我不敢在新加坡買房……

對于普通人來說，買房是值得仔細斟酌的大事，購買之後就不可以後悔。我不敢隨意做買房的決定，是擔心在錯誤的時間，以錯誤的價格買下錯誤的房子！什麽時候才是買房的最佳時機呢，普羅大衆的做法是熱進冷出，我要不要隨波逐流？經驗豐富的投資家們通常是什麽時候進場？新加坡今年第二和第三季度的GDP同比增長0.1%，是10年以來的最低增速！經濟和房價息息相關，目前是新加坡房地産開發商的寒冬，開發商已經把毛利率（gross margin）從7年前的25%下調到目前的7%。有些項目甚至根本沒有盈利。

2019年8月初，全球知名的房地産咨詢公司仲量聯行發表的報告指出，新加坡過去18個月的土地價格上漲了40％，Riverfront Residences，悅湖苑（The Florence Residences）和Kent Ridge Hill Residences等6個樓盤，售價和回本價幾乎一樣，開發商根本沒有盈利！開發商瑟瑟發抖的同時，是不是買家的暖春呢？接下來擔心的就是價格，開發商制定售價的依據是，購買土地的價格，加上建築成本和毛利率。開發商的土地來源只有集體收購和政府標地，這2個來源的價格都是上漲的趨勢，材料和人工成本又很難下調，開發商如果要維持毛利率，只能調高售價才能有利潤。 2018年7月5日政府出台降溫措施之後，土地價格應聲下跌，但是很快就回彈。

供應和需求也同樣影響價格，2019年3月28日，新加坡准總理王瑞傑在南洋理工大學公開表示：政府的目標人口是690萬，將來還要增加超過100萬的人口，需求的增加會對房價造成什麽樣的影響呢？開發商或賣家總是期望房價上漲，買家當然希望房價下調或者持平，各個國家包括新加坡都面臨通貨膨脹，貨幣無可避免地在貶值。長期而言，房價下調的願望可以實現嗎？最近只有順福軒（JadeScape）折扣2%，11月2日當天就有7個單位被訂購。這是個值得期待的優質樓盤，步行三分鍾到瑪麗蒙 (Marymount) 地鐵站，名校愛同小學，萊佛士書院和萊佛士女校，距離順福軒大概2公裏。公教學校在順福軒的1公裏範圍之內。建國總理李光耀和前總理吳作棟都是從萊佛士書院畢業，現任總理李顯龍畢業自公教學校。如果我看上了一個房産，合理的成交價應該如何界定？談判價格就需要專業負責的房産經紀，盡心盡力地用各種談判技巧和賣家或賣家經紀砍價。

最後擔心的就是房子本身，買房的目的就是自住或投資，最好是2者兼顧。我不清楚什麽樣的房子最適合自己，我買房是以自住爲主，要求交通便利和生活配套設施齊全，周邊環境宜居。我應該如何了解政府對該地段的規劃？誰都不願意將來在附近建醫院，廟宇等對房産不利的設施。政府已經確定在宏茂橋63街修建殡儀館，對那一帶的房産的負面影響會有多大呢？如果房子周邊將來興建商場，地鐵，學校，體育館，公園等，對房子有哪些正面效應呢？在新加坡買房，除了西曬是忌諱，還有哪些方面需要盡可能避免的呢？怎麽樣的房子，將來才容易出租，而且租金回報率更高。如果希望將來賣個好價格，房子必須具備哪些優勢？我不懂到底要買永久地契還是99年地契的房子，只知道永久地契的房子，租金回報率一定不如99年地契的。那麽永久地契和99年地契的房子，哪個增值更多，差別會有多大？如果是二手房，房齡在多少年之內的才值得考慮？購買二手房，需要注意哪些方面？新加坡房産增值最多的時期是在哪個階段？從以下的成交數據可以得出結論嗎？我要不要考慮從開發商那裏購買期房呢？期房和現房的優缺點究竟有哪些？我還想知道，老舊的公寓具備哪些因素，才會被開發商集體收購？大概需要等待多久才可能被收購？開發商願意以高于市場價多少的價格收購呢？以下的圖表顯示集體收購的大致周期。

