摘要
2017年倒計時開始了，回顧過去的一年，我們首先給各位提供幾貼2017年新加坡樓市的幹貨，再和感興趣的各位談談新加坡樓市專家們如何看待2018年的房産走勢以及新加坡房産發展商們明年的雄心壯志。應該說，2017的新加坡樓市確實變了，它在勇猛地往前蹭，以2016年的數據作基數，2017年私宅（公寓）成交額增長近50%，平均單價提高了至少4%，集體出售更是一支獨秀，至少有26個私宅成交記錄，還有許多待投標的集體出售項目。綜合各種利好因素，專家們預測2018年的樓市一定是往上漲的，關鍵是漲多少的問題。發展商們更是摩拳擦掌,爭取在樓市春天裏播好種，夏秋才有更好的收成。
選擇購買或租用房屋是我們的生活中最重要的決定之一。在做出決定之前，首先要對房産市場有一個較全面客觀的了解。這裏，我們根據過去幾年特別是今年的樓市資料對明年的房地産市場的走勢進行合理分析，這將有助于買家和賣家根據市場走勢做出適合他們自己的決定。
根據市區重建局（URA）Urban的數據，2017年與過去兩年相比，私人公寓的總成交量明顯增加。2015年，只有12,814套私人公寓（不包括執行共管公寓）成交，2016年增加到15,335套。到12月20日止，今年的成交額已達22,082套，占三年總成交量的44%。相信今年的總成交額還會進一步提升。ERA Realty的首席執行官Eugene Lim認爲2017年交易量最高可達23,000套。這樣，與去年的15,335套相比，增長近50%。
不但2017年的私宅成交量顯著提高，成交價也穩步提升。市區重建局（URA）的私宅價格指數在2017第三季環比上揚0.5％。總體看來，私人住宅物業市場呈現明顯回升迹象。2017年第三季，私人住宅價格微升0.7％。代表大衆化私宅的中央區以外（OCR），代表中檔私宅的其他中央區（RCR）和代表高檔私宅的核心中央區（CCR）的價格分別上漲0.8％，0.5％和0.1％。根據市區重建局（URA）的資料，我們以每套單價總和除于總套數作爲平均成交單價。2015年的平均單價爲每平方尺新元S$1279.5，2016年爲新元S$1354.7。而2017年的單價達S$1409.0，與去年相比提高了4%，與前年相比提高了10%。
集體出售（En Bloc）通過地皮容積率最大化，充分利用土地資源，以獲取最大商業利益。如果舊樓盤有足夠的優勢，集體出售價格也合理，現業主和新開發商均可獲利，是個雙贏舉措。在過去的20年裏（1998-2017年），有將近500棟公寓成功集體出售並重建或正在開發。公寓集體出售的熱度與年份息息相關，比如2007年，全年共有166宗交易，占20年總交易的35%。近年來，集體出售的熱度又開始回暖，2015年只有一宗買賣，去年增加到6宗，而今年則至少有26宗成功交易，總成交額超過80億新元。其中位于D15郵區的安柏園（Amber Park）公寓有豐隆集團購買，成交價爲新元九億六百七十萬（S$906,700,000）,創永久地契公寓集體出售價格記錄。
火爆的集體出售産生兩種效應。一是集體出售將會出現一大批擁有足夠現金的潛在購房者，爲新加坡的房産市場提供價格升值空間。二是集體出售的結果是將會建造更多的私宅單元，爲新加坡的房産市場提供價格緩沖空間，但這是3-5年後的情形。所以總體而言，近期的火爆情況將會推高明年的房産價格走勢。
房地産市場觀察人士的共識是，目前的集體出售熱潮可以持續一段時間。原因是，一方面當前發展商未售出的住宅單位數量大幅下降，另一方面，通過政府土地出讓釋放的土地數量減少，意味著開發商需要使用整體銷售，以維持新項目的管道，以抵消他們目前銷售的單位。事實上，目前正在等待投標結果的集體出售私宅項目至少有19個，其中至少有3個項目的投標價超過10億新元，如Braddell view、。Pine Grove和Ivory Height等。這些潛在的集體出售項目爲未來新加坡房地産市場注入新的活力。
2017年3月，新加坡政府調整三項房地産市場調控措施，包括調低賣方印花稅和小範圍放寬總償債率框架，並針對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易征收額外轉名印花稅。在調低賣方印花稅方面，征稅期限由原來的購買後四年縮短爲三年，稅率從原來的4-16%縮小爲4-12%。盡管這些調整只針對特定群體，對整體樓市不會帶來太大影響，但這樣的調整可算是“破冰”之旅，可能讓市場感應到，政府開始放寬降溫措施了，從而提高樓市買氣。事實上，多只本地房地産發展商股價在在政府宣布這些措施後相繼攀升，如城市發展（CDL）的股價一度飙升10％，凱德集團（CapitaLand）的股價也上升接近兩年最高。
