人老了最怕體弱多病口袋又沒錢，政府組屋老了最怕價格歸零一文不值。
在新加坡，超過80%的人都住在政府組屋，這些住戶絕大多數都在政府推行的“居者有其屋”計劃下買下組屋成爲屋主。
對新加坡人而言，組屋就是受薪階層手上最大的資産，大半輩子的辛苦血汗錢都花在購屋上，因此組屋也被國人視爲退休養老的資本，甚至想著老了有急需時可以將大屋賣掉換成小屋，手上還能有一筆現金應急。
過去幾年，“高齡”組屋在公開市場頗受歡迎。有些買家明知道屋契較短的組屋價值較低，卻頻頻出高價購買，賭的就是這些組屋有朝一日會獲選重建，無形中在市場上制造了一個大泡泡。
部長：組屋屋契到期後，必須歸還給政府
國家發展部長黃循財去年卻親手將這個泡泡戳破。
黃循財在去年3月24日于國家發展部官方博客上撰文提醒國人說，不要抱著舊組屋一定會獲選加入選擇性整體重建計劃（SERS）的虛假期望進場投機購買，因爲組屋屋契到期後，必須歸還給政府。他在博客中清楚寫道，選擇性整體重建計劃自1995年開展至今，只有4%的政府組屋獲選參與。
換言之，這個“中獎率”不是一般的低，不是每個人都能中馬票。
部長放話後，許多“高齡”組屋的買家明顯被唬住，市場也安靜了很多。這讓那些居住在“高齡”組屋，原以爲退休後生活不成問題的國人，在感受到切肉之痛後突然驚醒：對哦，組屋的屋契一旦到期，整套組屋的價值將全部歸爲零然後由政府回收，自己辛苦一輩子到頭來只是一場空。
眼睜睜看著辛苦供屋的結果竟然是血汗錢全部打水漂，而不是政府一再說的組屋是“一份不斷增值的資産”，這讓國人情何以堪，難免會産生抵觸與不滿的心理，將怒氣矛頭指向政府。
網民普遍認爲政府欺騙了他們，“居者有其屋”原來是一個假象，因爲政府組屋在性質上與“政府租屋”沒兩樣，期滿後就得歸還給最大的屋主——建屋發展局。
過去一年，線上線下出現多把聲音促請政府讓組屋屋契到期後自動延長。
部長：不是所有人都希望自動延長屋契
不過黃循財部長今年5月中旬在國會參與政府施政方針辯論時卻推翻了這種建議。他指出：“我們不能假設每個人都希望這麽做。像我們管理過市鎮理事會的人都知道，越老的組屋越需要維修。若房子已超過99年，能想象它需要多少維修，這對居民將造成多大的費用負擔？”
部長還說，政府一開始就表明組屋的屋契爲99年，足以讓兩代人居住。目前屋齡最高的組屋約爲50年，其余組屋大多還有超過60年的屋契，因此問題並不迫切。
建屋局去年提供給《聯合早報》的數據顯示，在建屋局管理的約100萬個組屋單位中，屋齡滿40年的約有7萬個，屋齡介于30年至40年的有28萬個。
新加坡土地有限、沒有更多土地可再循環使用。部長在國會上補充說：“政府不只得向已擁有房子的這一代人交代，也得向下一代人有所交代。說到底，我們得確保每一代人都能在新加坡負擔得起優質的住屋。”
其實，部長說了那麽多，本意只是想提醒一些買家（尤其是投機分子），不要因爲小道消息而支付高額溢價去購買一些看似有潛力的“高齡”組屋。
不過，部長在點醒大家後也給了一顆糖。他指出，舊組屋依然有價值，套現後可用來養老，並以過去一年的組屋轉售數據爲例指出，一個位于非成熟組屋區、所剩屋契少過60年的四房式單位，轉售價大約是30萬元，五房式單位的轉售價則約40萬元。而較受歡迎地區的四房式和五房式舊單位，轉售價可分別在60萬元以上和80萬元以上。
難道部長這是在給國人支招？讓大家申請新組屋住上30年後就轉售，然後買更便宜的組屋來養老？
網民：政府真的該聽聽人民的心聲
由于政府組屋是大部分新加坡人所擁有的最值錢的資産，因此很多人都希望自己不在世後，孩子可以繼承組屋，甚至是轉售時從中賺一筆，不愁吃不愁穿。
然而部長的發言卻一言驚醒夢中人。以下這名網民所說，代表了相當多人的看法。
“這只能說明部長與底層人民有多脫節。國人窮一輩子的積蓄和公積金來買下政府組屋，政府組屋就是許多老人手上最值錢的資産，想傳給下一代，尤其是當我們都知道在長遠的未來，本地的房屋對下一代年輕人而言只會越變越貴。黃循財，聽聽底層人民的心聲，聽聽政府組屋住戶的心聲吧。”
另一名叫Jasper Lam的網民則希望政府能早點清楚說明一些狀況，不要老用“增值的資産”來形容組屋，給人民制造錯覺和希望。
也有網民建議第四代領導人采用更有人情味的方法來解決問題。
“部長說得很理智，但少了人情味。一個可行的方法是讓建屋局在組屋的99年屋契到期時，以當年一定的售價回收這些組屋，就好像10年舊車報廢後也能拿回一部分費用。背後的原理就是，建屋局在99年後重新發展同一地塊，可以得到更高價值的回報。這樣做是政府對新加坡人，尤其是中收入和低收入家庭的關愛表現。這也可以向新加坡人保證，建屋局是有必要永久存在的。關鍵是讓新加坡人在這裏紮根。我希望部長和第四代領導人都能聽取這個建議，采取實際行動成爲一個真正關愛人民的政府。”
