新加坡建屋發展局的數據顯示,組屋轉售價格2014年全年下滑6%,是2002年以來最大跌幅。今年截至第3季度,組屋轉售價格下滑幅度不到2%,有降速的意思。股票市場中講究急跌不抄底,左側交易者會選擇在緩跌趨于尾聲時入手,搏擊反彈。雖然組屋在新加坡房市中不被鼓勵爲轉手套利的産品,但一些優質稀缺單位仍然受到追捧,在轉售市場中受整個低迷大環境的影響有限。
在轉售市場整體疲弱的情況下,今年仍有超過102間優質組屋以超過90萬的市場價格成交。這些組屋都位于地點較好的市鎮,比如紅山、女皇鎮等。這些高價單位通常是地點優越的高層單位,比如地標性組屋達士嶺,一些建屋局不再興建的面積較大的公寓式組屋,還有名校一公裏之內的學區房等。
新加坡優質稀缺組屋大致分爲:地標性組屋(如:達士嶺)成熟市鎮面積較大的公寓式組屋(稀缺單位)
名校一公裏之內的學區房
在疲軟房市中,優質稀缺單位成爲有實力買家的首要選擇,這類單位供應有限,抗跌能力較強,待到市場逐漸回暖走強之時,反彈空間也會高于普通組屋。雖然今年組屋轉售價格繼續走低,但整體已經趨于平穩,真正有需求的買家開始陸續進場。
而學區房屬于剛需(對執意要孩子進入排行靠前學校的家長而言,必須在孩子入學前購置妥當,以孩子入學年限爲參照,之前購買則成必然)。
作者計劃將在woodlands區域的5房式組屋換去成熟市鎮學區內的4房。按照市場火熱時期的價格,woodlands區域靠近地鐵的5房市組屋轉售價格在50多萬,如今低于45萬,價格相差8-10萬;成熟市鎮的學區房4房市場火熱時曾達70—80萬,如今60多萬,相差也是10多萬。按照房價下降比例來看,成熟市鎮的組屋較爲抗跌,但買家同時也減少了現金支付的高額溢價。(溢價:也就是直接掏腰包的現金部分。行情好時,溢價較高,給買家帶來的壓力也較大。)
對于一賣一買同時進行(行稱:對敲)的主,市場處于高低點影響都不大。對于首次購置轉售組屋的買家而言,市場處于低位時擇機入場除了能省去一些高額溢價,買家市場選擇也更多。
買HDB是自住,和投資私人公寓相比,購買HDB的時機顯得不那麽重要,重要的是有沒有需要。對于孩子已經步入適學年齡的買家而言,剛需壓頂,也只能硬著頭皮入市了。個人較爲看好今年是轉售組屋市場低位入市的一個時間點。(75%的居民住在組屋,政府雖不鼓勵借組屋轉售套利投機,但也不會讓組屋價格持續疲軟,使得居民手中的固定資産持續貶值吧,會有個底線。)
個人淺見,難免偏頗,望大家評論中一起討論:今年是不是入手轉售組屋的好時機?
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Amy