什麽？香港人不吃不喝將近20年才買得起香港房産？新加坡呢？

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國際公共政策顧問機構Demographia最新公布的報告顯示，香港的指數居于最難負擔的首位，屬于極度嚴重負擔不起，第二及三位分別爲澳大利亞悉尼及加拿大溫哥華，分別爲12.9倍和12.6倍。對比下的新加坡樓市呢？

2016年年中我就曾在文章中提到新加坡樓市會在2017年扭轉熊市，時光荏苒，轉瞬間來到2018，本地樓市果然如預期所言。現階段以及未來的新加坡樓市會如何發展呢？這裏就讓我吳洲給您以香港樓市爲對比模板來綜合分析新階段下的新加坡房地産行情。

香港樓市

國際公共政策顧問機構Demographia最新公布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續第八年登上房價最難負擔城市之首，房價對收入比由2016年的18.1倍進一步惡化至19.4倍，數值達到該調查以來最高。

所謂房價收入比，是以一個城市的房價中位數除以家庭全年收入中位數計算，數值愈大負擔能力愈差。以香港19.4倍的中位數計算，意味著一個家庭須不吃不喝19.4年才買得起一套住房。據路透社報道，Demographia的最新調查顯示，香港的指數居于最難負擔的首位，屬于極度嚴重負擔不起，第二及三位分別爲澳大利亞悉尼及加拿大溫哥華，分別爲12.9倍和12.6倍。

在2000年初香港的住房負擔能力遠較現在爲佳，報告引用香港中文大學的數據顯示，以一個39.9平方米面積的住宅單位計算，2002年的房價對收入比例爲4.6倍，到2015年已升至15.7倍。

在市場資金充裕、香港住宅供應緊張但需求持續上升，加上政府推出多輪抑制樓市措施導致市場扭曲等多種因素之下，香港住宅樓價自2009年以來連續九年上升。

盡管今年香港很可能會開始跟隨美國加息，但房地産市場仍延續去年升勢，最近政府招標出售的住宅土地依然刷新地王紀錄，反映發展商仍繼續看好後市。據報道，香港住宅樓價去年12月再創新高，升幅爲近五年最快。

中小型住宅樓價按月上升1.3%，全年升幅達15.8%。目前爲止，香港政府賣地成績及新盤銷售都很理想，可見現在樓市氣氛仍然熾熱，並將會受近期股市屢創新高所帶動。該行預期香港樓價今年將上升10%，若現在市況持續，升幅將更高達20%。

香港樓市在香港人不吃不喝19.4年才買得起房的情況下仍被預期升幅20%，剛剛由熊轉牛的新加坡房地産市場簡直就是潛力無限！！！

新加坡樓市

眼下的新加坡房地産市場，2017年可算是它風光回歸的一年，無論政府售地或集體出售，成交價都屢創新高，地王地後相序誕生。私宅市場更是徹底複蘇，促使許多買家趕在房價上揚前進場。去年的本地新私宅單位銷量創下四年來的新高，達10682個，比前年多出34％。

據本人研究發現，房地産市場過去一年裏進一步好轉，在2018年將取得臨時入夥證（TOP）的新私宅項目中，有些去年底的交易價比數年前推出時高出超過10％。也有發展商延後推出新單位，以便在今年需求更高時才出售。根據其他業界人士觀察，近日來不少買家看好房地産市場的走勢而進場，需求上升帶動新私宅價格走高。

外國買家強勢入駐豪宅市場

新加坡豪宅市場一般有三大類別，即優質洋房（GCB）、聖淘沙升濤灣（Sentosa Cove）的別墅，以及位于市區的豪華公寓，這三個類別的豪華住宅在2017年都創下近期新高尺價。去年外國買家在本地核心中央區（CCR）所購買的500萬元以上的豪華公寓較前年增加一倍以上，達到202個單位，占豪宅總交易的53％，比前年的40％占比有所提高。

在這些外國買家中，中國買家占較大部分，占豪宅交易的三成左右，投資總值超過3億元。其次則是印度尼西亞的買家，所占比率爲16％。豪華公寓其他主要外國買家還包括來自馬來西亞（9％）、印度（7％）和美國（7％）等地的買家。

在克魯尼山（Cluny Hill）一幢優質洋房，去年11月以2350元/平方尺轉手。另外，Facebook聯合創辦人薩維林（Eduardo Saverin）以6000萬元價格買下了Sculptura Ardmore的一個超級頂層豪宅單位（super penthouse），成交價近6000元/平方尺。預計新加坡2018年上半年核心中央區預料會有近1400個高檔私宅單位推出。市場人士預測今年私宅價格增長介于3％至8％。

