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新加坡，作爲“亞洲四小龍”之一，高效的樓市制度曆來被其他亞洲國家樹爲典範。高比例住房自有率以及組屋入住率，都彰顯著島國政府的管控效力。
過去十年亞洲房産瘋狂上漲，動蕩中頻現泡沫迹象，新加坡房價卻持續在樓市的動蕩中屹立不倒，原因是政府反對土地財政，堅持著風險更低的可持續發展路線。爲避免房價上升過快，新加坡政府10年間曾數次“出手”推出降溫措施，有效的保障了房屋的住房屬性。
10年措施回顧
1 / 2009年9月4日
- 取消了吸收利息計劃（IAS）和僅限利息的住房貸款（IOL）計劃
2 / 2010年2月20日
- 爲購買後1年內售出的房産引入賣方印花稅（SSD），這高達銷售價格的3％
- 將所有住房貸款的貸款與價值比率（LTV）降至80％
3 / 2010年8月30日
SSD持有期限增加至購買後3年內售出的物業，導致以下情況
- 第一年內售出的物業占3％
- 2年2％
- 3年1％
- 對于擁有多于一筆未償還貸款（包括組屋）的買家，最低現金首付比例從購買價格的5％增加到20％
- LTV從80％降至70％
4 / 2011年1月14日
- SSD增加到4年，稅收增加如下
- 第一年內售出的物業占16％
- 2年12％
- 3年8％
- 4年4％
- 對于非個人或家庭的購買，LTV降至50％
- 對于有一筆或多筆未償還貸款的個人和家庭，LTV降至60％
5 / 2011年12月8日額外買家印花稅 (Additional Buyer’s Stamp Duty or ABSD):
- 外國人實施的10％的額外買家印花稅
- 購買第二套及後續房産的永久居民（PR）必須支付3％的ABSD
- 新加坡公民（SC）擁有兩處房産並購買其第三處及後續房産必須支付3％的ABSD
如何計算ABSD如下：
- 首180,000元的1％
- 下一個180,000元的2％
- 余下3％
6 / 2012年10月6日
- 住宅貸款的最長期限爲35年
- 對于組屋和私人物業，條款超過30年的貸款將具有更高的LTV要求
7 / 2013年1月12日
- PR的第一處房産5％的ABSD
- 第二處房産爲10％ABSD
- SC第二房産，7％ABSD
- 第三財産，保證金爲10％
- 外國人和公司15％ABSD
- 如果第二套住房貸款達到50％，LTV費率會更加緊縮
- 第三套住房貸款設定爲40％
- 對于過去30年的住房貸款期限，這個期限更加嚴格，分別爲30％和20％
- 申請第二次和後續住房貸款的個人的最低現金首付比例從10％上調至25％
還有針對建屋發展局的具體措施
- 爲組屋貸款和再融資引入抵押貸款服務比率（MSR）
- 這意味著私人貸款的上限爲借款人每月總收入的30％
- 對于建屋局貸款，這一比例從40％降至35％
- 擁有組屋單位的公共關系將不允許轉租他們的整個公寓
- 擁有組屋單位的公共關系必須在購買新加坡私人房産後六個月內出售
8 / 2013年6月29日
- 引入總債務服務比率（TDSR），對于本地和海外物業的住房貸款，上限爲60％
- 對于加入借款人，銀行在申請住房貸款時必須使用借款人的收入加權平均年齡
9 / 2013年8月28日
- 建屋發展局的最高貸款期限從35年減少到30年
10 / 2013年12月9日
- 將EC的取消費用從20％降至5％，以重新解決買家的財務負擔
- 直接從開發商處購買EC單位的第二計時器申請人現在必須支付轉售稅
- 從開發商直接購買的EC住房貸款的MSR將限制在30％
11 / 2017年3月10日
- 將SSD修改爲3年的持有期，而不是之前的4年
- 每層的賣方印花稅價格將降低4％，因此第一年銷售的房産將從12％降至第三年的4％。
- TDSR將不再適用于LTV比率爲50％及以下的抵押權益提取貸款
12 / 2018年7月6日
- 公民ABSD購買第二套將上調5％到目前12％
- 公司ABSD將增加10％到目前25％
- 開發商支需付ABSD 5％
- 買方印花稅增加1％到目前4％
- 外國人購買房産ABSD增加 5％到目前20％
- 對于沒有未償還住房貸款購買另一個住宅房産的借款人，LTV抵押貸款限額將收緊至75％;對于擁有未償還住房貸款的借款人，其他住宅購買將爲45％
* 房地産開發商也將受到當前這一輪變化的影響。根據土地成本而不是之前的15％，他們現在必須支付25％的整體購買費用。雖然如果他們設法在5年內出售所有單位，將額外增加5％的ABSD稅。
◆◆方案解析◆◆
