新加坡是全球擁屋率最高的國家，10個人之中就有9個人擁有自己的屋子。一直以來，大多數新加坡人累積的財富都和屋子脫不了關系。
新加坡私宅市場長期前景依然樂觀。自2000年以來，新加坡私宅價格以2.3％的複合年增長率（CAGR）增長。 2000年至2016年期間，人口也從400萬增加到560萬，複合增長率也達2.1％。
新加坡是亞太區最多跨國公司所在地
新加坡在貿易、資本投資和聘用外籍人士方面是亞洲最開放的經濟體之一。約4200家區域總部落戶新加坡，使之成爲亞太地區最多跨國公司的所在地。
全球科技、媒體和電信公司如谷歌、面簿、微軟，華爲和IBM等，都被新加坡有利的法律環境，低稅制和多樣化的經濟基礎所吸引，在新加坡設立了區域總部，將其作爲通往世界的門戶。
新加坡的房價比香港和上海便宜
低利率的大環境以及強勁的需求，帶動大多數亞洲市場的樓市水漲船高。
盡管各國政府推出以稅收爲基礎的限制性政策來冷卻房地産市場，但新加坡似乎是唯一一個房價得到有效控制的主要城市。
新加坡的房價與收入比率爲5，香港的比率則爲17。事實上，新加坡是紐約和倫敦等全球 “超級明星城市”中，該比率最低的城市，這意味著新加坡的房價相對來說更容易負擔得起。
根據瑞士寶盛銀行的財富報告，位于新加坡黃金地段一間4000平方英尺的公寓，售價爲890萬美元，而在香港和上海，這樣的公寓價碼則分別爲4120萬美元和1660萬美元。
政府預留了70萬套私宅的土地來應對人口增長
盡管從2013年到2016年，新加坡人口以每年從介于1.2％至1.6％的比率增長，但預計依然能實現早前人口白皮書中所提出的在2030年達到690萬人口的目標。
爲了應付這690萬人口，新加坡政府已在未來20年預留了可建造70萬套私宅的土地。隨著新加坡經濟預計平均每年增長約2至3％，這將超越其他發達經濟體並支持國人的收入增長，有助于維持房地産價格。
單身人數不斷增加，每戶家庭人口減少的趨勢，也將成爲住宅市場需求的主要驅動力。據估計，到2030年，新加坡五分之一的家庭將屬于單一戶型，而2010年只有八分之一。這意味著，新加坡還需要興建更多更小的住宅單位，來迎合市場的需求。
更多外國發展商進駐，置地時出價更闊綽
新加坡私宅市場過去五年也開始有更多外國發展商的進駐。根據高緯環球的研究，自2015年起，外國買家在政府售地計劃中的參與呈上升趨勢。比如在2015年，他們總共投標38次，占整體比率的四分之一。不過這個比重在2016年和2017年分別上揚至29%和34%。
同樣的，外國買家在標地時出手也更加闊綽。根據數據顯示，若外國發展商成爲最後贏家，他們和排名第二的競標者的標價平均相差5.6%，而如果是本地發展商成爲最後贏家，他們和排名第二的競標者的標價平均只相差3.4%，這意味著本地發展商在標地方面比較謹慎。
其中較爲矚目的一些被外國買家購入的地皮包括了2017年5月，一幅女皇鎮史德林路（Stirling Road）的住宅地段，由香港龍光地産及中國南山集團組成的財團奪得，標價爲10億零272萬元，是本地首個標價沖破10億元的純住宅項目。
這個名爲尚景苑（Stirling Residences）的項目剛在7月初開盤，至今已經賣出項目1259個單位中的435個單位，相等于35%。龍光地産去年才涉足本地私宅市場，但已經買下兩幅地皮，除了尚景苑，還斥資6億2900萬元買下後港私有化中等入息公寓Florence Regency。
海外發展商只是一時贏得先機
有人認爲，這些“過江龍”推高了新加坡的土地價格，造成本地發展商只好到海外尋找商機，其實不然。
高緯環球的研究顯示，海外發展商成功標得地皮最活躍的一年其實是在2015年，當時成功轉手地皮的51%或17億8100萬元來自海外發展商；本地發展商只占了49%，或17億1200萬元。2015年正是新加坡樓市走下坡的時候，海外發展商因此贏得了先機，標地的價格也更加優惠。
