前言
在新加坡，政府組屋的地契通常是99年。總理李顯龍在今年8月的國慶群衆大會上說，這樣的地契可以確保對未來國人是公平的。他說，國人向建屋發展局（HDB）購買組屋後，可以傳給子孫；屋契到期後，歸還給政府，政府可以使用土地爲未來一代興建新組屋。
總理說，如果組屋屋契是永久性的，我國遲早沒有足夠的土地爲未來一代興建新房屋，整個社會就會分裂爲擁屋者和無法擁屋者，他認爲這是最不平等的現象，而且會分化社會。私人房産則不同，其地契主要有三種類型：99年、999年和永久産權。
自從新加坡獨立後，政府已不再出售999年或永久産權的土地，這類産權的公寓將只減不增。目前新加坡房産市場上新開發的999年或永久地契新樓盤均是開發商通過集體出售購得的。從房産價格而言，新加坡999年或永久地契的房價會比99年地契的房價貴至少15%。99年地契的房價隨屋齡增加而下降的速度比永久地契的快，特別是屋齡到了30年以後。如果屋契只剩下45年或更少，則房屋買賣將變得不活躍，因爲申請銀行貸款將變得相當困難。
這裏爲您介紹一個即將開盤的永久地契新公寓，Jui Residences。購買永久地契公寓，無需爲地契擔憂，可以永久居住，也可以遺贈給子孫後代。
樓盤概況
Jui Residences私人公寓位于新加坡第D12郵區實龍崗路和加冷河的交界處(實龍崗路1177號)，該公寓距離波東巴西地鐵站約600米，距離芽籠巴魯地鐵站（Geylang Bahru MRT）850米。
整個公寓將建造1棟18層高的住宅，合117個私宅單位和3個商鋪，戶型包括26個一臥室、39個兩臥室和52個三臥室單元，面積介于40-93平方米不等。
樓盤精華和賣點分析
1、永久地契，保值增值，鑽石永恒，世代相傳;
2、位于市區邊緣，價格合理，增值潛力大；
3、位于新加坡中部心髒地帶，交通方便，四通八達；
4、位于加冷河畔，臨水而居，波光粼粼，盡享河川和熱帶雨林風景；
5、附近購物商場林立，擁有大量的休閑、娛樂設施；
6、一棟有曆史的建築，見證過去，展望未來；
7、由著名發展商開發，品質保障，享有盛譽的建築師設計；
8、附近名校林立，也靠近著名的國際學校，如新加坡斯坦福美國國際學校。
▲Jui Residences公寓效果圖
Jui Residences公寓位于新加坡中部，市區邊緣的黃金地段
Jui Residences公寓位于第D12郵區的實龍崗區。如果我們查看一下地圖，可以發現，Jui Residences位于新加坡的中部，就在加冷河畔。這是地道的河畔公寓，環境非常優美，可謂臨水而居，波光粼粼，聚財氣、享生活。
Jui Residences公寓之前是國家汽水公司的工廠，汽水廠在上世紀90年代停産後一直沒有開發新項目。Jui Residences 公寓距離波東巴西地鐵站約600米，步行7分鍾即可抵達。從此站乘搭4個地鐵站就可以抵達位于烏節路購物中心附近的 多美歌地鐵轉換站（Dhoby Ghaut MRT）。從波東巴西地鐵站乘搭2個地鐵站就到達實龍崗地鐵轉換站（Serangoon MRT）。從多美歌地鐵轉換站和實龍崗地鐵轉換站，可以抵達全島各地。此外，從Jui Residences公寓步行850米也可抵達芽籠峇魯地鐵站（Geylang Bahru MRT）。
在公寓200米範圍內還有多條巴士路線，如巴士8, 26, 31, 90, 142, 151, 154, 857, 966, 985等。如果是有車一族，附近就有泛島高速公路（PIE）、加冷－巴耶利峇高速公路（KPE）和中央高速公路（CTE）,由此驅往全島各地。從Jui Residences公寓出發，10分鍾車程即可抵達新加坡最大的烏節路購物商區，約13分鍾的車程就可以抵達中央商業區（CBD）。
▲Jui Residences公寓位于新加坡中部
Jui Residences公寓不但交通方便，附近的購物、休閑、娛樂設施也相當豐富，如附近1公裏範圍內就有NTUC平價超市、巨人超市和晟菘超市等。波東巴西地鐵站旁的博雅中心（The Poiz Centre）占地約5萬平方英尺，擁有84個零售攤位。其它的購物設施包括星苑坊（The Venue Shoppes）、明地迷亞購物中心（Bendemeer Shopping Centre）、麥波申購物中心（Macpherson Mall）、邵氏商業大廈（Shaw Plaza）、馬裏士他大廈（Balestier Plaza）、Aperia、城市廣場購物中心（City Square Mall）和慕斯達發中心（Mustafa Centre）等。
