新加坡是一個非常宜居的地方
不論是安定的社會壞境
幹淨無汙染的自然資源
完善的公共基礎設施
還是高水平的教育質量
都是很多人選擇在這裏置業的原因
買房是一件大事
如果沒有足夠的經驗
很容易掉進各種坑
所以今天椰子就來給大家講講
買房常見的一些誤區
不了解房屋的價值
很多人在買房的時候
潛意識裏都是在隨波逐流
看這片住宅區很多人買
那我也不能輸，我也要買
當然這樣也是無可厚非
但是在你付錢之前
最好要了解清楚這個價格是否合理
你買的房子是否值這個價錢
你可以參考這個房子的曆史交易記錄
比較政府的估值和每年的地稅
了解這個社區近兩年的變遷
和類似房屋的交易情況
除此之外
你還需要了解目前
正在售賣的其他房産的價錢
已經賣掉的類似房屋的價錢
以及賣過但沒賣掉的價錢
等到這一切前期工作都做好之後
再來考慮買不買這個房子
以房養房
很多以投資爲目的的房屋買家
都會選擇以房養房
但這樣做是有風險的
以房養房要選地點比較好的房子
相對比較好出租，租金好
房子比較保值，升值也較有潛力
房子是一項很重要的支出
所以一定要多看一些
多進行對比
選擇最值得的進行投資
把交通和學區看得太重
新加坡跟其他國家國情不同
在這裏不用把交通便利
和學區房看得太重
先說交通
很多人覺得離地鐵和巴士站近很方便
但是這樣的房子安全性和隱私性
也相對較差，老化的也比較快
新加坡的公共交通已經很方便
不需要特地考慮這一塊
雖然名校對于家長而言更有吸引力
但學校排名也並非越高就越好
也要考慮其他方面
比如學校附近的社區有很多廉租房
學校內部有很多ESL的孩子
學校的族群單一等
其實都是不太利于孩子未來發展的
新加坡所有學校都不差
不管是人員素質還是教學質量
都是經得起考驗的
而且學區房對孩子入學來說
只有利于公民或PR家庭2C 階段
沒有驗房
驗房是買房過程中最重要的一步
但是由于許多房子都需要搶Offer
所以買家往往不能有附帶條件
比如驗房和貸款條件
所以椰子在這裏提醒大家
一定要驗房！
哪怕是保留一天的驗房條件
或者在搶Offer之前先驗房都好
畢竟沒人願意買一個電力系統老化
或天花板漏水的房子
如果你買的是新房
也需要知道施工是否實實在在完成
驗房包括檢查水、暖、電
結構、天花板等
最好請一個驗房師
因爲他們能給你最專業的建議
選錯房屋經紀
選擇一個專業的房屋經紀
在買房過程中可以少操很多心
一個好的房屋經紀
應該是具有專業能力的
能夠從客戶的角度去考慮問題和談判
貨比三家
在沒有確定之前
最好多找幾個經紀交流對比一下
參考他們過去的業績
對房屋和社區的了解程度等
確認一個最適合自己的
換房時申請退額外稅
ABSD的陷阱和誤區
除了這些常見的買房誤區
還有一些換房時退還ABSD
額外印花稅的陷阱和誤區
雖然不常遇到
但是一旦遇到會很麻煩
椰子這就來給大家答疑解惑
這種情況是不是似曾相識？
你或者你身邊的朋友
曾經聽過或者經曆過吧
名字是化名但事情是真事
有些人很幸運
有有著正確知識的專業人士指導
有些人歪打正著
也幸運的拿回那筆先墊付的額外印花稅
但也有很多人買了要換的大房子
賣了第一套房子
最後被告知不能拿回預付的額外印花稅
不能說不遺憾
7% 或者10%
（公民或PR的第二套額外稅稅率）
或者說2018年7月5號以後的
12%或15%的第二套額外稅
不是一筆小數目
退稅失敗這種身邊普遍存在的情況
其實是可以避免的損失
前提介紹
因爲先留住了第一套A房産
買另外一套B房産的時候
就算他們的第二套