接下來的三年，他們反而沒有那麽積極。比如從2016年到今年至今，成功標得地皮的海外發展商比率已經從46%一路下跌到33%，而本地發展商卻紛紛進場，在地皮價格走高的情況下繼續標地，比率從2016年的54%上揚到今年至今的67%。
這是否意味著海外發展商在管理風險方面反而更加理想？他們在市場低潮時已經購入土地，現在又剛剛實施了降溫措施，海外發展商手裏的土地庫存已經明顯低于本地發展商，加上他們之前的投標價格並不顯得高，這能讓他們在未來比較艱難的時期，以比較輕松的姿態應對降溫措施給市場帶來的影響。
在新加坡從事房地産開發的“遊戲規則”
事實上，在新加坡從事地産開發業務，有一定的風險，這包括對發展商實施的現有合格證書（Qualifying Certificate）和額外買方印花稅期限的懲罰性條件。
根據前者的條例，擁有外國股東的發展商必須在五年內完成發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位項目，否則必須根據未售出單位數量逐年支付延長費。
在2011年額外買方印花稅出爐之後，凡是發展商（無論本地或海外）如果達不到五年竣工與銷售的要求就面對高額罰款。目前的罰款額爲土地價格的25%外加利息。
對此方面，本地發展商過去幾年倒是先嘗到了苦藥。
根據國家發展部在國會提供的數據，截至2017年底，發展商總共支付了2億元的額外買方印花稅和1億8000萬元的現有合格證書延長費。
在銷售期限前夕，也陸續有多家發展商選擇除牌以避免支付延長費，其中包括SC全球（SC Global）和大衆控股（Popular Holdings）等。不過由于“過江龍”在本地的資曆尚淺，至今還沒有哪家發展商必須因爲支付高額的延長費或罰款而必須降價求售。
縱使有樓市降溫措施 買家依然會進場
今年7月初，政府推出第九輪降溫措施，政府或許認爲，保障新加坡樓市穩健發展的最佳方法是在房地産市場最初開始變得旺熱時，就開始幹預降溫，以此挫買氣。
自2017年第三季複蘇開始以來，私宅價格只在過去四個季度上漲了9.1%。與上一個周期的複蘇相比，當時的價格從2009年第三季度開始攀升，到2010年第二季度，私宅指數上揚了38.2%。
新的降溫措施也削弱了首次購房者的負擔能力，造成貸款與價值比率（loan-to-value ratio，簡稱LTV）從80%降至 75%，影響到買氣。最新的第三季預估數據出爐後，降溫措施的效應立竿見影，價格上揚0.5%，明顯低于首季和次季3.9%和3.4%的漲幅。
另一方面，發展商對集體出售項目開始觀望。
一方面，發展商對地皮已經不再像以往那樣饑渴。今年至今已經有多達35個集體出售項目成功賣出，分別超越去年的28個和前年的3個。以銷售數字來看，今年的35個項目總值101億元，也分別高于去年的82億元和前年的10億元。
再一方面，由于發展商所面對的風險在降溫措施後加大，他們除了要預先支付相等于地價5%的額外買方印花稅之外，面對的罰款額也從之前土地價格的15%增加到25%（外加利息）。
政府一方面讓投資者承擔更重的稅率，另一方面也收緊了首次購屋者的借貸，這麽一來買家的負擔能力有限，發展商的如意算盤可能要打不響了，無法在五年內繼續以較高的價位清完所有的單位，所以進場時也就更加謹慎了。
至于政府地段的投標，或許也會稍微冷卻，不過因爲不像集體出售一樣過程繁瑣，還是會吸引一些發展商進場。
整體而言，私宅市場今年初開始的旺熱景象應該不複存在。
市場也了解到，政府不會輕易松綁之前8輪降溫措施，要想投資私宅的買家，因爲隨著進場的門檻高了，恐怕得需要有足夠的財力，同時還須承擔更高的風險。
不過在房價走勢方面，由于過去這輪集體出售的發展商，幾乎都財力雄厚，擁有很好的持守能力，並會想方設法保障自己的盈利率，而不會輕易降價。如果我國經濟走勢依然被看好，那目前買家對樓市的觀望態度應該也只是暫時的。