NEX商場位于實龍崗地鐵站（Serangoon MRT）附近，距離The Tre Ver公寓只有2個地鐵站的距離。NEX商場是新加坡東北區的大型商場，那裏有非常多商鋪、餐廳、電影院和24小時的超市，是購物、娛樂、休閑和用餐的好去處。
此外，附近還有多家熟食中心，如700米步行即可抵達的大牌69芽籠峇魯巴刹與熟食中心或大牌29 明地迷亞路巴刹與熟食中心等。 
▲Jui Residences公寓位于加冷河畔
▲Jui Residences公寓附近的購物中心
▲新中國汽水公司原址
▲新中國汽水公司新貌
Jui Residences公寓附近的教育資源也相當豐富。
1公裏範圍內的幼兒園就有7家，包括Kim Keat Christian Church Kindergarten、Elim Kindergarten、Canaan Church Kindergarten、The Ascension Kindergarten、PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ KOLAM AYER Blk 64、PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ POTONG PASIR Blk 143和PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ WHAMPOA Blk 106 等。
1公裏範圍內的小學和中學包括明智小學（Bendemeer Primary School）、聖安德烈小學（Saint Andrew’s Junior School）、明智中學（Bendemeer Secondary School）、聖安德烈中學（Saint Andrew’s Secondary School）等。還有四德女子中學（Cedar Girls’ Secondary School）和聖安德烈初級學院（Saint Andrew’s Junior College）等。靠近的大專學府有新加坡科廷大學（Curtin University Singapore）、詹姆斯·庫克大學。
此外，公寓距離斯坦福美國國際學校（Stamford American International school, SAIS）只有1300米，這個學校是許多家長特別是來自中國的家長較感興趣的國際學校。該國際學校成立于2009年，占地5萬3000平方米，耗資3億美元打造，擁有超現代化的教學設施，爲2-18歲的學生提供北美體制教育和國際文憑課程（IB）。這裏的教師來自10多個國家，擁有豐富的教學經驗，確保具有一流的教學質量。該校的國際學生中，有62％的學生擁有美國國籍。學生包括駐新外交使節、跨國公司高管或社會知名人士的子女。香港著名影星張柏芝的兩個兒子就在此校就讀。學校包括學前班（18個月至6歲）、小學（6-11歲）、中學和大學預科（11-18歲）。學費因所學學段和課程而有不同，介于每年新幣S$15,000-$50,000不等。
▲公寓附近的斯坦福美國國際學校
新一輪房市降溫措施是爲了確保房價增值符合經濟增長基本面，新私宅的售價將保持穩定
最新一輪的降溫措施于7月5日推出以來，根據新加坡國立大學發布的最新整體房地産價格指數（NUS SRPI）預估數據，7月份整體轉售價格指數爲154.4，環比下跌0.5％，而6月份則是上升0.7％。這樣，從最新一輪的降溫措施推出以來，總體房價呈平穩狀態。自2011年12月提高額外買家印花稅（ABSD）以來，政府還推出另外2次ABSD（分別在2013年1月和2018年7月）。
曆史表明，這三次的ABSD的提高並沒有改變房價的走勢。新加坡上一次的房價下跌是在2013年6月政府調整總債務償還率(Total Debt Servicing Ratio, TDSR)之後。降溫措施推出以來，7月份的新公寓售出1,724套，表現良好。除了降溫措施實施前夜推出的Riverfront Residences，Park Colonial，Stirling Residences公寓外，稍後推出的The Tre Ver表現也不俗，推出首3小時售出70%（200套中的140套），可見，市場依然相當活躍。
