比較中國和新加坡兩國買房之異同！

摘要

新加坡一直以來都以花園城市（Garden city）著稱，如今這座城市正在邁向花園中的城市（City in a garden）。

濱海南、第二中央商業區、新鎮、航空園等的規劃發展，以及智慧國的發展遠景，必將進一步提升新加坡作爲小紅點的國際地位。

最近，國際教育市場咨詢公司Quacquarelli Symonds（簡稱QS）新一輪的全球大學排名出爐，新加坡國立大學和南洋理工大學分別排名第11和第12位，在亞洲大學之中遙遙領先。

加上最近的特金會和新加坡房産市場的紅紅火火，所有這些無形中提高了新加坡房産的投資潛力。

這裏我們較詳細地介紹了在中國大陸和在新加坡購買房産的主要不同點。

主要介紹了中新兩國房産在面積計算、停車位使用、精裝修、地契類別、租金回報、印花稅、房産稅、遺産稅、資本增值稅和各種其它收費以及申請銀行貸款等方面的不同，爲准備在新加坡置業的中國買家提供必要的參考。

前言

中國人愛買房，全世界都知道，誰叫中國人有錢呢？

一段時間以來，中朝關系緊湊湊，相關房産也開始熱透透。

這股房産熱在中朝邊境城市丹東表現得最明顯。

自從金正恩訪問北京後，這裏的房價上漲了近50%。

一位旅行社老板說，這裏的房價原本是每平米人民幣¥4000元左右，現在已經漲到了每平方米人民幣¥5500-6000元。

同時，這一地區的銷售量也明顯提高與3月份相比，4月份的銷售量提高了約30%，賣出了967套住宅。

只要條件符合，中國人還雄心勃勃准備進軍朝鮮的房地産投資。

而另一邊廂是509馬來西亞的變天，據說中國炒房客將轉戰新加坡，而新加坡的政治相對穩定，社會治安良好，行政法規健全，加上新加坡有享譽全球的教育體系，采用雙語教學，又是以華人爲主的社會，相對地，許多中國人喜歡在新加坡買房，或打算在新加坡買房。

事實上，許多中國人已經在新加坡購置房産，並取得不錯的投資效益。

在這裏，讓我們較全面地介紹一下在新加坡買的房子與在中國買的房子到底有什麽不一樣。

房子的面積計算方法明顯不同

中國人談房事，用的是平方米，而新加坡買賣房産用的是平方尺。

但這不是主要的，平方米與平方尺的關系始終如一，只要小學數學即可搞定。

中新房子的最大不同是房子面積的計算方法。

在中國，房子的面積包括套內面積和公攤面積，即按樓盤的建築面積計算。公攤面積包括電梯、公共用房、公用牆體、公共門廳、設備間、樓梯間、公共過道和值班警衛室等。

總體而言，在中國，別墅的公攤面積1-8%；普通住宅的公攤面積因樓層而又不同，7樓或以下的爲7-12%，第7-11樓爲10-16%，第12樓及以上爲14-24%。

在新加坡，購買的房子面積是按套內面積計算的，沒有公攤面積。

另一個不同之處是陽台面積的計算方式。

在中國，據房天下網站（fang.com）報道，原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積;挑台(底陽台)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;凹陽台按其交戰面積(含女兒牆牆體面積)的一半計入建築面積;半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其交戰面積的一半計算建築面積。