由于政府采取了如此多的降溫措施。增加購房稅費，收緊貸款政策……外國人以及擁有超過1套住房的新加坡人，都是受政策影響的人群。但按規定，每個開發商又必須在獲得政府土地銷售後的5年內，銷售完所有單位，否則將面臨重罰。因此，爲了促進銷售，開發商推出了——3種“延期付款”計劃。需要注意的是：如果房屋項目已獲取其法定完工證書（CSC）和臨時占用許可證（TOP），則允許開發商使用“延期付款”計劃出售。換句話說，“延期付款”計劃不適用于購買期房。解析 3種“ 延期付款”計劃1EDPS（加強延期付款計劃）支付30％的費用以確保購買選擇權（OTP） 24個月後支付印花稅，24個月期間可出租。
——（優點）——
1、出售現有住房
擁有一個或多個房産的新加坡人，若希望出售現有房産以購買新房産；或是升級到位置更好的房産。將有2年的時間賣掉他們現有的房産，在他們已出售所有房産後，再執行這個新房産時，這將被視爲第一套房産，無需要支付12％的ABSD，同時他們有資格獲得高達75％的住房貸款。
2、獲取新身份，節省印花稅
正在等待“永久公民”或“公民”身份的外國人，假如這些買家非常肯定他們可在未來24個月內獲得批准，只要他們的永久公民身份或公民身份在行使日期之前獲得批准，將享受公民或永久公民的印花稅率。
3、可出租，可抵禦價格攀升
能夠鎖定新房産的價格，並在接下來的24個月內立即出租房産，獲取有效的現金流。
——（缺點）——
1、價格有差
買方需要支付30％高額期權費，並且價格溢價比銷售價格高出4％-7％。
2、可選樓盤項目略少
目前只有2-3個項目，正在提供此類支付方案。
2DPS（典型延期付款計劃）首付20%，執行合約，24個月後開始還貸款。
——（優點）——
1、有時間等待補償金
針對房屋面臨回收（enbloc）並等待補償金，准備購買替代住房的人群。只需支付20％並同時行使期權，就可以立即入住。
2、有時間解決信貸問題
如果您需要立即入住，銀行貸款的問題需要時間解決。例如，如果您的信用評分較低，無法爲您提供全額融資，則爲期兩年的延期是足夠的時間來建立更好的信貸（請咨詢新加坡信貸局以獲取更多信息）。
3、有時間考量資産規劃
對于需要時間進行資産規劃到新加坡的外國人來說，這也是一個不錯的選擇。
4、0%利息
一些項目開發商沒有爲這樣的計劃收取溢價，支付20％就可以入住。2年0％的利息，且無需分期付款。
——（缺點）——
1、需先繳納印花稅
您需要執行房屋合約並支付印花稅才能入住
2、20%款爲現金
首20％的首付必須是全部現金，不能用CPF
3RS（預定計劃）10%定金，12個月後執行合約。
——（優點）——
1、鎖定現有價格
假設目前你只有足夠10％的資金來保證一個購買單位，你的資金可能會在未來12個月左右到位，那麽這個計劃將保證你可以鎖定並預留一個單位按現有價格。假設您在第6個月准備就緒，您可以隨時執行房屋合約後入住。
2、印花稅支付延後
首付款僅爲10％，您也有12個月的時間支付印花稅。
——（缺點）——
不可反悔
這個方案的缺點是，你不能立即進入該單位。您還需要確保購買，因爲OTP是不可退款的。所以最好不要再退出！
“延期支付方案”可以幫助您解決流動性問題或貸款的行政問題。1-2年實際上是您“保存”或“賺取”更多資金的寬限期。很多人傾向“DPS”計劃，爲買家提供資金轉移和管理的靈活性，甚至可以有更長的時間來賣掉現在的房子。目前核心中部地區有許多項目爲那些認爲此類計劃可能有利于他們買房的人提供這種支付方案。（最近在烏節附近還有另一個項目提供延期付款計劃。價格從150萬新幣起。）……”
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擁有10年房地産從業成就的我，希望可以爲您提供幫助！
關于我 我是邱泰森 Tyson Yuk
- 財富管理專業文憑
- 擁有10年房地産業成就記錄和經驗
- 2018年個人銷售額傭金收入接近100萬新幣
- 主營業務-高端豪華物業，商業房産包括：店屋、寫字樓、酒店
- 核心中央區域項目團隊培訓師
- 中國房地産門戶網站“Ejiajia易佳家”創始人
- 中國銀行客座演講嘉賓
- 中國大華銀行、中國彙豐銀行，新加坡房地産市場課題分析師
印象泰森
- 來自Eunos Green的集體銷售委員會（CSC）的見證
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邱泰森 Tyson Yuk
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（圖文由博納産業中文精英隊提供）