事實上，政府已明確表明，新一輪房市降溫措施是爲了確保房價增值符合經濟增長基本面，而如今新加坡的經濟基本面良好。這樣，私宅市場接下來應保持平穩態勢，而新私宅的售價不太可能下跌。一方面降溫措施推出之前發展商標得的土地的價格不低，發展商不太可能以較低價位出售。
另一方面，去年和今年有大量私宅集體出售，至少有5000戶家庭將需要搬家尋找新住址，這無形中爲市場注入活力。再者，新加坡人的家庭年收入也明顯增加，如月收入超過S$20,000的家庭從2005至2017年增長了477%，達171,557，他們的購房能力也明顯提高。
永久地契公寓的增值空間明顯高于99年地契公寓
據新加坡經紀人吳洲獲得的數據表明，地契剩余99年的新公寓，其價值爲永久地契公寓的96%；當地契只剩60、30和15年時，其價值分別只有永久地契公寓的80%、60%和40%。如位于兀裏地鐵站旁于2007年建成的永久地契公寓Blossoms，面積1195平方尺的單元，其最近的售價爲每平方尺S$1419。
同樣位于兀裏地鐵站旁的于2017年建成的99年地契公寓（從2008年算起）8@Woodleigh，面積1163平方尺的單元，其最近的售價爲每平方尺S$1338。盡管8@Woodleigh公寓更新、更靠近地鐵站，其售價仍不如更舊的、離地鐵站稍遠的永久地契公寓。
永久地契公寓的價值也表現在集體出售上。同樣位于DUNEARN路的兩棟公寓，一個是99年地契的CHANCERY COURT（建于1981年），其集體出售的每平方尺容積率S$1,610（psfppr）；另一個是永久地契公寓DUNEARN GARDENS，其集體出售的每平方尺容積率S$1,914（psfppr），每平方尺高出約S$300元。位于Cuscaden路的一塊地皮，99年地契，投標價爲每平方尺容積率S$2,377（psfppr），就在這塊地皮旁的一棟40多年的永久地契舊公寓，其集體出售的每平方尺容積率S$2,910（psfppr），每平方尺價位比99年地契的高出S$533元。
此外，永久地契公寓的價值還表現在“稀有”上。永久地契公寓只會越來越少，因爲政府已不在出售永久地契地皮了，所有的永久地契公寓都是發展商通過集體出售收購購整體重建而來的。這樣，其保值、增值的空間將更大。
一座有曆史的公寓，靠近政府重點發展區域，提供潛在租賃市場和增值空間
Jui Residences公寓將建在前新中國汽水公司（National Aerated Water Company）廠址。去年12月，市區重建局宣布這座富有裝飾藝術風格的、于1954年竣工的工廠已列入國家受保護建築，國家發展部長黃循財也在他的臉書上刊登了這個消息。這座汽水廠生産伴隨許多人成長的Sinalco和Kickapoo Joy Juice等飲料。
市建局首席執行官Lim Eng Hwee先生說，這座建築不僅具有曆史意義，而且是加冷河沿岸熟悉的地標，也爲新加坡人在20世紀50年代至90年代生産的流行軟飲料留下了美好的回憶。據報道，面向實龍崗路的兩層L形主樓將得到保護。
這座保存完好的建築將被整合到一個新的住宅開發區，通過適應性的再利用，使建築的故事得以實現。這樣，Jui Residences公寓將是一座有故事的公寓，是新加坡國家曆史的一部分，將永載史冊。
Jui Residences公寓位于市區邊緣，靠近許多國家重點開發區，如巴耶裏巴中心（5分鍾車程）、實龍崗區域中心（Serangoon Sub-Regional Centre，5分鍾車程）、實裏達航空園（12分鍾車程）、緯壹科技園（14分鍾車程）和樟宜商業園（15分鍾車程）等。巴耶裏巴中心（Paya Lebar Central）將是一個繁華的綜合商業節點，擁有辦公室，零售店和充滿活力的公共空間；12公頃土地可供開發，相當于約500,000平方米的商業建築面積；除了引入新的商業開發項目外，未來的Wisma Geylang Serai還將增強獨特的本地特色，以及芽籠路沿線的新步行街和廣場空間。實龍崗區域中心（Serangoon Sub-Regional Centre）將爲新的商業開發提供空間，爲企業外的辦公空間創建一個替代位置，爲東北地區的居民創造更多就業機會和便利設施。
