買房不僅爲居住，也是投資。對于許多人來說，這可能算是人生最大的一筆投資。投資的回報率要考慮的因素林林總總，比如地段、産權等等，整體來說，無非歸納爲空間維度和時間維度。一個是時間維度，這個房子能住多久，是99年地契，999年地契還是永久地契，房子所在區域的未來發展前景等等。一個是空間維度，這個房子地理位置如何，周圍有哪些設施等等。可是，空間維度上的另一個重要因素，卻常常被忽略，它就是容積率。容積率不僅可以影響現在的居住體驗，也和房子未來的升值空間密切相關。所以今天我們就以容積率的角度來看一看，如何選擇有潛力的樓盤。
01
什麽是容積率
容積率（Plot Ratio），是用某塊土地的地上建築物的建築面積除以該地塊的面積，就是地上建築面積與土地面積的比例。爲什麽強調地上建築物呢？據說是因爲曾經真的有人鑽過空子，往地下建房子（還建了好幾層）。容積率低，則樓盤居住密度小；容積率高，則樓盤居住密度大。這就是爲什麽我們看房子時，經常會聽到開發商說，這個樓盤容積率低，有很強的隱私性。除了密度，容積率也直接決定了一個項目最高可修建的樓層。新加坡市區重建局（URA）對容積率和層高作出了如下規定。
| 土地容積率 | 最高樓層限制 |
| 1.4 | 5 |
| 1.6 | 12 |
| 2.1 | 24 |
| 2.8 | 36 |
| >2.8 | >36 |
知道了這一點，就可以明白爲什麽有些地段的房子建不高了。不是開發商不想建得高賺更多錢，而是容積率所限。
02
怎麽看容積率
不過，知道了什麽是容積率，離真正看懂容積率還有一段距離。正如前面提到的，容積率開發商說了不算，得要政府做主。而在新加坡，這個做主的機構就是市區重建局（URA）。URA每五年都會做一個總藍圖（Master Plan），給出新加坡每一片土地在將來十到十五年的規劃。這個規劃既包括了土地的用途（工業、商業、住宅等），也包括了這片土地的容積率，可謂新加坡地産界的“指揮棒”。
（每片土地的用途和容積率都會被標出）要看一片土地容積率，最直接的方式就是去查URA的Master Plan。查到了容積率後，還要做下面三件事情，才算真正看懂。首先，要看這片土地周圍土地的容積率。假設你現在看中了容積率爲1.4（樓層不高于5樓）的樓盤裏的一套房子。可是當你看到周圍的樓盤容積率爲3.5時，就要知道這可能是一個超過35層的高樓。如果你對房子的視野有要求，那麽就要再考慮一下了。
其次，要對這片土地的總戶數做一個推算。舉個例子，標注紅點的居住用土地A，容積率爲2.1，土地面積54萬平方尺，最多可以建造24層高建築，實際建造一幢24層高樓以及排屋，總共255戶。
值得注意的是，這塊土地面積非常的大，54萬平方尺幾乎是現在新推出的一塊土地面積的兩到三倍。以2.1的容積率計算，總體可建築面積非常驚人。而建成的單位數目卻不多。
建築面積（GFA）= 540,000× 2.1 = 1,340,000總建築單位：255再對比一下，相隔不遠另一塊土地B的可建築面積。土地面積：14萬5千平方尺容積率: 2.8建築面積（GFA） = 145,000×2.8 = 406,000總建築單位：435
對比一下就可以看到，土地B利用三分之一的建築面積建造了435個單位。相比來說，土地A遠遠沒有達到可以建築的最多容量。因此土地A在未來會有更多的發展空間。第三，也是最重要的一點，要從時間的維度來看土地容積率的發展。整體來說，不光是新加坡，全世界的城市都面臨土地供應越來越緊張的問題。城市規劃的應對策略一般都是：提高提低容積率。因此，新加坡URA每五年都會更新一次Master Plan，讓土地得到更合理的利用。再舉個例子。圖中標出的這片居住用土地2008年的容積率爲3.5。
（2008年的Master Plan）到了2014年，它的容積率變成了4.2。
（2014年的Master Plan）再到最近的2019年，這片土地的面積在2008年的基礎上有了明顯的擴張。雖然目前容積率暫未標出，但可以肯定的是它是住宅用地。很有可能一個新的公寓樓盤會在這裏出現。
（2019年的Master Plan）容積率提高對土地的增值效應是顯而易見的。同樣一塊土地面積，容積率從2變成3，可建築面積便增加了50%。這意味著開發商可以蓋更高的樓，建更多的單位，更多的設施。作爲買家的我們可能懵然不知，可是發展商對土地的容積率卻有著敏銳的嗅覺，很多容積率提高的老公寓地段，立刻會被重新發展。
03
鑫悅府2.1的容積率意味著什麽
最近要開盤的鑫悅府，號稱是2021新加坡最大的樓盤。聽到大，我們的第一反應肯定是容積率高。可事實上鑫悅府的容積率是多少呢？2.1。6萬3千多平米的總面積，總共才建了9棟樓，每棟24層。你可能會說，容積率不是URA規定的嗎？容積率要是高一點，他們肯定也建得更密更高。話是這麽說沒錯，可是你有沒有注意到，你其實默認了鑫悅府本來可以建得更高更密。時間推回1978年，當諾曼頓園這片土地還是軍官公寓的時候，它的容積率是1.6。六萬多平米的面積，僅有488個單位，可謂相當奢侈。
（軍官公寓時期的諾曼頓園）2017年，軍官公寓集體出售時，政府將這片土地的容積率提高到2.1，正是希望這片土地得到更合理的利用，挖掘出更多潛力。你可能會問，既然政府覺得有潛力，爲什麽不一次性把土地容積率提高到2.8或是3呢？答案很簡單，容積率最好是循序漸進地增加，讓不同人群可以享受到土地紅利。假如當初政府一次性把諾曼頓園的容積率提高到2.8，就意味著鑫豐集團要花更多的錢才能標到這塊土地。這對鑫豐集團倒是沒什麽，標得貴，他們可以輕輕松松建更多的單位賺回來。真正吃到這片土地紅利的人，是當時軍官公寓的房主。容積率越高，意味著集體出售時他們分到的錢越多。換句話說，這片土地容積率從1.6到2.8的全部紅利，都被他們吃到了。這也是爲什麽政府不會一次性把容積率提得太高。按照這個邏輯，鑫悅府2.1的容積率對于現在的買家來說或許是好事，因爲他們也有了一次吃到土地紅利的機會，而且客觀上鑫悅府也的確具備增加容積率的條件。
（建成後的鑫悅府，設計圖）從密度來說，鑫悅府占地面積6萬3千多平米，這樣大的面積，才建了9棟樓，密度是相當低的。因此未來增加密度平面上的空間有了。從高度來說，鑫悅府目前樓高24層，而且爲了讓低層住戶也能有很好的視野，在第1層下面還加固了19米，也就是6層樓的高度。這些高度，今後完全可以被利用起來，縱向上的空間也有了。 基于這兩點分析，鑫悅府所在這塊地在未來提高容積率是大概率事件，只是具體的時間節點早晚而已。對于買房者來說，所購房屋所在地塊容積率在未來的增加，其實給了房主在時間的經度上吃到土地紅利的機會。 這就是所謂的“風口”吧。
— END —