而在新加坡，不論陽台是全封閉還是半封閉或是其它形式的陽台，原則上均按全面積計算。

總體而言，購買相同面積的房子，新加坡房子的使用面積會比中國的大。

但在新加坡買房，需要特別注意以下房子的陽台面積、空調主機放置面積和有沒有飄窗等，因爲這些均按全面積計算。

若買家對陽台不看重，則可購買沒有陽台或全封密陽台的房子，以最大化利用房子的空間。

要知道，在新加坡，開放式陽台是不允許自作主張請裝修商封閉起來的，但是可以安裝政府批准的設備巧妙利用好陽台。

購買新加坡私宅送停車位

在新加坡購買私宅，無須購買停車位，因爲停車位是公寓的附屬設施，每個單位用戶均有權利停泊至少一輛私家車,停車位也不可以租售。

購買一套單元的屋主通常也可免費使用超過一輛汽車，只要公寓的停車位夠用。

而在中國，停車位通常需要額外購買或向別人租用。

停車位的價格也因所在城市及地理位置有關，通常需要至少人民幣¥10萬元，有些城市需要人民幣¥30-35萬元，甚至高達人民幣¥40-50萬元。

因爲停車位是需要購買的，其價位也同樣是波動的，甚至具有投資潛能。

購買新加坡私宅通常拎包即可入住

在中國，商品房有精裝房和毛坯房兩種。

精裝房的房子，內部已裝修好，有些甚至還配上家電和家具，價格較高，但有報道指出，有些裝修用的材料用的是不達標的次品且裝修設計風格不盡令人滿意。

毛坯房就是空殼房，價格相對適中，但需要花不少錢裝修後才可以入住。

通常情況下，綠化和園林是所有商品房小區均有配備的。

並不是所有小區都有網球場、健身房、遊泳池，如果有，住戶要使用也是需要交費的，只是住戶享有一些優惠。

在新加坡，基本上所有私人公寓均是精裝修。

當買家買房子時，發展商會推出樣板房。

買家所看到的樣板房與將來入住的新房基本一致，包括尺寸大小、所用家私品牌、所用地板材質、廚房用具、衛浴用具等的牌子均已標出。

新加坡公寓社區規模通常不大，1000戶的小區絕對算是大型公寓，一般的中等規模公寓通常提供400-600個單元。

發展商通常會聘請專業建築師設計整棟公寓，這樣，每棟公寓均有自己的特色。

公寓設計通風無西曬，追求環保、綠色。

基本上所有中等規模公寓均配備公寓園林、網球場、健身房、遊泳池和停車場，所有住戶均可免費使用，也配備保安警衛。

大部分公寓還有多功能會所、桑拿室、兒童遊樂場、短程巴士等。

最爲重要的是，基本上所有新加坡公寓均是精裝修，包括公寓地板、牆壁、衛生間、廚房等。所有單元均配備空調、衣櫃、品牌廚房家私、品牌衛浴設備，有些還配備冰箱、電視等家電設備。

