春節的腳步正在走進，獅城吳洲在此提前恭祝大家新春快樂，心想事成。在步入狗年之際，沉思良久回憶去年的房産走勢，平靜之中略有驚喜，展望2018年，似乎忽如一夜春風來，又似乎春風得意馬蹄疾，開發商對市場情緒漸趨樂觀，房産市場投資者也是蠢蠢欲動。
總體而言，2017年房地産市場走勢基本延續了前兩年的趨勢，年中媒體專家對政府解除房産降溫措施的過度解讀成爲了市場走勢的一段小插曲，並沒有影響市場最根本的供求關系。如果對新加坡政府政策有所了解的投資者應該知道降溫措施的解除不是一朝一夕之內可以預見的。
去年經濟的不溫不火對房産市場的發展也沒有起到積極的作用，尤其對租房市場的影響尤其明顯。每每油氣市場、或者金融市場不景氣，新加坡房産市場的屋主們往往也會受到負面影響，所有說良好的經濟走勢是房地産市場穩定發展的必要條件。下面吳洲就爲大家總結幾點2018年房産市場的發展趨勢：
房價觸底反彈，上漲的量級預計8%-10%
2017年10月底新加坡建屋局（URA）發布了房地産市場，新加坡房地産市場終于在2017年的第三季度收漲0.7%，爲新加坡房地産市場連續15季度下跌以來的首次季度性上漲。對于房地産市場而言，告別了枯燥乏味的4年持續性下跌，終于迎來了令市場重新興奮消息。
但是作爲個人投資者而言，是否現在就急于入場，抓住市場上升趨勢，還是不願意承擔風險，放棄這一次的上漲周期？當然這是萦繞在每一個投資者腦海中猶豫不決的百萬級的投資。相信，對于大多是投資者而言，他們堅信的是市場經曆了15的季度的連續下跌，市場是時候反彈一下了，不是現在也不會遠了。因此，吳洲在這裏總結一下新加坡房産市場四次下跌曆史數據，以供大家決策使用：
顯而易見的是，2013年這一次新加坡房産降溫措施的實行已經達到了曆史最高的15個季度，堪比2000年的互聯網泡沫，但是同比之前的危機時房價下降的幅度，這一次12%的降幅相對較小。降幅小的主要原因可以理解爲是政府調控，而非市場危機。調控目的在于抑制房價過熱從而確保房地産市場的軟著陸。同樣，市場的觸底反彈也不會像經濟危機後的快速上升，相反，緩慢的價值修複則更滿足市場及政府的預期。
整體出售潮在2018年將延續
相信關注新加坡房市的投資者們一定熟悉整體出售這個2017年的關鍵字，整體出售的火爆在一定程度上推升了房地産市場的價格。2017年年底的Amber Park的整體出售，刷新最高成交紀錄 – $9億新幣，屋主會收到$430至$830萬新幣不等的回報。
了解整體出售的投資者應該都知道，相比較開發商從政府售地計劃項目（Government Land Sales Program）中買地，從住戶手中購買的整體出售將促使資金的進一步回流，也就是說屋主通過整體出售所得的回報往往意味著另一套改善性住房的購買，利于市場整體的良性發展，達成良性循環。接著剛剛Amber Park整體出售的例子詳細說明，Amber Park的屋主平均收到$630萬新幣的補償回報，整個項目高達$9億新幣，試想如果資金回流樓，對市場是多麽大的利好。
2017年是整體出售流行的一年，據粗略統計，開發商共支出超過$50億新幣收購集體出售樓盤項目，因此這樣一件促進經濟，改善生活又不額外征用政府土地資源的行爲，受到業界和政府機構的一致好評，可以遇見的是整體出售依然就是2018年房産市場的關鍵詞之一。
供需平衡短期不會被打破
供大于需，出現價格下跌的現象，在可預見的短期內尚不必憂慮，歸功于政府計劃項目（Government Land Sales Program）在土地資源批放上的管控。然而一些市場人士發聲，擔憂過火的整體出售在一定程度上會造成短期內的過度供給，造成供大于需，價格下跌。原因在于整體出售中開發商回購的土地，會以原本3至4倍的住宅單元供給投放市場銷售。