從長遠來看，實裏達區域中心有可能增長到淡濱尼地區中心的兩倍，毗鄰實裏達航空園區，提供一系列活動，例如飛機和部件的維護、修理和大修；制造和組裝飛機發動機和部件；商務和通用航空；培訓和研發。實裏達地區中心和實裏達航空園區將成爲北部和東北部居民的主要就業節點，目前擁有60多家航空航天公司，包括跨國公司（MNCs）和當地中小企業（SME），到今年年底將創造10,000多個就業崗位。所有的這一切，將爲公寓提供巨大的租賃市場和增值空間。
戶型設計和雅居欣賞
Jui Residences公寓的設計靈感來源于其舊址新中國汽水公司那富有藝術情調的建築，如立體垂直長笛、拱形和獨特的曲線等。公寓的每一套單元均精心設計，自然采光、空氣清新。公寓在5樓設計了Sky Terrace，無邊泳池就在加冷河畔，延伸到無縫視野，給居民一種解放空間之感覺。泳池旁還配備其他設施如水上健身、淺水池和泳池甲板等。
此外，還有一個多功能活動區和觀景台帶有階梯式休閑座椅，讓居民放松身心。作爲對新中國汽水公司這座舊建築的致敬，牆上裝飾著色彩鮮豔的藝術品。值得一提的是由雕塑家Colin K. Okashimo博士精心制作，並命名的’瓶裝配：填充空隙和空隙填充’（The Bottle Assembly: Filling Voids and Voids Filling’），粉紅色，藍色和黃色的柔和色彩應用于瓶子，展現出邁阿密藝術裝飾風格。空間設計給人一種舒適感，微妙的裝飾藝術特色延續至臥室，人字形木地板提供溫暖和甯靜的氛圍。
▲Jui Residences 公寓的遊泳池
▲Jui Residences公寓一角
▲Jui Residences公寓客廳
▲Jui Residences公寓陽台
▲Jui Residences公寓臥室
一臥室，合26套，套內面積40平方米（431平方尺）至43平方米（463平方尺），整套售價從S$741,000元起（每尺S$1,719）。一臥室戶型方方正正，布局合理，采用開放式廚房，無浪費空間，客廳還配備陽台，房間配備內置衣櫃。一臥室戶型非常適合夫妻情侶享受二人世界，也適合出租給相應的專業人士和學生。
▲Jui Residences公寓一臥室平面結構圖
二臥室，合39套，套內面積61平方米（657平方尺）至66平方米（710平方尺），整套售價從S$1,163,000元起（每尺S$1,770）。二臥室戶型方方正正，廚房相對獨立。兩個房間均可放置雙人床，客廳和主人房或普通房還配備陽台。兩個房間均配備內置衣櫃。二臥室適合有一個孩子的夫婦，以及專業人士和學生。除了自住，也適合出租給高端專業人士。
▲Jui Residences公寓二臥室平面結構圖
三臥室，合52套，套內面積82平方米（883平方尺）至93平方米（1001平方尺），整套售價從S$1,479,000元起（每尺S$1,675）。三臥室的入口有一個緩沖間，戶型方方正正，布局合理，廚房與餐廳分開。三個房間均可放置雙人床，客廳配備陽台。三臥室非常適合有二個孩子的夫婦，或與父母同住，也適合出租給高端專業人士居住。
▲Jui Residences公寓三臥室平面結構圖
小結
新一輪房市降溫措施是爲了確保房價增值符合經濟增長基本面，新私宅的售價將保持穩定，不太可能持續下跌。永久地契公寓將越來越稀缺，其增值空間明顯高于99年地契公寓，具有較強的投資潛力。Jui Residences公寓擁有永久地契，將成爲新加坡國家受保護建築的一個組成部分，是一座有曆史、有故事的建築。Jui Residences公寓位于新加坡中部地區，屬市區邊緣地段，靠近許多國家重點開發區，如巴耶裏巴中心、實龍崗區域中心和實裏達航空園等。公寓的每一套單元均精心設計，自然采光、空氣清新。公寓的無邊泳池就在加冷河畔，視野無邊，給居民一種解放空間之感覺。公寓也充滿藝術色彩，展現出邁阿密藝術裝飾風格。總之，Jui Residences公寓集萬千寵愛于一身，有著潛在的投資增值潛力。該樓盤開盤在即，拿起電話，聯系我們，享受VIP折扣。
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關于吳洲：任職于新交所上市企業，新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷董事，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，爲精英人士的首選金牌經紀人，歡迎買家/賣家聯系我們。
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(圖文由吳洲提供）