總而言之，在新加坡購買的新公寓，只需裝上電燈，配上窗簾，就可拎包入住了。

新加坡房子的地契比中國房子至少多29年

在中國大陸,商品房住宅的地契基本都是70年。

而在新加坡，私人房産的地契主要有三種類型：99年、999年和永久産權。

自從新加坡獨立後，政府已不再出售999年或永久産權的土地，這類産權的公寓將只減不增。

目前新加坡房産市場上新開發的999年或永久地契新樓盤均是開發商通過集體出售購得的。

從房産價格而言，新加坡999年或永久地契的房價會比99年地契的房價貴至少5%。

99年地契的房價隨屋齡增加而下降的速度比永久地契的快，特別是屋齡到了30年以後。

但從投資角度來看，兩個類型房産的投資回報總體而言差別不大。

對于具體樓盤而言，買家可以咨詢專業房産經紀人，他們將根據您的具體情況，爲您提供專業分析和投資建議。

在新加坡買房子與在中國買房子所需繳納的各種費用也有所不同

在中國大陸，購買新房所需繳納的費用主要有契稅、印花稅、銀行貸款手續費、房屋維修基金、物業管理費、權屬登記費和交易手續費等。

契稅收費按面積收取：90平方米或以下的私人住房，按房價的1%收取；90-144平方米，1.5%； >144平方米，3%。

印花稅按房價的0.05%收取。

銀行貸款手續費包括抵押登記費（人民幣¥80元）、權證印花稅（人民幣¥5元）和保險費（房價的0.045-0.07%，因投保年限而不同）。

房屋維修基金按房價的2-3%收取。

物業管理費按面積計算，每平方米每月人民幣¥1-2元。

權屬登記費每套人民幣¥80元。

交易手續費按面積收取，每平方米人民幣¥3元。

在新加坡，購買私人公寓的主要收費有政府印花稅、房産稅、物業管理費、律師費和租金收益所得稅等。

政府印花稅稅率由政府決定，目前的外國買家印花稅爲購買價的18%減去新幣S$5,400,而永久居民的購買第一套的印花稅爲購買價的8% 減去新幣S$5,400。

房産稅是根據房産的年值按比率征收的。

房産年值是由新加坡稅務局來根據房産出租時所收取的年租金去除家具的租金、配件租金及服務費等其它開支等來估算的。

具體征收稅款可參見附上的表格。

房産稅按年收取，自住房的稅率通常預估爲一個月租金的30%，出租房的年稅率大約是一個月租金的約80%。

粗略估算是，一套新幣S$100萬公寓，自住房産稅大約一年新幣S$700,出租房産稅大約一年新幣S$2000。

物業管理費征收日期從正式接管房産之日起或收到房産的房屋占有權通知之日起15日內（兩者中以較早的爲准）。

物業管理費由物業管理公司根據房産面積決定，一套100平方米的房産通常需每月繳納新幣S$200-400元。

買家還應支付房産購買過程中的律師費用，目前市場費用一般爲新幣S$3000-4000左右。

如果買家將房産出租，所得租金還應按比率繳納所得稅。

如果外國買家不住在新加坡而將房産出租，稅務局將按淨租金的22%征收稅款。

如果外國買家持有合法居住證件住在新加坡而將房産出租, 租金收益將按個人所得稅繳納所得稅。

在新加坡買房子，無需繳納遺産稅和資本增值稅

在中國大陸，購買房産是有可能需要繳納遺産稅的。

根據中華人民共和國繼承法規定，若房屋産權人不在世了,由順序繼承人(配偶、子女、父母)繼承;在繼承房屋辦理過程中不需繳稅,但在對外出售時需要全額繳納20%個稅及其他稅費,這就是我們平常所說的房屋遺産稅。

具體的計算方法可能要結合當地的情況，地區不同，相應的規定也可能不同。

而在新加坡購買房産，無需繳納遺産稅的。

另外，在新加坡購買房産，也無需繳納資本增值稅。

這樣可以省下不少錢喲。

新加坡買新房，自收到鑰匙後具有一年的保修期

在新加坡買新房，自客戶收到鑰匙之日起，可享有至少一年的房産質量保證期，開發商有義務對房産項目出現的任何缺陷進行修整。

開發商在客戶拿到鑰匙後啓動保修程序，通常會設置特別辦公室、聘請全職維修人士進行保修。

如果買家在12個月內發現有任何缺陷，都可以要求開發商進行維修。

在保修期內，新房只要有小瑕疵，也可以要求更換，而開發商通常會100%滿足客戶要求，因爲保修費是在開發商的預算範圍內的。

通常情況下，自TOP簽發之日起二至三年內(視項目規模大小而定)，由開發商負責物業管理，直到公寓聘請的管理公司進駐爲止。

管理公司接管房産公共區域及設施的日常管理和維護。總的來說，新加坡的物業管理公司專業水准高，通常能夠將物業管理得井井有條。

當然，有些公寓也不願換，一直由開發商所屬或推薦的物業公司管理。

而在中國大陸買新房，同樣也有保修期，只是保修期的長短不一。

如管道堵塞通常只有2個月的保修期，電器開關等6個月。

通常情況下，一般也有1年的保修期。

在新加坡買房子，租金回報率明顯高于中國大陸高

新加坡租金資料分析表明，私人公寓現階段的平均租金收益率爲3％左右，可以說是處于曆史最低水平。

但也有租金收益率較高的公寓，如Lumiere公寓，租金收益率接近5%。

該公寓位于第02郵區的Mistri路，樓高45層,合168個單元，位于丹戎巴葛地鐵站、市區（Downtown）地鐵站和直落亞逸Telok Ayer地鐵站附近，步行即可抵達。