新加坡金管局預計全球經濟將維持增長勢頭，2017年爲4.3％，2018明年則是4.1％，高于此前預測的4％。在全球經濟向好的大背景下，新加坡經濟表現也優于金管局的預期，第三季國內生産總值（GDP）同比增長4.6％，爲三年多來最大增幅。經濟複蘇也從制造業等出口行業擴大到服務業等內需型行業。最近，本地經濟師調高了對今年新加坡全年經濟增長預測，從三個月前的2.5％至3.3％。明年經濟增長預料爲3％，高于之前的2.5％。
2017年11月李顯龍總理在人民行動黨黨大會上的發言中回應說，隨著政府開支的增加，就像財政部長王瑞傑所說的，增加稅收是遲早的事情。李總理指出，目前政府有足夠的收入來支付現任任期的開支，但未來的開支將顯著增加，這些開支包括保障社會安全網、醫療服務、投資和發展基礎設施建設。與區域國家相比，新加坡政府征收的消費稅是較低的，從2007年調整以來已有10年了。有分析師認爲，消費稅可能會在五年內上調至10%。
2017年12月，另一個重磅消息是，新加坡移民局開放外國在籍學生申請永久居民（PR）身份。申請條件並不苛刻，主要包括兩個條件。一是該學生至少在新加坡已居住滿兩年，二是該學生至少通過新加坡的一項國家級考試，如小六會考PSLE、新加坡-劍橋GCE的N/O/A水准考試或直通車IP（Integrated Programme）課程等。
這三則新聞或措施表面上與私宅市場無關。但實際上是，經濟增長與房地産市場走勢息息相關，隨著經濟的增長，國民收入也水漲船高，房地産市場必然更加活躍。GST的上調在某種程度上也會助長物價的上漲，間接提升私宅價格。而外籍學生可申請永久居民這一政策，將正面影響外籍學生家庭在新加坡置業，從而進一步提升私宅的買氣。
在這新的一年即將來臨之際，有關2018年新加坡樓市展望的分析時有所聞。這裏爲您列出幾個代表性的報道。投資銀行摩根士丹利（Morgan Stanley）認爲，新加坡房地産的價格即將扭轉，截至2018年底，新加坡私人住宅價格將上漲10%，到2030年，房價將增加一倍。高盛集團（Goldman Sachs）的報道(2017年12月13日)指出，新加坡住宅價格在2017和2018年將以5%的速度增長。《聯合早報》2017年10月底的報道認爲，除非出現不可預見的外部沖擊，本地私宅市場將在2018年取得1％至3％增長。《新加坡商業評論》（Singapore Business Review）報道(2017年12月20日)說，明年住宅物業價格預計將上漲3-7%。這些報道均簡要分析了新加坡近年來的樓市走向、國際和區域環境、新加坡樓市政策以及經濟發展狀況、集體出售、政府售地計劃等因素後得出的結論。總體看來，專家們對明年新加坡私宅市場的預測是相當正面的，就是說，專家們認爲，明年的私宅價格是往上蹭的，但蹭多少各有說法。
房地産開發商是房地産市場的領軍人物，開發商的行動方向在某種程度上代表了開發商們對房地産市場看法。而退出市場的私宅項目的多少以及私宅地皮的購買數量則代表了市場的冷暖。根據市區重建局的數據，2016年頭11個月銷售的新推出私宅（公寓）總量爲7318套。而2017年首11個月銷售的新推出私宅（公寓）總量爲9414套，同比增長近30%。值得一提的是由EL Development開發的新樓盤河景苑(Parc Riviera)。該樓盤位于新加坡第5郵區西海岸谷和亞逸拉惹高速公路的交界處,99年地契。樓盤推出時，發展商引入了一種“單層定價”的創新銷售方案，就是位于1-15層的單元，只要面積相同，各層的定價都是固定的。這樣的定價吸引了許多潛在買家和其它開發商的興趣。目前，該樓盤已全部售罄。除此之外，還有許多樓盤的交易也相當火爆，這些樓盤在2017年的成交額占公寓總開發單元的至少50%，可謂是暢銷公寓，如豪佳苑（Grandeur Park Residences）、The Clement Canopy、海景軒（SeasideResidences）、蘇菲雅山莊（Sophia Hills）、心樂軒（Le Quest）、高文之星 (Starsof Kovan)和Park Place Residences At PLQ等等。
不但2017年推出了更多的新樓盤，銷售業績也相當不錯，2017年的集體出售也相當的火爆，至少有26個集體出售項目成功交易，在加上政府售地計劃出售的地皮，以及正在進行中的集體出售投標項目，整個私宅樓盤地段的交易正在如火如荼地進行著，從中可窺視一番開發商們對明年私宅市場的樂觀情緒。