不敢買房的最大障礙還是額外買家印花稅，多少人都在翹首期盼額外買家印花稅取消或部分取消，可是一旦取消額外買家印花稅，房價會不會報複性反彈？假設有個單位准備以一百萬出售，然後政府宣布取消10%的額外買家印花稅，買家一定倍增，賣家是不是也要乘機擡高售價？擡高的部分會不會超過印花稅取消的部分呢？ 2018年7月18日，新加坡財政部，國家發展部和金融管理局聯合聲明，政府出台額外買家印花稅的目的不是爲了拉低房價，而是要調節房地産市場的周期。那麽投資家是如何看待額外買家印花稅呢？如果沒有額買家外印花稅，也根本不是目前的房價！如果1個人的貸款足以支付房貸，是否還需要用2個人的名字購買？如果堅持用2個人的名字，那麽應該如何分配各自占有的股權比例呢？外國遊客在新加坡買房，最高可以貸款60%。需要哪些文件支持貸款呢？在新加坡有收入的外國人和新加坡公民或綠卡一樣，最高可以貸款75%，如何知道自己可以申請到的最高貸款數額？目前固定2年的貸款配套，年利息大概是1.85%，比中國的定期存款的利息還低。外國遊客在新加坡買房，除了必須支付20%的額外買家印花稅，貸款減少15%之外，和新加坡公民買房還有其他方面的差別嗎？新加坡公民購買第二個房産，需要支付的額外買家印花稅是不是12%呢？除了政府組屋，在新加坡購買任何房地産，買家都不需要支付中介費，那麽代表我的房産經紀，還會盡力保護我的利益嗎？我有資格購買新組屋，到底要買新組屋還是公寓呢？組屋有3年左右的建築期和5年的最低居住年限要求，之後才有資格購買公寓。這8年時間，公寓的預期價格會是多少？到時候進場購買公寓是否爲時已晚？政府已經再三強調，組屋99年到期之後價值爲零，組屋單位和土地一定要歸還政府。這是不是危言聳聽呢？購買二手組屋之後，屋主也是必須在單位居住滿五年，之後才有資格購買公寓。參考以下12年以來二手組屋的轉售價指數，二手組屋還值得購買嗎？

如果我目前已經有組屋，購買第二個房産如何避開額外買家印花稅？購買商業房産，就沒有額外買家印花稅，可是購買多數的商業房産，必須支付7%的消費稅，如何避免繳付這筆消費稅呢？在中國習慣住大房子，有些客戶只喜歡新加坡大面積的底層和頂層的樓中樓，除非有錢任性，否則購買之後很可能會後悔！市場上那麽多的樓盤，哪些樓盤最值得投資？以下是Caspian在2009年的開盤價格和目前的轉售價對比，價格翻了一倍！以下是the Miltonia Residences在2011年的開盤價格和目前的轉售價對比，價格還在原地踏步！買到這樣的樓盤，其實是在虧錢。接下來比較租金回報率，以下的2個樓盤，幾乎是一樣的租金，但是轉售價一個是50多萬，另外一個是80多萬，租金回報率的差距是1.2%。Centra Residences 不但更便宜，而且是永久地契，增值潛能大。Nine Residences 幾乎沒有增值潛能。所以買家自己的選擇，配合專業房産經紀的中肯建議就非常重要！新加坡目前的房價是否處在合理價位，將來的預期價格又是如何？瑞士銀行今年的報告指明，新加坡的房價屬于合理範圍內。東南亞最大的銀行 – 新加坡星展銀行（DBS）的研究報告預測，2030年新加坡新公寓的尺價會在$2,300 – $2,900，明顯高于目前的平均尺價$1,500。星展銀行和全球頂級的金融機構 – 摩根士丹利的預測基本相同。