而在中國，一線城市北京、上海、廣州等地的商品房，其租金收益率也只有1.5%左右，明顯低于新加坡的私人公寓。

在新加坡，專業的房産經紀將會爲您介紹一些具有高租金回報的樓盤，這些樓盤通常具有一些共同特點，

如位置適中，位于中部地區且離市區較近,距離地鐵站較近，通常在500米以內，且附近教育資源豐富，周邊有適合的學校供選擇。

除了租金，專業的房産經紀位您關注資本增長潛力，因爲這也是房産投資的重點考量因素。

在新加坡買房子與在中國買房子申請銀行貸款方面也有所不同

中國大陸改革開放以來發展迅速，不少中國買家資金雄厚，無須銀行貸款即可全額付清，通常會問發展商如果全額付清是否有優惠。

然而，在新加坡購買房産，不論是通過銀行貸款還是全部付清，均是沒有額外優惠的，因爲對發展商或賣家而言，無論是付全款或是向銀行貸款，收到的款項是一樣的。

不同的是，若全額付清，買家無須貸款，無須付銀行利息及與貸款有關的其它收費。

若買家需要向銀行貸款，在中國大陸，通常的貸款年限最長爲20年，目前的貸款年利率爲5-6%。

在新加坡，貸款年限最長爲30年，目前的貸款年利率爲1.5-2%。

外國人購買新加坡房産同樣可向新加坡本地和進駐新加坡的海外銀行申請貸款。

新加坡本地銀行主要有DBS星展銀行、OCBC華僑銀行、UOB大華銀行和豐隆金融公司Hong Leong Finance。

進駐新加坡的海外銀行包括中國銀行、渣打銀行、花旗銀行、ANZ澳新銀行、Maybank馬來亞銀行、CIMB聯昌國際銀行和RHB馬來西亞興業銀行等。

不同銀行的配套和利率計算方法可能有所不同，對貸款人的財務狀況評估方法也有差異，買家可以通過比較多家銀行後作出合理選擇。

通常房産經紀會向買家介紹幾個銀行業務代表，買家可以從中選擇或通過其他途徑去申請銀行貸款。

小結

這裏，我們爲您介紹了在中國大陸和在新加坡購買房産方面的一些不同點。

在房産面積計算方面，新加坡房産計算的是套內面積，不包括公攤面積，而中國大陸的房産面積包括了公攤面積。

在新加坡，房産陽台按全面積計算，而中國房産按一定比例計算面積。

新加坡房産分99年、999年和研究地契房産而中國住宅房産只有70年地契。

新加坡的私人公寓均是精裝修，拎包即可入住，而中國房産有精裝修，更多的是毛坯房。

新加坡私人公寓提供免費停車位，而這個住宅需自己購買。

在新加坡購買的新房的保修條款也與中國的有所不同。

新加坡房屋貸款可申請30年，年利率較低，而中國房産只可申請20年，年利率相對較高。

另外，新加坡買房無需交遺産稅、資本增值稅等，且新加坡房産的租金收益率也明顯高于中國一線城市的租金收益率。

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關于作者：吳洲

關于吳洲 ,任職于新加坡最大的國際性産業集團ERA擔任高級營銷總監，金牌房産經紀人（新加坡IEA房地産經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今爲止，成交完的産業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶投資新加坡産業，並獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地産開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地産以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡産業需求，歡迎買家/賣家聯系我們，常年買賣各類産業，我辦事，您絕對放心。

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