當然，也有網民力挺政府，認爲國人不要過于“kiasu”（怕輸）或不切實際，想買99年屋契的房産來代代相傳，本身就是天方夜譚。
紅螞蟻爲此到外頭轉一圈咬了一些立場比較中立的房地産專業人士，他們也耐著性子給紅螞蟻解釋這當中的一些關鍵問題。
99年屋契，什麽時候才開始貶值
其實，無論是組屋也好、私宅也好，只要寫明99年屋契（Leasehold），它們在99年後的價值，從理論上來說，應該都歸爲零。不過這不等于99年屋契的組屋，打從買家拿到鑰匙的第一天起，就是一個貶值的資産。
隨著國家經濟的增長、住屋周邊設施的完善，以及人民收入的增加，組屋的價格也會跟著上升。
專家也用政府目前采用的算法爲紅螞蟻演示了一遍，說明在一般情況下，組屋要在73年之後，也就是剩余屋契不到26年時才開始貶值。因此，政府的一貫立場，即“組屋是一個增值資産”的說法並沒有欺騙人民，根據上述算法，我們所擁有的組屋在首73年，價值都是呈上升趨勢。
要延長屋契，有哪些方法？
一、修改用公積金購屋或銀行貸款的最低組屋屋契年限
公積金網上的“便民計算器”顯示，一旦組屋的剩余屋契少于30年，或者購屋者的年齡和剩余屋契的年限加起來不超過80年，就不能再動用公積金來買房。這無形中縮短了組屋的轉售壽命。
有房産專家寫信到《海峽時報》建議政府考慮放寬上述限制，並且讓銀行也放寬限制，爲那些有意購買屋契少于30年的“高齡”組屋者提供貸款，這麽一來就能延長這些“高齡”組屋在公開市場的壽命。
況且部長不是說這些“高齡”組屋只占少數，這麽做應該不至于打亂政府的算盤，同時又能讓那些已經“火燒眉毛”的屋主能暫時緩一口氣。否則政府在那頭花時間想辦法，人民在這頭急得像熱鍋上的螞蟻，遠水救不了近火啊。
二、修改使用折扣率（discount rate）的算法
國際房地産公司高緯環球今年4月在《海峽時報》曾刊登一篇評論，指出政府爲非永久地契土地估價所使用的折扣率（discount rate）依然還在沿用70年前的算法，早就不合時宜。
該評論解釋說，我國在計算剩余屋契的價值時，使用的是新加坡土地局刊登的屋契換算表。這個在房産界俗稱爲“Bala’s Table”（巴拉表）的換算表，據悉是在1948年，由當年任職于英殖民政府辦公室的一名叫作Bala的土地局職員所編制。至于Bala當年如何得出這些數據，至今仍不得而知。
高緯環球指出，只要將屋契換算表內的現金折算法從3%換成更接近目前市場情況的6%，99年屋契的組屋的貶值率就會變得比較緩慢。這麽一來，一間屋契只剩下30年的組屋的價值，將等于永久地契屋子的83%，而非目前的60%。這將能讓“高齡”組屋屋主有更多時間來脫售組屋。
該評論鼓勵政府重新檢討目前的估價法，盡量采用與私人領域統一的估價折扣率，一方面既可替人民設想，另一方面也可爲政府帶來更多財政收益。
三、補繳地價延長屋契
房産專家還透露，另一個可行方法，就是讓現有屋主有選擇的補繳地價。補繳地價的費用，可以通過“建屋局貸款”（HDB Loan）的形式來解決。
換句話說，如果一間組屋有80%的屋主都願意支付延長屋契的費用，就應該允許這80%的組屋單位能享有更長的屋契。這麽做有助于維持組屋的市場價格，讓屋主享有一定的保障。補繳地價後，政府應該讓這些補繳的屋契年限統一在某個年份，如一律到2050年到期。
簡言之，就是讓政府給所有屋主，在任何時候都有機會可以提出申請來延長屋契，但必須統一在某個年份一並到期。
政府在收到補繳地價的費用後，也必須有所反饋，開展更多翻新計劃，將一部分征收的延長地契費用回饋給該社區的居民。這筆費用類似私人公寓的累積基金（sinking fund），用來備不時之需。所謂的有必要的翻新工程應包括鞏固組屋的結構、改善和美化周邊環境，確保能繼續提供給國人優越的居住環境。這也能同時提高該組屋在轉售市場的價值。
如果屋主不打算補繳地價，到期後組屋將自動歸還給政府。政府可以將那些結構依然結實安全的組屋對外出租，以低廉的價格給那些有資格申請租賃組屋者來租用。
這麽一來，政府在無需大費周章的情況下，就能解決屋契到期這個燙手山芋。另外，政府也會有更多時間和資源來開展老舊社區的改造工程，甚至繼續在一些低密度的住宅區進行選擇性集體重建計劃，更有效地使用土地資源。
政府最近剛宣布會將租賃組屋和供居住的組屋集中建在同一座組屋內。專家認爲，這很可能就是補繳地價做法的一種延伸，或者說政府已經在考慮這點，所以現在先出招來試探一下市場。
一旦涉及政府組屋這個國人將一生積蓄都投進去的重要資産，討論就會變得特別敏感。政府在“實話實說”的同時，也必須出台一個能讓人民安心的解決方案。不能像部長那樣，以“問題並不迫切”來一語帶過。
對那些已經退休卻明顯錢不夠用的國人和他們的家庭，這已經是非常迫切的課題。別讓這份迫切感在下屆大選中轉化成另一種“迫切”。