在衆多開發商中，有一個開發商特別耀眼，這就是豪利控股（Oxley Holdings）。在2017年集體出售的26個私宅樓盤中，有6個（23%）是由豪利控股買下的，總購買金額達18億3千多萬新元，占總集體出售額的22.9%。豪利控股是一家成立于2010年的國際房地産開發商，總部位于新加坡。僅僅七年的時間裏，豪利從一間以新加坡爲中心的發展商逐漸成爲全球地産控股公司，集團的市值從2010年的五億七千萬新幣到2017年的二十一億新幣，從新加坡股票交易所的凱利板跳上了主板。在剛剛揭曉的EdgeProp新加坡地産行業傑出獎項（Singapore Excellence）中，豪利集團總裁陳積光先生奪得年度地産人物。特別引人注目的是，2017年豪利控股在新加坡進行了多次土地采購，建立了雄厚的土地儲備庫，並計劃在當地房地産市場推出更多更大的發展項目。目前，集團在英國、愛爾蘭、柬埔寨、馬來西亞、緬甸、印度尼西亞、塞浦路斯、中國、澳大利亞和日本等國家均設有海外業務網點。其海外旗艦項目包括倫敦皇家碼頭（Royal Wharf），倫敦濱水鄉鎮（waterfront township ）發展項目，ThePeak和The Bridge項目，柬埔寨金邊的兩個綜合發展項目和愛爾蘭都柏林商業區最大的綜合發展項目Dublin Landings等 。在中國，豪利控股擁有距河北省新經濟特區（NSEZ）40公裏的高碑店開發項目的股權。由于NSEZ有望帶動高碑店等周邊地區的房地産市場，該項目有望成爲集團的又一重大項目。截至2017年8月，豪利控股已經啓動了34個發展項目，其中27個項目已經完成。
▲位于Robinson路和McCallum街交彙處的豪利集團總部大樓
這裏著重介紹一下豪利控股在新加坡的私宅發展項目。根據豪利控股官網（http://www.oxley.com.sg/）介紹，在新加坡，共建造或正在建造的私宅項目有22個，其中有14個爲綜合發展項目。大部分項目已完工，而且基本售罄。這裏簡要介紹一下豪利控股在新加坡最近購買的私宅用地。
2017年5月，位于後港的中等入息公寓Rio Casa集體出售給由金成興（KSH）、豪利控股（Oxley Holdings）、聯明（Lian Beng）及Apricot資本組成的合資公司Oxley-LianBeng Venture。該地段面積爲36811平方米，成交價爲5億7500萬元，出售價包含約2億零800萬元的發展溢價，以將公寓地契延長至99年，以及把總容積率增加到2.8。據萊坊投資與資本市場執行董事羅凱傑透露，這個項目的發展總價（Gross Development Value）達14億新元,將現有的286個住宅單位重新發展爲1400個單位。這個地段位于第19郵區，距離後港地鐵站和巴士轉換站，約800米,附近有大片綠地，靠近實龍崗公園連道。後港中心的綜合交通中心（Integrated Transport Hub）估計也將于2023年落成。發展商將把這裏發展成綜合商業和住宅項目，估計將于2018年推出市場，售價介于每平方英尺S$1400-1600。
▲豪利控股合資買下的位于後港的中等入息公寓Rio Casa，面積36,811平方米，成交價爲5億7500萬元
2017年7月，中等入息公寓SerangoonVille集體出售給由四家公司包括豪利控股組成的財團Oxley Serangoon。位于實龍崗北1道的Serangoon Ville占地27584平方米，容積率爲2.8，成交價S$499,000,000。這一地段位于第19郵區，最靠近的地鐵站是高文地鐵站，附近的學校有培才中學（Peicai Secondary School，0.31 km)、實龍崗花園中學（SerangoonGarden Secondary School, 0.61 km)和博文中學（Bowen Secondary School,0.74 km)等。這個已私有化的中等入息公寓共有244個住宅單位，預計重新發展後將建造1200個新住宅單位，並將在一年內推出市場。
▲豪利控股合資買下的位于實龍崗北1道的Serangoon Ville占地27584平方米，成交價S$499,000,000
2017年8月，豪利控股全資子公司Oxley Garnet 買下位于208 Yio Chu Kang Road的6個單位，面積1,313.3平方米，99年地契，成交價S$8,400,000。這塊地皮位于第19郵區，靠近高文地鐵站，距後港節日市場（Hougang Festival Market）和Heartland大型購物中心也不遠。附近的學校有後港小學(Hougang Primary School)，蒙福初級學院（Monfort Junior School）和實龍崗初級學院（Serangoon Junior College)。 