和我去年推測的一樣，隨著新加坡經濟複蘇和回穩，房地産市場也會穩定增長，特別是豪宅市場將領導這一波增長。預計今年房價會上揚3％至8％，租金則會回彈5％至10％。相信隨著房地産上揚勢頭越來越強勁，更大批外國買家會再度崛起，並掀起樓市一股順風，刺激樓市繼續高漲。

組屋市場

新加坡建屋發展局公布顯示，新加坡2017第四季的組屋轉售市場同樣火熱。2017年的組屋轉售交易數比2016年上升百分之6.1，從2016年的20813個，上升至22077個單位。其中，大巴窯地區五房式組屋的平均轉售價高達85萬5000元，是五房式組屋類型中最貴的區。

建屋局將在2018年預購組屋計劃中推出1萬7000個新組屋單位，2月將推出的3600個組屋單位地點包括蔡厝港、芽籠、淡濱尼和兀蘭。

地産發展商的戰略

隨著新加坡的土地競標活動越來越激烈，一些發展商開始攜手合作，組成財團去競標地皮。過去兩年，發展商合作競標的地皮超過十幅，總額超過百億元。隨著地價大漲，發展商清楚他們不應承擔萬一市場轉向所帶來的一切風險。此外，像集體出售的私有化中等入息公寓（HUDC）等項目規模龐大，對一個發展商來說是個巨大投資。

一起標地的發展商逐年增加，大家結合起來的財務資源擴大，在競標時可能會變得牛氣十足。組成財團的發展商標地價格一般比單一發展商來得高，而且他們對土地的胃口會更大。以新加坡報業控股（SPH）和日本鹿島建設（Kajima Development）去年合作標得的比達達利綜合發展項目爲例，我認爲報業控股擅長商場管理，而鹿島建設則具有豐富住宅發展經驗，這項合作可結合兩家集團的優勢。報業控股和鹿島建設組成的財團，去年6月以11億3200萬元標得比達達利綜合發展項目地段。該地段位于Woodleigh地鐵站旁，包含私人公寓和商場等元素。其中，住宅部分預計建造600多個私宅單位。

發展商合作類型主要分爲三種:

第一種類型爲發展商搭配建築商。在發展商的合作項目中，最常見的是跟涉足建築業的業者合作。發展商傾向于同建築商合作，因爲通過合作他們減少建築成本，省去另外找建築商進行私宅建築工程的麻煩。
第二種爲外國發展商聯合新加坡發展商。一些外國發展商進軍本地樓市，會選擇跟本地發展商合作。外國發展商希望通過與本地公司合作，加強對本地市場的了解，累積更多項目發展經驗。
第三種爲公司內部整合搭配。在一些合資項目中，參與的發展商看似不同公司，但如果仔細觀察，就不難發現他們其實都是來自一家總公司控股的不同分公司。

香港VS新加坡

約40年前，香港和新加坡同時起步，大規模建屋以解決城市居民住房問題；時至今日，香港的住屋平均面積比新加坡少一半，樓價卻起碼高出兩三倍，更住得遠離市區。新加坡80%左右居民都住在政府建設的組屋，其形式雖類似香港的居屋，但這些組屋無論在面積、地點及質量上，絕不遜香港私宅。論面積，新加坡平均每戶人數爲3到3.5，大部分住在實用面積達80平方米的單位內。相反，香港八成公屋單位實用面積一般少于50平方米。然而，低于50平方米的單位，在新加坡多是提供予獨居長者居住。

論樓價，新加坡公民由于購買組屋可得到政府資助，新一代面對結婚置業需求，要自置居所，可說輕而易舉。反觀香港，香港二手居屋及私樓樓價，隨時貴過新加坡的一手組屋幾乎兩、三倍，且新加坡以實用面積計算，香港卻以建築面積計。

新加坡的住宅單位，八成組屋，兩成是私樓，政府有能力調控，使樓價維持在多數市民可以承受的水平，不受少數大地産商箝制。反觀香港，政府的樓市政策一向奉行自由市場，但自由市場似乎時有失靈，未能爲港人帶來安居。

再者，兩地信奉的施政理念不同，新加坡組屋針對的不只是低收入階層，而是社會大多數，政府視協助大衆自置物業爲己任。香港則只多安撫基層，提供廉租公屋予低收入市民，中産階級在住房上只能自求多福。

強烈的對比之下，孰是孰非一目了然，新加坡房地産市場已經呈現上揚趨勢，不少買家看好房地産市場的走勢而進場，相信最貴的您絕不會錯過這次千載難逢的寶貴機會。

聆聽半小時講解，帶您從繁華步入經典

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關于作者：吳洲

關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。

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