需要先繳納第二套應繳的額外印花稅
但之後他們會把第一套A房子賣掉
那B房就成了他們的第一套房
如果符合條件的話
可以在賣掉A房産之後
申請退還買B房時付的額外稅
可是怎樣才是符合條件？
在退稅路上無數陷阱需要慎入
陷阱1
經濟條件還不錯的他們
同時也想把B房産放老婆一個人的名字
留老公的名字將來買另一套C房産
來避免將來第二套的額外稅
B房産放夫妻中一個人的名字
這種情況退稅會失敗
TIPS:
額外印花稅的退款只適用于B房
用夫妻兩人的名字購買
且其中一人必須是新加坡公民
換句話說
B房用老婆一個人的名字買，不退
B房用老公一個人的名字買，不退
B房用老婆加孩子的名字買，不退
B房用老公加孩子的名字買，不退
B房夫妻倆沒有一位是公民的，不退
B房不僅有夫妻的名字
還有另外的人的名字的，不退
退稅解決方法
用夫妻兩人的名字買B房産
但用分股式買房的方法
老公在B房産的股份占1%
老婆在B房産占99%
到時退稅成功後
老公把1%股份賣給老婆
把名額解放出來後可以按原定計劃
買之後的第二套房産C房産
這樣在最小花費的情況下解決了問題
既能夠成功退回買B房産時付的額外稅
C雖然是家庭的第二套房産
但由于C房産是老公一個人的名字
也能規避C房産的額外印花稅
但有一個前提條件
B房産不能是組屋，只能是私人房産
如果B房産是組屋
C房産除了個別方法外
很難規避額外印花稅
TIPS:
如果組屋是夫妻2個人的名字
夫妻兩人要在同一間HDB裏買賣股份
解放一個人的名字出來
現在建屋局已經不允許了
陷阱2
經濟條件還不錯的他們
同時也想把大房放老婆的名字
留老公的名字將來買第二套C房産
來避免將來第二套的額外稅
C房産買房的時間點需注意
C房Exercise的時間要遲過
賣A房的過程中A房買家Exercise的時間
像這種有計劃的家庭大有人在
但如果他們收了A房産的定金
以爲賣了後在A房産的買家
見律師簽字之前就定下了C房産
並且 C房産見律師Exercise的時間
早過A房産的買家
那對不起，B房産的額外印花稅退不了
簡單說在政府眼裏沒賣掉A房産
就買了B和C房産兩套房産
所以B房産不能退額外稅
必須單一的買第二套賣第一套
一對一的換房拿回額外稅之後再計劃別的
誤區1
“先買房後賣房
買房需要先付額外印花稅
老公已經了解如果
在買房後的6個月以內賣
可以向政府申請拿回先付的額外印花稅”
什麽時間算買，什麽時間算賣？
買房賣房的時間點
有些人以爲是買家交了訂金
拿了option to purchase的時間
有些人覺得是過戶完成的時間
其實都不是
TIPS：
Exercise date是買家
在option上簽字的日子
政府算買賣房的時間點
都是以Exercise的日期爲准
如果是轉售房産(Resale)
房産A需要在B Exercise後的
6個月以內Exercise
置換的B房産如果是新房(BUC)
房産A需要在以新房B TOP(臨時入夥證)
的時間點爲准的六個月以內Exercise
陷阱3
如果時間線算錯
買了B房産
全部過戶完成後的6個月以內賣掉A房産
A房産賣的Exercise 日期和
B房産買的Exercise日期間隔超過6個月
對不起，退不了額外稅
陷阱4
傳聞6個月內賣不掉A房産
寫信去申述延長六個月期限
還是能拿回買B房産時的額外印花稅
以前確實有過一些成功的例子
但現在：
IRAS的網站直接貼出大大的告示
意思就是期限就是6個月
逾期不退額外稅
所以說
