投資概要
年初至今富時新加坡房産指數下跌了2.6%。過去一個月，所有子行業均表現疲弱，其中升禧環球信托表現最佳(本月累計上升5.1%)，而華聯商産信托則表現最差(本月累計下跌11.7%)。
行業收益率利差爲296個基點，超過以10年期的新加坡政府有價證券收益率的基准(10YSGS)，截至8月底仍然接近 -1 標准差水平(SD)。
截至8月底，3個月SOR 升至1.65%，接近10年來的高位。
在新加坡投資房産信托行業中維持中性評級。子行業偏好：辦公室和酒店。
行業快照
年初至8月，新加坡房産信托收益率差距下降28個基點，仍然接近-1標准差水平 – 曆史平均值爲359個基點。目前10YRSGS 的收益率爲2.38%。從收益率和利息支出的角度來看，利率上升將成爲新加坡房産信托的不利因素，但由于租金增長可起到一定的利好因素，它並不一定導致行情看淡。
8月，3個月SOR 接近10年來的高位。3個月SOR接近10年的高位，目前爲1.65%，並將隨著9月底美聯儲下一次加息而繼續上升。
零售
凱德商用新加坡信托(CMT) 將通過債務和股權結合的方式，以8.06億新元收購Westgate Mall 剩余70%的股權。假設債務成本爲3.2%，如果由至少70%的債務提供資金，此次收購將只會增加2019財年末的DPU。在聲明發布後，穆迪將所有CMT評級的前景從“穩定”改爲“負面”，盡管它肯定了大部分CMT債務的A2無擔保評級。新加坡的零售銷售(不包括汽車銷售)表現仍然低迷，7月同比下跌0.2%，百貨公司和超市的銷售均出現下滑。時尚行業同比增長2.1%。7月食品和飲料(F&B)指數同比下降0.3%。
辦公室
彙豐新加坡將于2020年4月從彙豐大廈搬遷至濱海灣金融中心2號樓。此前有消息稱，彙豐銀行與凱德置地商業信托公司(CCT)就彙豐大廈現辦公場所延長一年期租約，每月租金按新元11.54/平方英尺的價格上漲36%，這將把NPI收益率從4%推高至6%。華聯商産信托將以9.08億新元（新元1,713每平方英尺）的價格，通過債務和股權混合出資方式（5.875億新元配股發行），從其贊助商華聯企業有限公司手中購買華聯市中心的寫字樓板塊。華聯市中心寫字樓的NPI收益率約爲5.0%，這與我們上季度（今年二季度）從估值師對近期寫字樓交易的評估中，所觀察到的壓縮新加坡辦公室資本化率的結果是一致的。在海外收購方面，騰飛房産信托的贊助商星橋騰飛集團–位列其中，通過購買33個辦公室房産，面積達到330萬平方英尺，收購金額未披露，標志著其進軍美國市場。
工業
新加坡對數據中心的需求正在迅速增長，Facebook即將在新加坡落成價值14億新元的數據中心。新數據中心的面積達到170萬平方英尺，比位于新加坡的吉寶數據中心房産信托的總建築面積超過6倍以上。易商紅木信托和億達工業房地産信托的合並計劃將會結束，因爲雙方的聯合債權人都批准了此次合並，正在等候法院批准。騰飛房地産信托已宣布成功定向增發4.521億新元（2.2倍認購），每股爲2.54新元，相當于其2018年9月6日的成交量加權平均價折讓6.09%。
酒店
由于入住率和平均房價均有所提高，使每間可銷售房收入(RevPAR)同比呈上升趨勢，7月份上漲3.0% 至203新元。RevPAR 目前處于兩年半以來的最高水平。從曆史上看，7月和8月這兩個月份是過去三年來（2014-2017財年）的最高月度入住率。
投資行動
在新加坡投資房産信托行業中，仍保持中性評級。
雖然自全球金融危機以來，S-REITs 目前的交易價格低于-1標准差水平，但強勁的租金增長應可抵消由于利率上升帶來的任何負面影響。因此，我們已從每個子行業中識別出一些機會，這些機會將展現出健康的轉化率和強勁的租賃活動等特征。
我們對S-REITs 行業維持中性評級，這是由于零售子行業的租戶銷售下降以及工業空間的淨吸收疲弱。租戶銷售的顯著改善將使零售S-REITs 在可持續租賃水平上提高出租率。然而，電子商務競爭的收緊和即將到來的零售供應過剩，將繼續在中期內拖累零售租賃業務。盡管工業租金已企穩，但要想爲子行業升級提供一個有意義的催化劑，租賃率仍有一定的提升空間。
自上以下的視圖 (不變)
我們喜歡商業和酒店子行業，因爲在前兩到三年的供應激增過後，供應量正逐漸減少。我們對零售子行業持謹慎態度，這是因爲受電子商務競爭的影響，零售銷售和購物者的客流量均呈現低迷。
戰術自下而上的視圖 (不變)
在利率上升的環境下，REITs可通過這些方式能夠更好地應對：
1) 低杠杆率；2) 高利息償付比率；3) 長期加權平均債務持至到期；以及 4) 高比例的固定利率債務
……如凱德商用中國信托(增持，目標價：1.66新元), 星獅物流工業信托*，吉寶數據中心信托(增持，目標價：1.45新元)，和吉寶KBS美國房地産投資信托*
* 目前不在輝立證券研究的覆蓋範圍內
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