吳洲覺得盡管言之有理，但考慮到開發商的建設周期和銷售周期，2017年回收的項目，因考慮到集體出售項目的産權交易是個複雜的耗時的交易過程，大部分要在2019年左右才會重新投入市場，對市場的供給産生實際的影響。
同時，讓我們換一個角度來看待這個問題，2014年至2016年，新加坡市場年均可銷售成交住房量爲13,000套至19,000套，即使考慮到整體出售房産的交付，略超11,000個單元的交付仍然在市場承受範圍之內，事實上新加坡開發商在2017年售出的公寓單位同比上漲32.5% 。
而3000多戶受益于整體出售的業主也會需求購置新房，帶來3000多住宅單元的淨需求，即使少數業主會考慮降低居住條件，但對房産市場的淨需求量在短期內對價格造成溢出效應。
新加坡房産市場的今天，有30,000套左右的未售房産單元，空置率在8%左右，相比2011年的曆史最高的40,000戶，可以說完全在市場的調控範圍之內，出現供需不平衡的情況很難出現。
但是另一方面，市場很難去預測政府HDB（組屋）的供給量，不得不承認市場很難去量化HDB市場對私人公寓市場供需兩端的影響，但是我們也無需過于擔心，因爲一部分HDB的屋主也一直在考慮升級至私人公寓。因此二者的影響在一定程度上會項目抵消，稀釋。
開發商拿地成本升高
雖然近年來房價已經持平15個季度連續下跌的記錄，但是引人注意的是開放商拿地的成本在不斷升高，從開發商的角度來看，似乎有點抄底房産市場的感覺。隨著建設和銷售周期之後，如果開放商想維持合理的利潤，房價的上漲則不可避免。
舉例來說，在新加坡比達達利（Bidarari）地區，2013年12月地産商UOL以每平方英尺$648新幣的價格購買了在Bartley的Botanique，2014年中MCC Land以每平方英尺$775新幣的價格購買了Poiz Residence，隨後Cheung Kong以每平方英尺$849新幣的價格購買了Stars of Kovan。
緊接著的2015和2016年，土地價格稍有下降，CDL和Hong Leong以$710新幣的價格購買了Forest Woods，Evia JV以$755新幣每平方英尺的價格購買了GEM Residences。
2017年的土地成本則急速上升，上半年SPH JV以$1181新幣每平方英尺的價格拿下Upper Serangoon的一塊土地，Chip Eng Seng JV則以$1110新幣每平方英尺的價格拿下了Woodleigh處的一塊建設用地；下半年Oxley JV以$835新幣每平方英尺的價格拿下Serangoon Ville，KPLD和Wing Tai JV一同以$965新幣購入Serangoon North的一處土地，SingHaiYi JV分別以以$1325新幣購入Sun Rosier，$1092購入How Sun Park。
東海岸海濱區在2015的開發商土地購買成本仍在$800至$900新幣每平方英尺之間，然而2017年發生的交易如下：
UOL在2017年初購入45 Amber Road，每平方英尺價格在$1,063新幣;
Sustained Land在2017年中重新開發了Albracca，每平方英尺價格在$1,409 新幣;
UOL 和Kheng Leong一同開發了Nanak Mansion，每平方英尺價格在$1,427 新幣;
最後CDL & Hong Leong聯手以整體出售的形式收購了Amber Park，每平方英尺價格在$1,515新幣;
同樣的故事也發生在新加坡的各個區域，下面的表格是2017年一些重要的土地成交記錄，數據來源URA。
因此可以預見的是，隨著房産開發商拿地成本的逐步升高，2018年的新加坡房價的走勢不會再延續前15個季度的趨勢。從上遊至下遊成本轉移，隨著開發商拿地成本的升高，對房價的上升會産生積極的推動最用，加之政府有可能上調政府消費稅GST，這也將進一步提高開發商的成本進而會轉嫁給消費者買單。