▲豪利控股買下的位于208 Yio Chu Kang Road的6個單位，面積1,313.3平方米，成交價S$8,400,000
2017年11月，豪利控股通過獨資子公司Citrine Property買下位于武吉知馬一帶射靶場路（Rifle Range Road）的舊公寓美華園（Mayfair Gardens）。該公寓面積19,368平方米，成交價S$311,000,000，比公寓開出的保留價高出17％。最靠近美華園的地鐵站有阿爾柏王園（King Albert Park，350米）和美世界（Beauty World,740米）。附近有的購物娛樂中心有武吉知馬廣場（Bukit Timah Plaza）和美世界中心（Beauty World Centre）等。一公裏範圍內的學校有美以美女校（MethodistGirls’ School，0.57 km)、培華長老會小學（Pei Hwa Presbyterian Primary School，0.57 km)和英華學校（中學）（Anglo-Chinese School (Secondary) ，0.75 km)等。
▲豪利控股買下的位于武吉知馬一帶射靶場路（Rifle Range Road）的舊公寓美華園（Mayfair Gardens），面積19,368平方米，成交價S$311,000,000
2017年12月，豪利控股全資子公司Oxley Topaz買下位于波東巴西的永久地契公寓Apartment 8的個單位，面積898.1平方米,成交價S$21,500,000。該地皮位于第13郵區，距離波東巴西地鐵站只有200米。附近有芽籠峇魯巴刹與美食中心（Geylang Bahru Market and Food Centre）和超市等。一公裏範圍內的學校有聖安德烈中學（St Andrew’s Secondary School) 、聖安德烈初級學院（St Andrew’s Junior School）和四德女子中學( Cedar Girls’ SecondarySchool )等。
▲豪利控股買下的位于波東巴西的永久地契公寓Apartment 8的個單位，面積898.1平方米,成交價S$21,500,000
▲豪利控股合資買下位于那維斯達南路的Vsta Park舊公寓，占地29659平方米，成交價S$418,000,000
又是2017年12月，豪利控股買下另一棟集體出售公寓。這個公寓就是位于第5郵區波那維斯達南路的Vsta Park舊公寓。這棟公寓屬99年地契，占地29659平方米，擁有209個住宅單位，成交價S$418,000,000。這一地段距離巴西班讓地鐵站只有500米，位于緯壹科技園，臨海公寓。距離新加坡國立大學只有兩個地鐵站，距離怡豐城也只有3個地鐵站，地理位置相當優越。
豪利控股2017年花了18億多新元在新加坡購買了至少6棟集體出售公寓作重新發展用途。其總裁陳積光受訪時說，作爲總部在新加坡的豪利，一直以來都在外國打拼，很想念新加坡，現在是時機回歸新加坡了。相信豪利控股的明天會更好。
小結
在這辭舊迎新的日子裏，我們簡要總結了2017年新加坡私宅市場的基本狀況。早在2017年3月，政府就象征性地松綁了一些房地産降溫措施，給市場發出了房地産回暖的信號。接下來的八九個月時間裏，無論成交量和成交單價均呈顯著的上升趨勢，集體出售成交量也顯著增加。新加坡的整體經濟發展也開始複蘇，經濟增長勢頭明顯，同時新加坡移民局也出台了在籍學生可申請永久居民（PR）身份的政策。在種種利好因素的推動下，2018年將是新加坡房産市場的春天，專家們一致認爲2018年的私宅價格將穩步提升，發展商們也對新加坡接下來的房地産市場充滿信心。需要提升居住條件或進行房産投資的朋友們，是該出手的時候了。抓住時機，拿起電話，數千份房産任您挑，總有一款適合您的。
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關于吳洲：任職于新交所上市企業，新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。聯系吳洲，請加微信號：peterwu99
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