爲了能拿回B房産的額外印花稅
買到B房産後，賣A房請趁早
誤區2
夫妻兩人一人一套房産
一套A是老公的名字
一套B是老婆的名字
兩人聯名買了一套C後
賣掉了之前各自擁有的A和B房産
這樣C房産是他們現在的第一套房産
去申請退還額外稅結果悲劇
TIPS：
退還額外印花稅只適用于第二套換第一套
一對一的情況
退稅解決方法
夫妻兩人先賣掉A或B房産的其中一套
再聯名買C房産
再在期限內賣掉A或B房産
剩余的一套就符合
申請退還額外稅的條件了
（夫妻兩人必須一方是新加坡公民）
誤區3
額外稅數額以公民方爲主來算
其實是以稅高的那一方來收取
TIPS：
ABSD額外印花稅的稅率
按照較高的那一方收取
也就是說
先買後賣需先付的額外稅是：
SC+SC, 第二套額外稅12%
SC+SPR,第二套額外稅15%
SC+外國人，第二套額外稅20%
符合條件的話
在賣掉第一套A房産後
就可以申請退還買B房産時付的額外稅
既然談到稅率的問題
我另外再補充兩個額外的TIPS
TIPS 1:
對于買第一間房産的朋友
如果其中有一人是新加坡公民
對于結婚夫妻第一套婚房
在買房時符合自動免除額外稅
SC+SPR 買第一間房産，
沒結婚， 付5%額外稅
結婚了，自動免除額外稅，額外稅爲0
SC+外國人 買第一間房産，
沒結婚，付20% 額外稅
結婚了，自動免除額外稅，額外稅爲0
TIPS 2:
如果是冰島，挪威，Liechtenstein，瑞士
這4個國家的公民或永久居民和美國公民
（這些國家與新加坡有自由貿易協定）
在買房時和新加坡人享受同樣的待遇
誤區4
都符合條件
也成功的在6個月以內賣掉第一套A房産
幾時申請退稅都可以
其實申請退稅有最後期限
需要在賣掉A房産後的
6個月以內提交申請
誤區5
外國人換房或PR家庭
買B房産賣A房産可退額外印花稅
這種情況退稅會失敗
TIPS:
在買B房産賣A房産退B的額外稅
只適用于夫妻至少有一人
是新加坡公民的家庭
誤區6
公民一個人的名字買B房産
賣A房産可退額外印花稅
這種情況退稅會失敗
TIPS:
額外印花稅的退款只適用于
B房用夫妻兩人的名字購買
且其中一人必須是新加坡公民
總之，退額外稅的大原則是
新加坡公民家庭（至少一人是公民）
用兩夫妻的名字買第二套賣第一套
然後在買B房産後的6個月以內
把A房産賣掉
並在A房産賣掉的6個月以內
申請退還額外印花稅
才可以成功退還
有些人會說，這麽麻煩
要不先賣了房子再買吧
其實還有很多因素
不想先搬家，不想短租
先賣了後怕找不到
心儀的房子等不同的因素
很多人仍然會選擇先買後賣
我分享這些
就是要讓大家避開陷阱
解開誤區，減少一些不必要的損失
如果覺得有用的話
也分享給你們的朋友吧！
孫倩
孫倩，微信公衆號 新加坡獅城房地産(賬號：sghouse65)創辦人，定居獅城18年，房地産行業任職8年，現任新加坡上市房地産經紀公司ERA的高級執行董事。爲人熱情真誠，通曉中英雙語，有豐富的房地産知識與見解。幫助很多中國同胞在新加坡置業，安家及投資，成交總金額過億新幣。業績一直名列前茅，堅信以誠待人，始終客戶優先，做事認真負責，深獲好評，獲獎無數。
如要買房，賣房，資金計算
房屋貸款(外國人可貸款)
房産估值，房産托管
歡迎找我無條件咨詢
不向買家收取任何中介費用
電話：+65 90283676
微信號：susie77808
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