公寓面積在不斷縮小
上世紀90年代新加坡平均每個住宅單元居住4.25人，本世紀初降低至 3.5人，2015年這一數字降到了3.39人，如同每一個發達國家一樣，新加坡正向著小家庭規模的方向發展，崇尚獨立的美國這一數字是2.6。考慮到新加坡90.8%的人口擁有自己的房子，這一數字的降低也可以理解爲屋主門正搬進自己購買的房子了，而不是將其出租換取租金，也可以理解爲年輕一代的崇尚自由，越來越早的組織自己的家庭。
然而這一趨勢能否滿足的另一個方面取決于父母的金庫是否能夠支持年輕一代的買房夢想，考慮到主要需求仍爲新加坡國內買家，TDSR和其他房地産降溫措施仍然存在，年輕一代仍然依賴父母一輩去提供第一筆購買款，但是父母一代能在多大程度上提供幫助還需市場去進一步驗證。
貸款利率的升高，減少了房屋的出租收益
美聯儲計劃在今年推行三至四次加息以促進美國國內經濟的發展，因此與美元緊密連接的新加坡市場也會受到美聯儲加息的影響，Singapore Interbank Offered Rate (SIBOR)和Swap Offer Rate (SOR)會直接體現這一變化，原因在于金管局Monetary Authority of Singapore (MAS)允許新幣在一籃子國外貨幣以不同權重組成的一定的範圍內波動。
因此這一消息對屋主而言，不算是一個好消息，貸款利率的升高意味著成本的升高，也就是說受益率的降低。
讀到這裏，回答讀者們最後一個問題：現在是進入新加坡房産市場的好時機麽？
吳洲的觀點很明確，熟悉前面文章的讀者一定也不陌生以下觀點，我引用自己以前發布過的文章中的觀點：
“新加坡房價指數雖然持續走低，2017第三季度略有反彈（反彈趨勢尚待確認），但是指數從來都是落後指標，一些房産市場迹象作爲領先指標已經逐步顯示市場出現回暖。例如房産成交量增長、開發商市場情緒上升、豪宅市場觸底反轉等等，都在當下低迷的市場中釋放出積極的信號”。
可以預見的是，在經濟發展、人口增長的同時，未來成熟的新加坡房地産市場獲得資産增值的潛力是看好的。過去十輪政府政策調控抑制住了房産價格暴漲，致使價格溫和下跌了12%。但隨著新加坡各項經濟指標看好，以及嗅覺靈敏的投資者再次進入這一市場，買賣成交量快速增長。越來越多的精英階層和富人們正在等待市場反轉更加堅定的信號，而或許現在就是進入市場的良機，有想法置業的朋友，可以多做功課，量力而行，多與行業人士交流，切記眼見爲實，耳聽爲虛，畢竟最終只有自己能對自己的投資負責。
最後，這也是吳洲春節前發布的最後一篇文章，忙碌了一年的白天看房，晚上寫作生活，也該小憩一會啦，2018年是狗年，狗天性忠誠，這也是我吳洲個人非常看重的一點，也反應了我從業以來一直的承諾，即成爲家人，同事，客戶可信賴的力量源泉，重視忠誠的價值。
記得有這樣一首歌唱到“當你老了，頭發白了，睡意昏沉，當你老了，走不動了，爐火旁打盹，回憶青春”，作爲海外遊子，不論身處何地，在條件允許的情況下，請回家過年，放下手機多多陪伴自己的父母親。
最後借此機會再次祝福新加坡眼的讀者們新春快樂，財源滾滾，感恩一路以來對我吳洲的支持。
聆聽半小時講解，帶您從繁華步入經典,我辦事，您放心。
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關于吳洲：任職于新交所上市企業，新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷董事，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。聯系吳洲，請加微信號：peterwu99
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(圖文由吳洲提供）