都能分割輕資産這塊蛋糕，只有能夠在市場條件下實現資源的快速整合、具有快速的市場反應速度和效率優勢的企業才能拿到輕資産輸出的單子。
1、運營能力是輕資産能否成功的關鍵
運營涉及産業定位、規劃設計、配套方案、招商運營、物業管理及客戶服務等方方面面。是否具備全方位的團隊儲備，服務于企業方方面面的需求，建立“全生命周期”的運營體系，是輕資産能否成功的關鍵。
2、産業要素資源
産業是産業園區發展的基礎，無論哪一類型的産業園區，它在某一個行業裏面，能夠形成集群優勢，形成産業集聚的産業要素是非常關鍵的。因此，整合資源、掌握行業裏面最基本和核心的要素是至關重要的。在掌握這些核心要素之前考驗的是園區運營商的産業研究能力。
3、是否具備清晰的商業模式
輕資産輸出不是簡單的物業服務，因而盈利方式不能僅靠簡單的物業收入維持，簡單的物業收入是難以發展的。必須通過多種方式使得盈利模式多元化。通過股權投資等形式與園區企業建立一種戰略和利益上的聯系，建立共同的生態利益圈，這的確是輕資産輸出的可持續發展的一個方向。
4、品牌優勢
品牌本身不産生資源，但品牌優勢是企業核心競爭力的體現：一邊是輕資産需求方的談判和溢價籌碼，另一邊是提供服務時吸引産業資源集聚的集結號。嚴格意義上講，産業園區開發企業的品牌積累需要的時間相對較長，有了比較具有優勢的品牌地位以後，具有優勢的輕資産化就變爲可能。
輕資産園區運營項目的盈利模式
現階段，輕資産輸出的方式主要有運營輸出、搭建服務平台、産業孵化與投資等。主要利用標准化的管理流程、各方面資源的整合能力、企業品牌、團隊人才等，依靠輸出品牌、輸出管理進行資産的價值盤活，以最小的代價獲得最大的回報，最終實現企業擴張和發展。
模式一：運營品牌輸出
強勢品牌輸出模式具有諸多優點，可以較小資金和較低風險實現園區規模化布局；快速新增可協同園區，實現外溢資源的變現。此模式需要園區運營商具備足夠的經驗積澱或品牌效應、相對標准化的服務套餐，通過業務能力強勁人員精幹的團隊實現園區運營；盈利收入爲品牌使用費和運營服務費。
模式二：搭建産業服務平台、提供增值服務模式
以産業服務平台賺取管理與服務收益的模式將成爲産業地産發展的主流方向。即從産業的角度出發，以産業爲核心，聚焦産業黏性的價值，爲産業提供相應的配套和服務，增加服務端的比重，以增值服務爲核心盈利點。盈利收入多樣化，簡述如下表：
模式三：投資孵化模式
如果說運營輸出是園區價值的延伸，産業投資則是對園區價值的縱向深挖。産業孵化與投資，將園區和園區企業進行利益捆綁，與園區企業共同成長。通過股權分紅等獲得收益，但是産業投資與孵化投資回報周期長。對産業園區企業的專業性、對政府資源、金融資源的整合能力要求很高，優質企業一般也都是各類投資機構追捧的對象，所以複制並形成規模具備難度。盈利收入爲股權退出或分紅等形式。
模式四：資産證券化
産業地産資産證券化可能有三種形式：基于股權的重資産模式證券化（類REITs）、基于物業抵押形式的貸款證券化（CMBS）和基于園區現金流的證券化（輕資産式租金收益權ABS）。將基于園區現金流證券化（輕資産式租金收益權ABS）——就是未來幾年園區産生的租金收入打個折扣做證券化，既不看物業評估，也不做股權過戶，這種模式相對較適用于不持有物業資産的情況下進行融資融資，如持有物業資産的情況下，可以采用類REITs、CMBS模式實現融資和變現。盈利收入爲所獲融資進行再投資收入扣除相應成本。
從長遠來說，無論是政府，還是企業客戶，需要的不僅是重資産的物理載體，更是運營、管理、金融、資源、服務、孵化、引導、平台和生態圈構建，這些只有在輕資産運營的層面才能得到解決。由單純的土地和物業開發，轉向開發、運營、服務、投資並重，通過專業化的園區開發運營和要素資源整合，打造高新技術産業集群，從而實現政府、入園企業和開發商三方的和諧發展與利益均衡。